深圳新政之后，羅湖的機(jī)會(huì)在哪里？

深圳樓市在9月5日再度迎來(lái)政策“大禮包”。

限購(gòu)范圍縮小至福田、南山及寶安區(qū)新安街道，羅湖、寶安西鄉(xiāng)則直接退出限購(gòu)，成為本次政策最大的收益區(qū)域。

這一輪調(diào)整不僅為市場(chǎng)注入新活力，更讓羅湖這一傳統(tǒng)核心區(qū)重新站上風(fēng)口。

今天我們就來(lái)探究一下新政之下，羅湖的機(jī)會(huì)有哪些？

01

從一級(jí)核心區(qū)變?yōu)槎?jí)核心區(qū)，羅湖區(qū)迎來(lái)的直接利好有三點(diǎn)。

1.釋放本地改善需求：深戶及符合社保條件的非深戶家庭在羅湖購(gòu)房不再受套數(shù)限制。

2.吸引外來(lái)購(gòu)房力：無(wú)深圳社保或個(gè)稅證明的非深戶家庭可在羅湖購(gòu)買2套住房。

3.降低購(gòu)房成本：房貸利率不再區(qū)分首套和二套，降低了改善型客群的購(gòu)房成本。

新政出臺(tái)后48小時(shí)，中原找房App咨詢量同比上漲20%，其中羅湖區(qū)咨詢量同比上漲30%。

新政落地首個(gè)周末，深圳中原代理的新房項(xiàng)目，同比（上周末）到訪量增長(zhǎng)約 48%，成交量同比增長(zhǎng)60%。

而羅湖區(qū)受限購(gòu)放開(kāi)的關(guān)系，到訪量增幅度更是超過(guò)了230%。

羅湖中介門店的咨詢量和帶看量均有明顯增長(zhǎng)，其中羅湖優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房受到咨詢量更多。

不過(guò)咨詢量的上升目前并沒(méi)有立刻轉(zhuǎn)化到成交，即使購(gòu)房解禁，但是消費(fèi)者在當(dāng)前行情下也很難沖動(dòng)消費(fèi)。

02

羅湖區(qū)目前在售新盤一覽。

目前羅湖區(qū)有15個(gè)在售新盤住宅項(xiàng)目直接能享受到新政利好。

其中布心有5個(gè)新房項(xiàng)目、蓮塘片區(qū)3個(gè)、翠竹片區(qū)2個(gè)，筍崗、地王、東曉、清水河、水貝各1個(gè)。

其中布心的京基天珺府、淘金山湖景花園，翠竹的德弘天下華府3個(gè)樓盤是純粹的90㎡以下的小戶型剛需住宅；蓮塘的東方鳳雅名苑是純大戶型的豪宅項(xiàng)目。

其他幾個(gè)新盤項(xiàng)目都是剛改戶型為主，部分帶有大戶型的豪宅。

新盤均價(jià)最高的是翠竹的德弘天下華府，均價(jià)9.8萬(wàn)元/㎡，也是唯一單價(jià)上9字頭的項(xiàng)目。

單價(jià)最低的項(xiàng)目也在6字頭，其中最低的是蓮塘片區(qū)的京基梧桐軒，均價(jià)6.3萬(wàn)元/㎡。

此外，羅湖區(qū)8月值得關(guān)注的熱門成交次新盤還有以下4個(gè)：

2025年：

羅湖翠竹御龍華府，7.4萬(wàn)元/㎡；

2022年：

羅湖布心觀山祥苑，4.1萬(wàn)元/㎡；

羅湖布心觀山嘉苑，4.3萬(wàn)元/㎡；

羅湖布心觀山盛苑，4.1萬(wàn)元/㎡；

羅湖的“觀山系列”東湖街道布心片區(qū)，鄰近地鐵布心站和百鴿籠站，是脫胎于羅湖”二線插花地“棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目。

觀山嘉苑、觀山瑞苑、觀山盛苑、觀山祥苑的開(kāi)盤價(jià)格都在5-6萬(wàn)元/㎡左右。

由于插花地棚改，手中持有多套房源得業(yè)主追求變現(xiàn)，于是四個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主瘋狂砸盤，硬生生用價(jià)格把觀山四盤堆成為了羅湖區(qū)熱門成交大盤，但是同時(shí)也導(dǎo)致如今價(jià)格僅在4.2萬(wàn)元/㎡左右，跌幅約為30%。

另外該片區(qū)的悅峰華府、尚府也是同樣的情況。

03

最后再來(lái)看一下9月羅湖區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)環(huán)比上漲的小區(qū)。

咖姐整理了8、9月的業(yè)主報(bào)價(jià)對(duì)比，漲幅TOP20的小區(qū)中，以布心、黃貝嶺、百仕達(dá)居多。

單價(jià)最高的樓盤主要在百仕達(dá)和翠竹片區(qū)，均價(jià)已經(jīng)到7字頭，其中報(bào)價(jià)最高的是翠竹片區(qū)的金麗豪苑，7.7萬(wàn)元/㎡的均價(jià)，環(huán)比上漲了2.3%。

而目前單價(jià)最低的是位于人民南片區(qū)的南方大時(shí)代，9月業(yè)主最新報(bào)價(jià)僅2.8萬(wàn)元/㎡。

限購(gòu)政策在羅湖這樣的區(qū)域，此前更多是“稻草人”式的存在，并未真正限制了多少有效交易。

因此，本輪新政的作用，絕非是點(diǎn)燃一場(chǎng)大火，而更像是一劑“清醒劑”和一臺(tái)“放大器”。

作為“清醒劑”將重新評(píng)估羅湖的性價(jià)比，首先是打破了限購(gòu)的鄙視鏈，政策無(wú)形中營(yíng)造了“核心區(qū)>非核心區(qū)”的價(jià)值等級(jí)。

羅湖從“非核心限購(gòu)區(qū)”變?yōu)椤胺窍拶?gòu)區(qū)”，打破了這種心理偏見(jiàn)，讓購(gòu)房者能更純粹地對(duì)比羅湖與龍華、光明等外圍區(qū)域在現(xiàn)房配套、通勤成本、總價(jià)門檻上的真實(shí)性價(jià)比。

而第二點(diǎn)作為“放大器”，新政將會(huì)加速市場(chǎng)分化與價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

新政不會(huì)普漲，但會(huì)放大羅湖內(nèi)部的資產(chǎn)優(yōu)劣差異。擁有頂級(jí)學(xué)位、稀缺景觀、高品質(zhì)物業(yè)的樓盤，將成為那些“被篩選出的”實(shí)力買家重點(diǎn)追逐的對(duì)象，其價(jià)格可能率先企穩(wěn)甚至微漲。

反之，那些老舊、無(wú)學(xué)區(qū)、品質(zhì)一般的房源，即便在新政下也依然難以去化。業(yè)主的“試探性漲價(jià)”會(huì)迅速被市場(chǎng)打回原形，反而可能因?yàn)閽炫屏考ぴ龆媾R更大的降價(jià)壓力，新政加速了它們的價(jià)值回歸。

新政之下，羅湖的故事并非狂飆突進(jìn)的幻想，而是一次殘酷而現(xiàn)實(shí)的價(jià)值重估。

它或許給不了市場(chǎng)信心，但給了我們一個(gè)重新審視價(jià)值的機(jī)會(huì)：當(dāng)潮水退去，什么才是真正的‘硬資產(chǎn)’？