在武漢唐家墩，看見中國老舊街區的新解法

走在中國大小城市的街頭，看到那些破破爛爛、空調滴水的老舊街區，我常常在想，這里的房子以后會怎樣？

即使是走在珠江新城、深圳灣這樣的CBD，看到那些售價10萬+的超高層住宅，我也在想，多好的房子啊，但同樣缺乏足夠的維護，若干年后，這類房子會不會也成為建筑垃圾？

重建設輕維護、空間環境老化、社區老齡化，是中國城市很多街區普遍面臨的問題，“小區將不可挽回地走向衰敗”會成為中國城市的“灰犀牛”事件嗎？

香港似乎是個例外，當地很多三四十年樓齡的房子，仍然保養得當，維持著較好的居住品質，但其代價是高昂的房屋持有成本，香港住宅的物業費平均每平米是50到100塊，是內地大城市的20倍至50倍。除此之外，香港住宅還有差餉、地租、房屋維修及保養費等各種費用。

這么高的持有成本，讓香港經驗幾無可能復制到內地。那么，面對老城老街“不可挽回地走向衰敗”，到底有沒有新的破題思路？

最近，我在武漢唐家墩看到一種新的可能性。

01

唐家墩，一個老舊街區的治理困境

“武昌的衙門多，漢口的墩子多”，這是老武漢人的一句俗語。

武昌自古以來是湖廣地區的軍政中心，自然衙門多，那墩子又是什么東西呢？就是地勢高一點的土堆。

原來，漢口雖然貴為大武漢的金融貿易中心，但由于是河口沖積沙平原，地勢低洼，人們往往要住到土墩子上，所以漢口帶“墩”的地名特別多。

作為武漢的中央商務區，王家墩CBD就是一個“墩子”，而這個墩子旁邊還有另一個著名的墩子，就是唐家墩。

1926年，唐家墩附近修建了著名的萬國跑馬場，使武漢成為當時的賽馬之都。改革開放之后，唐家墩被打造為著名商圈，“買家電就到唐家墩”成為武漢人的口頭禪，唐家墩一時風頭無兩。

然而，與很多老城老街一樣，唐家墩也開始面臨老齡化的問題，該街道常住人口超10萬，進入深度老齡化階段，而且外來人口占比71%，人口結構復雜，曾長期面臨老舊小區失管、公共服務不足等典型老城困境。

什么叫“失管”？就是很多老舊小區沒有物業公司，處于“無管理、無維護、無服務”的三無狀態，樓道里的燈壞了，可能幾個月沒人修；樓下的垃圾桶滿了溢出，三五天沒人收；單元門的門鎖壞了，外來人員隨意進出……

面對這樣的基層困境，政府出手干預，精力和預算可能都不夠，于是，一個新的思路誕生了。

唐家墩街道所在的江漢區政府，撮合萬物云與武漢金融街集團，圍繞韌性、活力、智慧三大關鍵詞，將這片老城打造為“完整社區”樣本。

“完整社區”是住建部提出的一個概念，其定義為 “在居民適宜步行范圍內有完善的基本公共服務設施、健全的便民商業服務設施、完備的市政配套基礎設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業管理和健全的社區管理機制，且居民歸屬感、認同感較強的居住社區”。

如何破題？萬物云給出的解法是：“理想之地”治理模式。

“理想之地”以街道為服務單位，主要針對那種半徑約3公里、3萬到5萬居民的街道或大型社區。它先用數字技術打好基礎，然后圍繞健康、生活、社交、工作、服務、交通六個核心需求，設計了一套 “服務清單”，里面還有幾十個可以靈活調整的產品模塊，能根據不同用戶的需求來搭配。

這個治理模式呈現出韌性、活力、智慧的特征，是破解老城老街養護欠缺、環境老化、社區老齡化、突發應急挑戰等痛點的一個有效抓手。

02

萬物云“理想之地”，重新點亮唐家墩

這是萬物云針對老城老街改造的首個“理想之地”解決方案。

具體怎么做呢？

第一步是從“社區”走向“片區”，實現街區一體化運營。

區別于傳統的物業管理，“理想之地”首先要做的就是把管理單元從小區拓展到街道或者社區，實現3到5平方公里大小的片區統籌。

傳統的物業公司只負責小區紅線內的事務，導致紅線外的公共空間，缺乏統一管理與修繕，片區治理層次不齊，而“理想之地”打破了各小區之間的天然鴻溝，實現了公共服務的均衡化。

例如，萬物云可在城市街道半徑3公里區域內推行“蝶城+”戰略，整合資源實現高效調度，搭建“一網統管”的智慧城市運營體系，達成人、事、物在一張圖上的統一管理，利用一套終端，達成全場景“可視”、全要素“可控”、全流程“可管”，有效提升城市治理的顆粒度。

再比如，理想之地還能基于自身APP海量的用戶以及龐大的空間流量入口，聯動周邊理發店、家政店、裁縫店、藥店、維修店進駐平臺，甚至推出 “老人上門服務套餐”、“上班族應急托管”、 “鄰里集市”，充分利用片區統籌的規模優勢實現精準服務。

這種一體化的運營和服務，是傳統物業公司不太可能做到的，而在“理想之地”可以成為日常。

第二步是從“服務”走向“運營”。

傳統的物業公司，只能提供清潔打掃、安保、修電梯、換燈泡等基礎服務，而居民有額外需求（比如老人想找上門理發、上班族要臨時托管孩子）只能自己想辦法，片區里的資源也大多“閑置浪費”。

而“理想之地” 的 “運營思維”，是主動挖掘片區需求、盤活零散資源，把 “基礎服務” 升級成 “全場景便民生態”。

例如，將片區里的老舊自行車棚改造成“共享充電站 + 快遞驛站”，將原本堆滿雜物的高架橋底，改造成 “口袋公園+特色市集，既能為居民提供更豐富的生活場景，也能創造一定的經營收益。

再比如，將片區里的垃圾桶安置智能監測裝備，哪個垃圾桶滿了可以在控制室里看到一清二楚，減少人力巡查的頻次，還可以用數字化技術監督共享單車亂停亂放，從而實現“降本增效”。

這個模式的好處是，不只是“管好物業”，更要讓片區里的公共資產 “產生價值”，用賺來的收益反哺社區治理，也只有這樣才能讓公共服務可持續。

第三步是從“物管”到“資管”。

傳統物業公司對公共資產的態度是“不壞就行”：小區里的公共設施只要沒壞，就不會主動改造；片區里的閑置空間（比如高架橋底、老舊商場）更是“沒人管、沒人用”，不僅浪費資源，還可能變成 “衛生死角”。

換句說話，在理想之地，萬物云從“對物管理”的被動維護，升級為“以人為中心”的主動價值創造，以“蝶城+社商”模式重塑社區商業的邏輯，構建居民、商戶、商業體共贏循環。

例如，針對片區里原有的社區商場，將居民頻繁經過、且適合休憩的空間和部分商鋪區域，改造為休息區和“會客廳”，再利用萬科物業的社群運營，有管家背書，提升居民參與度，商戶加入的興趣也被調動起來了。

在這個模式下，以前的老舊商場真正轉化為鄰里社交的活力場，用戶黏性增強了，商戶的生意自然也更好了。

與此同時，萬物云也為資產持有方提供專業的資產服務解決方案，包括前期顧問、物業管理、能源管理、招商運營等全生命周期管理服務，這都是資管思維的體現。

03

“理想之地”，中國城市存量治理的新解法？

通過“理想之地”的解決方案，武漢唐家墩這個原本瀕臨失管的老舊住區，重新煥發活力。

目前，唐家墩老舊住區日常維護的費用，主要來自三個方面，分別是居民交一點、企業幫一點、政府補貼一點。

“三個一點”成為一個機制，是唐家墩重生的開始，也為其他老舊住區探索出一種新的活法。

目前，這個“活法”已在武漢快速復制。

2021年，唐家墩所在的江漢區，成為武漢“物業城市”首批試點，由萬物云與武漢金融街集團共同成立的江漢城資公司接手運營，截至目前共服務17個住宅樓盤、197個老舊小區超過15萬戶家庭，管理著28平方公里城市空間，群眾滿意度提升至93.4%，城市管理經費投入同比下降10%，老舊小區物業服務覆蓋率達到100%。

這個實踐表明，這種政府主導、企業運營、社會參與的協同機制，既能提升基層治理的效能，也能讓城市片區煥發“韌性、活力、智慧”的特質。

今年剛剛召開的中央城市工作會議，有一句話非常關鍵：

“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”

這說明，中國城市發展的重心已從增量時代的開發建設轉為存量時代的治理運營。

作為國內頭部空間科技服務商，萬物云早已為中國城市的存量治理提供了豐富的經驗，目前已累計服務26個城市老城老街、新城新區、科創街區、機場港口等108個城市服務項目。

在這個過程中，萬物云也實現了從傳統物業管理到現代城市綜合服務商的升級，并提煉出一套針對存量時代的新解法——“理想之地”模式。

可以說，“理想之地”是一個多方協同共建的解決方案，政府是主導者，萬物云、屬地國企、社群組織、市民共同參與。多元主體各司其職、同頻共振，才能最大化地凝聚共識，讓 “理想之地” 既能破解城市發展中的各種痛點，也能為城市高質量發展注入持續動能。

期待“理想之地”這套解決方案，能夠推廣開來，有效應對中國城市空間環境老化、社區老齡化、街區活力缺失等多種困境，讓老城老街盡快重返活力，讓新城新街的青春期、保質期更長，也讓科創街區培育出生活氣息與文化氛圍。