深度運營 || 首發聚焦零售商業

8月26日下午，深度運營研討會(商業專場)在南京商業地產·一見會客廳舉辦。南京商業地產商會會長、江蘇正和承邦企業管理集團董事長吳正梅，商會聯席會長、南京一九一二投資集團總裁羅英出席，商會執行會長馮憲法主持研討會，商會智庫專家蘇曉晴做主題講座。

南京城建歷史文化街區開發公司、南京頤悅置業發展公司、江蘇輝岫商業管理公司、南京蔚來海岸商業運營管理公司、南京策城城市更新公司、軟件谷穩石資產管理公司、蘇寧置業集團商管大區南京商業廣場公司、南京萬象天地、泰山街道商圈發展管理辦公室、南京必德商業管理公司、上海諾娛商業管理公司等20多位企業負責人出席，圍繞深度運營的策略、評價標準及項目實操方法進行研討，深刻分析目前行業存在的實際難題和破局路徑。

開場致辭

南京商業地產商會執行會長馮憲法首先向參會嘉賓系統介紹本次研討會的籌辦背景，希望大家圍繞 “深度運營” 核心主題暢所欲言：既結合實際工作探討現存問題，也聚焦行業實踐提出針對性建議，并分享可落地的執行措施。通過多維度、深層次的思想碰撞，共同探索深度運營的有效路徑。

主題分享

南京商業地產商會智庫專家蘇曉晴以《在市場新變局下 零售地產項目的深度運營》為主題進行分享。

他指出，零售地產是一個團隊運營能力制勝的事業。今天討論的“深度運營”，國外理論上、行業里都沒有這個提法，主要是因為國內用20多年時間走過了國外百年的零售地產發展史。中國用很短的時間跨過了多個階段：關注商品的零售商場經營；關注招租的零售地產開發；關注回報的零售物業資管。但是今天整個行業都還維持在ToB運營模式上，也就是“招租-收租-物管+人氣活動”。

接著蘇曉晴展示一系列數據，截止2024年底，上海人均商場面積約1.0-1.2平方，在營購物中心433座；南京人均商場面積約0.8-0.9平方，在營購物中心155座，零售物業的結構性過剩已成定局。

與此同時，市場早已告別了“規模生產-規模消費”，1984年日本作家藤岡和賀夫在《再見大眾》中首次提出“小眾”的概念，過去那種只依據年齡、學歷、收入等劃分的“小眾”已不再適用，社會早已進入情感分眾、場景分眾的時代。當今年輕人是商場消費的主力軍，他們對于消費需求和自我滿足有更高地要求，并還在不斷變化。

針對如何開展深度運營，蘇曉晴指出：深度運營是零售地產行業應對存量競爭的核心戰略，關鍵在于整個團隊對消費人群的深入洞察，對行業發展的審時度勢，對運營規律的精準把握和對用戶服務的精益求精。深度運營必須要在組織上建立起：用戶洞察體系、關鍵指標重構、消費場景再造、數據驅動決策、生態協同機制、建筑改造更新六大系統。在如何評價零售地產項目運營上，蘇曉晴給出了自己的觀察維度。

零售地產項目立地能力

蘇曉晴系統地講解了：項目適應性評價；租戶適應性評價；租戶的組合監測；場景的深度運營；深度運營成果復盤。最后蘇曉晴強調，深度運營的底層邏輯就是“流量—轉換—復購—信任—信仰”。

交流分享

南京商業地產商會會長、江蘇正和承邦企業管理有限公司董事長吳正梅在過去近20年時間里，運營的水游城、虹悅城、景楓中心、華采天地等項目，都有深度運營的體會，在經濟形勢下行的當前，深度運營尤為必要。她正在籌備的金陵長樂坊項目，計劃年底開業，將擇日邀請同行深度交流。

南京商業地產商會聯席會長、南京一九一二投資集團總裁羅英圍繞商業深度運營提出自己觀點，他強調，抱團取暖才能活下去。商會可收集和整理企業的訴求和困難，及時向政府反映，幫助政府更好地了解企業的需求和實際情況， 有助于政府在制定政策時更加貼近企業實際，提高政策的針對性和有效性。

江蘇輝岫商業管理有限公司董事長王曉飛，蘇寧置業集團商管大區南京商業廣場公司總經理宋厚枋，軟件谷穩石資產董事總經理胡之薰，南京策城城市更新有限公司總經理佴宗學，南京蔚藍海岸商業運營管理有限公司創始人馬玲，上海諾娛商業管理有限責任公司副總裁束亮，南京必德商業管理有限公司董事、副總經理佘家明，南京萬象天地運營負責人范原俊，泰山街道商圈發展管理辦公室副科劉華也結合項目實際進行了交流發言。

據馮憲法介紹，南京商業地產商會實施“深度運營”專項計劃，希望圍繞商業地產的市場研判、案例分享，助力行業發展。有關零售商業的“深度運營”，近期將組織系列專題觀摩交流。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法