“零增地擴(kuò)改建”探索城市更新新路徑

通過“就地轉(zhuǎn)型”模式，實現(xiàn)土地集約化利用與產(chǎn)業(yè)升級，上海城市更新又添新案例。

9月8日，普洛斯上海新西北物流園一期正式開園，經(jīng)歷重建更新的智慧零碳旗艦園區(qū)正式投入運(yùn)營。

零增地擴(kuò)改建，實現(xiàn)土地集約化

原普洛斯上海西北物流園位于上海市普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，是上海市重點規(guī)劃的四大物流樞紐之一。自2004年普洛斯集團(tuán)在此設(shè)立中國首個獨資項目以來，園區(qū)憑借優(yōu)越的區(qū)位條件和通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，吸引了國內(nèi)外知名企業(yè)入駐，出租率長期保持高位，成為服務(wù)上海、輻射長三角的戰(zhàn)略物流節(jié)點。

2022年，普洛斯啟動園區(qū)更新升級項目，將其定位為智慧冷鏈旗艦園區(qū)。新園區(qū)在保留原址區(qū)位優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，以新一代高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施，聚焦生鮮電商、生物醫(yī)藥、連鎖餐飲、時尚品牌等行業(yè)的全渠道供應(yīng)鏈需求，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)化與轉(zhuǎn)型升級。試運(yùn)營期間，一期出租率已超90%，并引入全球連鎖超市ALDI奧樂齊、ASC圣皮爾精品酒業(yè)等頭部企業(yè)。

普洛斯上海新西北物流園是上海普陀桃浦區(qū)域首個“就地轉(zhuǎn)型”的傳統(tǒng)物流園項目。通過“零增地擴(kuò)改建”模式，園區(qū)在原有土地上凈新增建筑面積約9.8萬平方米，既提升了土地利用效率，又顯著增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)效益。該項目于2023年納入普陀區(qū)重大工程，并連續(xù)入選2024年、2025年上海市重大項目（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)類）。

普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)副總裁、大上海區(qū)域總經(jīng)理范皓在接受《國際金融報》記者采訪時指出，桃浦區(qū)域工業(yè)基礎(chǔ)已基本轉(zhuǎn)移，市場對高效倉儲空間的需求持續(xù)增長。在核心城市物流用地供應(yīng)趨緊的背景下，通過存量資產(chǎn)升級滿足市場對高品質(zhì)載體的需求，成為優(yōu)化城市物流結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。

“降低物流成本的核心在于節(jié)點優(yōu)化布局。新園區(qū)通過縮短城配半徑，幫助客戶降低運(yùn)輸成本，推動供應(yīng)鏈效率整體提升。”范皓說。

普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)商務(wù)副總裁、戰(zhàn)略營銷負(fù)責(zé)人熊忻愷對記者表示，與傳統(tǒng)城市更新項目不同，此次改造是對運(yùn)營良好的自建園區(qū)進(jìn)行主動二次開發(fā)。項目旨在通過更高標(biāo)準(zhǔn)的載體應(yīng)對未來消費趨勢，符合“新基建”定位，成為支撐區(qū)域消費升級的重要底盤。

“在核心區(qū)位，現(xiàn)有存量資產(chǎn)已難以滿足市場最新需求。”熊忻愷直言，“普洛斯希望通過二次開發(fā)引領(lǐng)倉儲物流市場標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入動力。”

熊忻愷透露，普洛斯未來將持續(xù)深耕中國市場，在蘇州、北京等中心城市推進(jìn)類似計劃，擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模。

空間擴(kuò)容提級，打造城市更新典范

近日，上海市十六屆人大常委會第23次會議審議了《關(guān)于城市更新工作推進(jìn)情況的報告》。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任王楨表示，近年來，上海市城市更新在多方面取得積極成效，接下來將積極探索符合上海市實際的城市更新新模式新機(jī)制，制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》。

其中提到，城市發(fā)展空間擴(kuò)容提級。實施產(chǎn)業(yè)用地“211”行動，從2023年至2025年6月，完成61.8平方公里低效產(chǎn)業(yè)用地處置。積極推動“工業(yè)上樓”、打造“智造空間”，認(rèn)定并加快推進(jìn)三批優(yōu)質(zhì)項目217個。加快商業(yè)商務(wù)區(qū)更新改造，制定商圈能級提升行動方案、商務(wù)樓宇更新提升行動方案及實施意見，完成小陸家嘴等10個試點商務(wù)單元更新提升方案。

據(jù)了解，除了普洛斯上海新西北物流園，普洛斯近年來在全國多地推進(jìn)城市更新項目。例如，普洛斯東莞新沙物流園、環(huán)普蘇桐112國際科創(chuàng)園、普洛斯順義汽車科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園等，均通過高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施與高質(zhì)量運(yùn)營服務(wù)，助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級。

范皓分析稱，桃浦園區(qū)因其城配優(yōu)勢成為更新首選，而臨港等區(qū)域則側(cè)重國際中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，體現(xiàn)差異化布局邏輯。規(guī)模化更新需滿足資產(chǎn)條件、政策合規(guī)及土地年限等多重因素，未來將在大上海地區(qū)持續(xù)探索。

物流園作為現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的核心載體，是支撐新經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長的關(guān)鍵平臺。普洛斯通過智慧化、零碳化改造，不僅提升了客戶運(yùn)營效率，更推動了倉儲物流行業(yè)回歸產(chǎn)業(yè)服務(wù)本質(zhì)。

“20年前，我們把當(dāng)時全球最領(lǐng)先的倉儲標(biāo)準(zhǔn)引入中國；20年后，我們通過二次開發(fā)定義新一代基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。”熊忻愷說，“普洛斯始終致力于為客戶提供所需的高品質(zhì)載體，為中國倉儲物流行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展樹立標(biāo)桿。”

王楨表示，接下來將積極探索符合上海市實際的城市更新新模式新機(jī)制，加快城市更新步伐，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰說，城市更新已成為城市發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點。開展城市更新，有助于存量提質(zhì)增效、激活內(nèi)需，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。各地應(yīng)堅持因地制宜，探索高質(zhì)量城市更新實踐路徑。

記者 潘潔

編輯 潘晟