上海求解寫字樓去化難題

界面新聞記者 | 劉素楠
界面新聞編輯 | 莊鍵

月租金從12843元起步，多樣的房型中既有小到50平米的單間，也有190平米的寬敞兩居室。蘇河美欣公寓正式啟用不到兩個月，238套房源近半數已完成簽約。

今年9月，這座高端保障租賃公寓推出首批房源，來看房的租客絡繹不絕，其中包括跨國公司的外籍高管，也有本地金融企業的年輕白領。蘇河美欣公寓的受歡迎程度，超出申能金外灘公司副經理朱君燕的預期，她一手操盤了將寫字樓改造為租賃住房的整個工程。

這棟25層建筑地處蘇州河南岸、西藏路橋以東，前身是建成于2001年的辦公樓宇美欣大廈，上海國企申能集團旗下的上海燃氣集團是其所有者。

改造美欣大廈的動議，源于申能集團2021年對旗下不動產資源進行的一次摸底。盡管坐擁市中心地利以及一江一河美景，但美欣大廈的日租金卻不及上海甲級寫字樓平均租金的一半。

在討論美欣大廈的未來出路時，申能集團內部曾提出升級辦公需求的改造方案，但其作為寫字樓存在諸多硬傷，比如停車位較少，改造對于坪效（計算商業樓宇經營效益的指標）的提升可能較為有限。

申能集團最終選擇將這棟寫字樓改造為保障性租賃住房。“當時我們有一個結論，未來住宅的需求肯定比辦公需求更高，坪效提升也會更好。”朱君燕近日向界面新聞回憶稱。

2018年，上海就已出臺允許非居住房屋改建為租賃住房的政策，為美欣大廈的改造提供了政策依據。在2021年美欣大廈完善改造設計方案時，中央和上海又相繼出臺了允許非居住房屋改建為保障性租賃住房的支持政策。

當時，保障性租賃住房市場方興未艾。上海計劃在“十四五”期間（2021-2025年）新建籌措47萬套（間）以上的保障性租賃住房，達到同期新增住房供應總量的40%以上。

看到政策東風和市場先機后，申能集團迅速開展調查，發現美欣大廈所在的黃浦區高品質公寓較為缺乏，且租賃價格偏高。從需求來看，位于上海市中心的黃浦區高凈值人群較多。綜合考慮上述因素，美欣大廈改造項目的定位明確為高端服務型保障租賃房。

2022年，申能集團和黃浦區區屬國企金外灘集團合作，設立申能金外灘公司，前者占股65%，后者占股35%，共同合作開發運營美欣大廈。

老舊寫字樓的功能轉型，并不比新建房屋來得容易。除了主體框架不變，整棟樓的內部機電、暖通等系統，以及大樓外觀都需要重新設計裝修。

“那時還沒有整棟寫字樓改造為保障租賃房的案例，無論是設計、報建，我們都沒有案例可參考。”朱君燕回憶。

首要難題是尋找老樓的檔案資料，改造團隊拉了幾個小推車，一頭鉆進檔案館，翻出了美欣大廈的設計圖、竣工圖等原始資料，圖紙把一個小房間堆得滿滿當當。

在翻閱原始圖紙時，改造團隊意外發現，美欣大廈最初的定位是商場和酒店復合體，后續才調整為寫字樓。因此，一樓裙房部分區域的層高設計相對較高，為后續大堂的更新改造預留了空間。

此外，雖然美欣大廈的層高只有3.6米，遠低于當前的寫字樓平均層高，但改造為住宅則綽綽有余。

2023年，蘇河美欣公寓項目正式開工，當時的重點是室內改造。次年外立面改造開工，2025年8月大樓正式竣工。

蘇河美欣公寓內部。受訪者供圖

美欣大廈的轉型，折射出上海寫字樓市場正在經歷的深刻變革。“樓宇經濟”是上海的亮麗名片，僅浦東新區就有110幢稅收超億元的大樓，在靜安和黃浦兩區，這個數字分別是92幢和74幢。

但在上海超過1萬棟的商務樓宇中，相當部分由于設施老舊、出租率低下，正面臨更新或淘汰的抉擇。

根據仲量聯行統計，近十年間，上海甲級辦公樓新增供應量在2017年創下高峰，此后空置率呈波段性上升趨勢，而租金則逐年下降。2024年上半年，上海甲級辦公樓平均租金6.6元/平方米/天，較2020年同期的7.4元/平方米/天下滑約10.8%。2025年上半年，租金進一步降至5.6元/平方米/天。

就在美欣大廈開啟改造的同時，上海在全市范圍內掀起了一場商務樓宇提質更新的行動。2024年6月，上海市規劃與自然資源局發布《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024-2027）》，選取10個商務單元先行先試，探索商務樓宇更新的創新模式與路徑。

商務樓宇的提質升級除了建筑本身的改造之外，還涉及商業運營等方方面面，需要各方合力推進。今年7月，上海市政府發布《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》（下稱《實施意見》）。這是全國首個商務樓宇更新專項政策，構建從“規劃-審批-運營-監管”的全流程更新路徑。

《實施意見》提出，支持商務樓宇在一定時期內的功能轉換。比如在城市主中心、副中心區域，鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能，適當增加服務公寓和人才公寓、醫療服務等功能。

這一系列政策，為商業辦公樓宇轉型發展康養產業提供了清晰的制度依據。位于虹口區大柏樹地區的石油大廈改造項目，便是這一政策導向下的實踐范例。

石油大廈建于2003年，由A、B、C、D四棟組成。2024年7月，上海康而壽養老服務有限公司（下稱康而壽公司）旗下上海康鄰養老有限公司（下稱康鄰養老公司）通過線上招投標的方式，拿下了石油大廈C棟和D棟租約，大樓當時的日租價格不超過3元/平方米。

“虹口是我們的總部，我們一直希望在此建設一個具有區域引領性的康養服務綜合體。”康而壽公司總經理余國強對界面新聞表示：“大柏樹區域老齡化程度深，養老服務存在顯著缺口，而石油大廈周邊環境靜謐，綠意環繞，是建設康養機構的理想選址。”

他同時指出，項目預計在七至八年內收回投資，年均回報率優于傳統辦公樓租賃，但前提是必須突破原有“商業辦公”規劃性質的限制，才能著手改造。

石油大廈改造效果圖。受訪者供圖

轉型之路并非坦途。

2024年4月，上海發布的《促進和規范利用存量資源加大養老服務設施供給的工作指引》明確，實施單位可通過民政部門向區政府提出興辦養老設施的需求，提交相關材料，交民政部門初步匯總后，由區政府專題研究。

康鄰養老公司據此通過民政渠道提出申請，今年2月，虹口區政府將石油大廈改造項目納入了專題會議，通過區級專題審議的形式，明確項目內容，并及時將其納入大柏樹片區更新單元項目庫。

然而在設計階段，因房屋使用性質改變導致的消防標準提升問題凸顯出來。現有消防登高地無法滿足養老設施規范要求，需協調占用毗鄰的少量學校與綠地空間。“若由企業單獨對接多個部門，流程將十分漫長。”余國強坦言。此前美欣大廈更新改造時，也曾遭遇類似問題。

時任虹口區規劃資源局規劃科科長趙思齊全程跟進此事。他告訴界面新聞，今年以來，區規劃、民部門牽頭，聯合綠化市容、教育等八個部門，通過專題協調與聯合會審機制，集中破解報建難題。

虹口區綠化市容局提出，將大廈前約3000平方米的綠地改造提升為兼具消防登高功能的口袋公園。這一方案將政策要求、安全規范與社區環境改善相結合，實現多方共贏。

今年9月11日，在完成各項合規報建程序后，石油大廈改建為上海福虹護理院的項目獲得施工許可證。余國強向界面新聞記者感慨，7月市級《實施意見》的發布，推動項目得以快速落地。

目前，這個投資億元的改造工程正加速從藍圖變成現實。

余國強介紹，煥新后的上海福虹護理院將整合醫療、護理、康復等業態，為全年齡段長者提供服務。D棟福虹護理院聚焦專業醫療照護，C棟福虹頤養院配套文娛設施，在將北側綠地改造為口袋公園后，可實現“室內康養+室外休閑”互補。

“我們期待這個項目不僅能切實回應虹口深度老齡化的緊迫需求，也能為上海探索通過存量（寫字樓）更新，有效補充養老服務設施的可復制、可推廣成功范式。”余國強表示。

上海此次出臺的商務樓宇功能改造新政，受到市場廣泛關注，市級層面已建立“市區兩級”專項工作機制，成立商辦樓宇更新提升工作專班，由市發改、住建、規資三部門牽頭，24家市級單位和各區共同參與。

為解決中小企業在轉型過程中“不知道怎么干”的問題，上海也制定了《存量商辦樓宇更新項目審批注冊工作指引》，推行“線下一口咨詢、線上一口受理”的服務機制，打通功能轉變的審批閉環，推動城市更新落地見效。

上海市城市更新信息系統樓宇專項平臺于10月上線，涵蓋企業申請服務、更新案例、政策標準等內容。 “該平臺不僅是政策落地的重要抓手，更是通過信息化手段破解市場痛點、推動商辦行業向精細化邁進的關鍵突破。”上海易居房地產研究院咨詢中心總監姚臘撰文指出。