新城控股償債壓力來臨 “創二代”王曉松守業艱難

自“三道紅線”出臺以來，房地產行業經歷了一輪大洗牌，不少房企受制于資金壓力陸續出現債務違約。如今，仍然保持未暴雷的房企已經為數不多，民營企業更是少之又少，新城控股（601155.SH）便是其中之一。

然而，根據新城控股半年報顯示，公司多項核心經營數據持續下滑，短期償債壓力與日俱增。目前，新城控股手中可用于抵押的資產即將枯竭，作為新城控股掌舵者，“創二代”王曉松面臨著空前壓力。

核心業績下滑

根據新城控股公布的2025年上半年報告顯示，公司上半年多項核心經營數據全面下滑。

其中，上半年營業收入221億，同比減少34.82%；利潤總額13.07億，同比減少29.44%；歸屬于上市公司股東的凈利潤8.95億，同比減少32.11%；經營活動產生的現金流量凈額2.86億，同比減少86.31%。

此外，作為主業的房地產銷售方面，上半年完成合同銷售金額103.3億，同比減少56.15%。江蘇、天津和山東貢獻前三，分別銷售28.97億、12.72億、10.44億，也是僅有的三個銷售過10億的省份。

作為新城控股雙輪驅動的另一部分，商業運營則表現比較穩定。上半年房地產出租收入64.79億，2024年同期為57.96億，出租物業從166個增加到175個。

從數據來看，新城控股目前形成了商業運營輸血地產銷售的格局。上半年物業出租及管理收入64.23億，成本18.49億，毛利45.74億，毛利率71.2%。而房地產開發銷售收入151.68億，成本139.61億，毛利12.07億，毛利率7.96%。

短期債務壓頂

經營數據下滑只是一部分，對于新城控股來說，更關鍵的是如何應對即將到來的償債壓力。

根據半年報數據，截至2025年6月30日，公司非流動負債545.05億，其中一年內到期的非流動負債約為137.88億，而目前手持貨幣資金為91.83億，其中32.01億受限，扣除之后可以使用的資金為59.82億，距離到期債務還有約78億的差額。

新城控股又該如何補上這個窟窿？

其此前的做法是抵押吾悅廣場獲取貸款。 新城控股2024年新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

如今，吾悅廣場已經是公司最為值錢的抵押物，不過多數吾悅廣場已被抵押。

半年報顯示，新城控股投資性房地產賬面價值1214.99億，其中1065.27億受限，還能作為抵押物的僅剩下149.72億價值，如果按照50%抵押率計算，可抵押現金約75億，大致可以彌補78億的償債缺口。

此外，新城控股也在通過發債融資。今年6月，公司成功發行3億美元無抵押境外債。兩個月后，公司發行10億元中期票據，并且以2.68%的票面利率，創下了國內發債利率的新低，兩筆融資稍許環節公司燃眉之急。

二代守業艱難

如今新城控股的掌舵者為王曉松，2019年其父王振華因猥褻幼女被判刑，王曉松臨危受命、火速接管公司。

俗話說，創業容易守業難，尤其是在如今房地產行業處于下行周期的階段。

在接手新城控股后，王曉松開始收縮戰線，變賣了部分城市資產，據統計2019年新城控股出售10個項目，回籠資金約41.5億。

也正式因為王曉松這一波斷臂求生，使得新城控股在“三道紅線”出臺后避免債務違約，至今仍未暴雷。

但是，畢竟行業如今仍未見起色，新城控股也無法獨善其身，王曉松仍然面臨著巨大壓力。今年，新城控股以8000萬元價格出售常州總部大廈，該大樓曾是公司早期總部所在地，足見公司如今資金壓力。

因此，王曉松又該如何熬過這段低谷期？能否避免成為下一個暴雷房企，拭目以待。