開盤突然遭遇滑鐵盧！上海這個新房麻煩大了？

這個新房開盤突然遭遇滑鐵盧！是不是麻煩大了？

淞南是寶山開發比較早的一個板塊。

多年來淞南以老破小住宅為主，區域城市界面陳舊，品質住宅非常稀缺。

本地改善客群往往跑到隔壁楊浦的新江灣城，板塊市場對優質新房的需求長期被壓抑。

近年來，伴隨地鐵18號線二期的建設和大吳淞地區整體轉型的推進，淞南迎來了城市更新的重要契機。

其中淞南居民期盼已久的18號線二期（長江南路站-大康路站）今年底就要開通初期運營：

本期我們評測的招商序項目距離18號線二期的長江西路站僅260米左右，是一個妥妥的地鐵盤：

而大吳淞是上海近年的新規劃和大規劃，其中規劃的核心區就在淞南。

大吳淞未來要是建成了，將是寶山第一城市界面，也是寶山能級最高的城市公共活動中心，會極大地推動淞南腹地工業區轉型：

正是在這一背景下，招商蛇口打造的全新項目——招商序，應運而生。

招商序的產品設計有很多亮點。

“序”產品線是招商蛇口旗下定位高端的住宅系列，強調建筑美學、產品力與生活方式的融合。

這個新房項目主推100-115㎡三房及143㎡四房戶型。

整體設計方正，功能分區清晰，滿足了剛需、改善多種需求。

其中112m2、115m2、143m2的多個戶型都是飛機戶型+轉角飄窗的設計，很切合市場主流：

值得一提的是，招商序還采用了市面上備受追捧的“三陽臺”設計。

以112m2戶型為例，書房、客廳、次臥各有一個陽臺：

三陽臺的功能優勢非常大，拓展了空間、提升了實用率。

三陽臺可作為臥室或客廳的延伸空間，封閉后增加室內使用面積，尤其適合小戶型。

像上述的次臥陽臺還可以改造成一個書房，或是衣帽間、休閑區，整個空間利用率變高了。

三陽臺還帶來了一個更好的采光與通風效果。

陽臺通常配備大面積玻璃窗，相比飄窗采光更充足，封閉后仍能保持良好通風，改善室內采光和空氣流通。

三陽臺使得整個戶型的功能分區更加靈活。

不同陽臺可以承擔不同功能，如生活陽臺用于洗衣晾曬、景觀陽臺用于休閑觀景、儲物陽臺用于收納雜物，滿足多樣化生活需求。

三陽臺提高了房屋使用率，招商序得房率在90%以上，舒適度拉滿。

當然了，招商序還配備了標準會所和泳池。下沉式會所和泳池實拍：

可以看出，招商序意圖以全面升級的產品力，重新定義淞南的人居標準。

這么好的新房項目，在前兩期開盤都能認購滿，很好賣：

一期今年5月20號開盤161套房160組參與搖號；

二期6月28號開盤94套房112組參與搖號，這兩期開盤，銷售宣稱去化都接近9成。

但是到了今年8月26號三期開盤，96套房只有47組搖號，銷售熱度斷崖式下滑，突遭滑鐵盧！

為啥招商序的新房沒有以前好賣了？

首先我覺得最大的原因是，存量購買力短期耗盡，后續需求難以接續。

淞南板塊商品房供應斷檔長達十多年。

上一個新房項目還要追溯至2012年的三湘海尚城和2014年的保利悅庭。

招商序的入市，恰好引爆了積壓已久的本地改善需求。

但這種需求屬于“存量釋放”，一次性就釋放完畢了，具有不可持續性。

淞南主要是市區過去的動遷戶，不是寶山本地人，這部分購買力是有限的。

寶山本地家庭置業傾向于配套資源更豐富、地段認可度更高的淞寶，有錢的買上海長灘去了。

招商序前兩期快速去化實際是透支了區域有限的購買力，導致三期房源需求動能不足。

招商序區域圖和沙盤

其二，招商序所在的板塊地理位置偏東北，加上配套欠缺、環境有硬傷，難以吸引外區客群。

淞南地處寶山東北隅，目前項目依賴的地鐵還沒開通，自駕到市區的通勤效率也不高。

更關鍵的是，項目周邊商業配套嚴重不足：

招商序旁邊的商業很拉垮，祥騰生活廣場商業幾乎停擺，電梯都不轉了，一副破敗的景象。

這里殘存的幾家餐飲店都淪為了外賣小作坊，只剩下外賣員在商場里面穿梭：

招商序對面的商場保利悅活薈原先經營就不善，現在換了一家運營商正在重新裝修，還沒開業：

此外，項目周邊不利因素較多，非常臨近加油站和高壓線，我用一張照片拍全了：

項目旁邊的長江西路本來就是大車穿梭，未來還會高架化，帶來的噪音與社區割裂問題同樣不容忽視：

長江西路上的大車

這些硬傷極大削弱了招商序對市區外溢客戶的吸引力，客群來源高度依賴于本地的內生型市場。

其三，區域產業能級支撐不足，沒法給招商序提供強大的購買力支持。

就當下來說，淞南的產業基礎還是以傳統工業區為主。

雖然有大吳淞轉型的宏偉規劃，十里畫卷園很美好。

但像這種超大規模的城市更新和產業導入周期是比較長的，沒有個二十年很難成型。

在轉型的號召下，淞南現狀的產業動能在減弱，加上未來規劃兌現比較緩慢。

導致區域沒法為高端住宅市場提供持續、強勁的新增購買力支撐，自然越來越不好賣了。

淞南的工業區現狀

另外楊浦、虹口對淞南的外溢也沒有那么強，帶來的購買力增量不大。

今年上半年上海16區GDP戰報已出，虹口、楊浦依舊處在市區墊底的位置：

其四，項目的定價有些偏貴。

招商序的新房均價是6.82萬元/m2，相對周邊的次新二手房貴很多。

三湘海尚城、保利悅庭的二手房成交都在5萬多，新房招商序貴了1.3萬元/m2左右。

而周邊的老破小都在3字頭，僅是新房價格的一半。

常言道，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

現在市面上的很多新房不好賣，就是價格太貴了。

對比周邊的次新房，招商序的新房是有些偏貴的。

那么，招商序適合哪些人買呢？到底值不值得？未來二手房是否能賣上價？能否增值保值？

很明顯，招商序是一個典型的“區域性改善產品”，目標客群非常清晰：

即長期生活于寶山淞南、飽受“老破小”居住困擾、迫切希望在本區域內完成住房升級的本地家庭。

對于這類購房者，項目憑借其領先板塊的產品力，是一個不錯的自住選擇，買過來很香！

但是，從資產配置和保值增值的角度來看，需要高度謹慎。

首先，淞南這個板塊的二手房流動性有一定欠佳。

板塊以老破小為主流產品，整體房價天花板受到了很大的壓制。

工業區環境和區域地理位置相對封閉的購買力，都影響了區域二手房的流轉速度。

招商序未來流入二手房市場時，將同樣面臨整體環境的制約，客群覆蓋面窄、出手難度較大。

淞南板塊的老破小

其次，歷史的漲幅已經預示了這個板塊增值潛力非常有限。

招商序周邊的二手房2020-2022年的漲幅都很低：

保利悅庭從6.1萬元/m2漲到7.8萬元/m2，只漲了27.8%，漲幅相對大盤非常偏低；

三湘海尚從5.57萬元/m2漲到7.2萬元/m2，僅漲了29%，漲幅也是跑輸了。

現在這些二手房都跌回了2016年，說明這個區域的房產增值性和抗跌性相對較弱。

緊鄰招商序的三湘海尚

再者，北上海還有很多分流選項。

比如共康，交通效率比淞南更好，新房和二手房價格比淞南更便宜。

淞南的18號線、3號線能級都不如1號線。

如果同樣是到人廣的話，共康能直達人廣，而淞南的招商序項目要在長江南路（18換3） 、虹口足球場（3換8）共換乘兩次。

共康的次新房大華公園城市成交價在6萬元/m2以下，幾乎比招商序便宜了1萬元/m2。

共康的新房大華公園柏翠6.5萬元/m2，也比招商序便宜。

可見招商序在區域競爭中并不占優，產品具有一定的替代性。

最終的變量，系于大吳淞規劃的落地。

除非“十里畫卷園”等規劃能超預期快速推進，成功引入高端產業與人口，徹底改變區域能級。

要是大吳淞落地了，區域的購買力就能從內部變強，區域房產也更容易增值保值。

但這存在極大的不確定性，周期漫長，普通購房者可能等不起，不建議單純地去賭這個利好。

結論與建議

招商序是一個為淞南本地改善者定制的產品，自住看好，投資看空。

這個項目適合追求當下居住品質、計劃在本地長期自住的家庭。

但如果要追求資產的增值、良好的產品流動性或看重投資回報，北上海和全市范圍內都有比招商序更優的選擇。

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