昆明西客站取消鐵路上蓋其實是無奈倒退

前些天，云南房網報道了昆明市修改昆明西客站片區控詳規，取消了原計劃建設的鐵路上蓋平臺，縮小房地產開發規模的消息。文章推送后引起了廣泛關注，截至昨日，閱讀量已經超過4萬，近百人參與評論。

云南房網留意到，絕大多數評論者都對昆明市取消鐵路線上蓋開發計劃表示了贊同，認為早該如此。公眾意見如此高度一致，反映了民間輿論對以往公共工程貪大求全，不計代價鋪攤子開發模式的反感，確實有相當的合理性。昆明西客站取消鐵路上蓋規劃方案，大幅度減少投資，減小西客站建設難度、縮短工期，也算是順應民意，本應值得贊許，然而，這一規劃調整其實也帶來了許多問題。

在調整前的規劃方案中，包括鐵路整備場在內的上蓋部分總面積達到599畝，大部分將用于房地產開發，取消以后，原計劃在蓋上開發的住宅、商業自然不復存在，雖然調整后昆明西客站規劃范圍內仍有不少住宅用地，但大部分都屬于已有住宅小區，真正的住宅開發用地將變得很少。

最早的昆明西客站設計方案

原來的方案之所以不惜以鐵路上蓋的方式開發房地產，一個不便言說的原因是昆明西客站投資巨大，拆遷、征地、修路、架橋、建設東西廣場等都需要花錢，如果能在建設西客站的過程中，利用鐵路樞紐帶來的巨大吸引力，同步進行一定規模的房地產開發，利用土地出讓收益和房地產開發收益建設昆明西客站，至少能彌補前期拆遷、征地的巨額投入，從而減少公共財政支出，減少政府舉債。

這是過去很多年許多城市公共工程的常規做法，也的確在一定程度上起到了以房地產開發帶動公共項目建設的作用。昆明西客站修改規劃后，原計劃通過鐵路上蓋“創造”出來的數百畝開發用地沒有了，土地出讓、房地產開發收益無從談起，項目建設就主要依靠政府投入。雖然上蓋取消后總投入減少，可是由于計劃中的收益也落空，項目凈投入其實更多了，這對財力緊張的昆明市來說壓力反而更大了。

最新的昆明西客站設計方案

盡管鐵路上蓋取消后，昆明西客站的規劃范圍仍舊有上千畝，面積并不小，可是受地理和現有城建格局的影響，昆明西客站夾峙于西山和滇池之間的狹長地帶，并沒有多少建設空間，鐵路、高速以及平行的城市干道又進一步限制了拓展余地，在扣除鐵路用地、地鐵用地、車站站房、廣場以及附屬設施后，剩余土地并不多，而且其中有一部分還屬于現狀保留地塊，因此，在上蓋開發計劃取消后，昆明西客站項目的房地產開發空間就大大縮小，其中很大一部分還是開發難度比較大的商業土地。

鐵路上蓋取消，同時也意味著昆明西客站作為昆明少有的TOD示范項目，功能上也大大縮水，示范價值也變得很小。

從長遠來看，鐵路上蓋取消后基本不存在以后恢復建設的可能性，所以這一遺憾將成為永久。許多人相信，無論是從減少凈投入角度，還是從帶動區域發展的角度，上蓋方案都有很大的可取之處，昆明市也肯定更愿意沿用原來的規劃。如今之所以調規，或許只是為了盡快啟動建設，不得不與鐵路部門妥協的結果。