富力地產(chǎn)122億境內(nèi)債重組，已有一只債券違約

在重組方案選項(xiàng)中，富力地產(chǎn)向債券持有人提供了5種方案。

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重組

近日，富力地產(chǎn)（02777.HK）通知其境內(nèi)債持有人重組方案，就122億境內(nèi)債重組方案進(jìn)行投票，表決截止至10月10日。

據(jù)悉，富力地產(chǎn)本期重組涉及六筆境內(nèi)債：“H16富力4”、“H16富力5”、“H16富力6”、“H18富力8”、“H18富力1”和“H19富力2”，全部未償債券本金余額合計(jì)約為122.05億元。

若議案通過，則富力地產(chǎn)本期債券全部債權(quán)人持有的本金兌付時(shí)間調(diào)整至2031年3月16日至2035年9月16日，每半年兌付1%，最后一期全額兌付。

在重組方案選項(xiàng)中，富力地產(chǎn)向債券持有人提供了5種方案，包括現(xiàn)金回購(gòu)、以物抵債、應(yīng)收賬款信托份額抵債和資產(chǎn)信托份額抵債。

富力地產(chǎn)稱，為穩(wěn)妥推進(jìn)本期債券本息兌付，現(xiàn)提請(qǐng)本期債券持有人同意本議案。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，今年4月23日富力地產(chǎn)“20富力地產(chǎn)PPN001”首次違約，違約金額9.95億元。

違約情況

三年前，富力地產(chǎn)開始將境內(nèi)債展期，以時(shí)間換空間。

2022年8月，富力地產(chǎn)境內(nèi)債停牌，完成了全部10只美元票據(jù)整體展期3-4年，金額合計(jì)49.43億美元，并支付20萬小額。

富力地產(chǎn)成為國(guó)內(nèi)首家境內(nèi)外債券全部整體展期的房企，8筆境內(nèi)債合計(jì)金額135億元人民幣，加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長(zhǎng)至3年以上。

2024年9月，富力地產(chǎn)尋求寬限期獲通過，原計(jì)劃在次年3月前制定重組方案。

2025年2月24日，富力地產(chǎn)債券開市起停牌，尋求將寬限期推遲至9月，次月寬限期議案獲通過，債券復(fù)牌。

02

財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，富力集團(tuán)成立于1994年，總部位于廣州，已成為以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，同時(shí)在酒店發(fā)展、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文體旅游、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)貿(mào)、醫(yī)療康養(yǎng)及設(shè)計(jì)建造等領(lǐng)域多元發(fā)展的綜合性集團(tuán)。

2005年，富力于香港聯(lián)交所主板上市，成為首家納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。

富力集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，李思廉和張力分別持有富力地產(chǎn)26.31%和22.44%股權(quán)，二人是共同創(chuàng)始人為公司實(shí)際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2024年，富力地產(chǎn)總合同銷售額為112.3億元，銷售面積約83.81萬平方米；今年上半年累計(jì)合約銷售額約73億元。

在發(fā)生債務(wù)危機(jī)的這兩年里，富力地產(chǎn)未有拿地的動(dòng)作，存量土地儲(chǔ)備也逐漸減少。

截至2024年12月31日，富力地產(chǎn)土地儲(chǔ)備為總建筑面積約5125.4萬平方米，其中總可售面積約3965.1萬平方米，分布在國(guó)內(nèi)外87個(gè)城市和地區(qū)。

值得注意的是，富力地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目資金需求量較大，且其三線及以下城市土儲(chǔ)面積占比較高，存在一定去化壓力。

從業(yè)績(jī)上看，受交付面積減少、匯兌損失增加、計(jì)提多項(xiàng)減值準(zhǔn)備以及投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降等因素影響，富力地產(chǎn)連續(xù)虧損。

2024年，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額為177.01億元，同比下降51.15%；公司擁有人應(yīng)占虧損為177.1億元；2025年上半年虧損40.46億元。

歸母凈利潤(rùn)

截至2025年6月末，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)2891.49億元，總負(fù)債2643.79億元，凈資產(chǎn)247.71億元，資產(chǎn)負(fù)債率91.43%。

近年來，由于持續(xù)虧損，富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿水平快速攀升。

財(cái)務(wù)杠桿水平

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為94%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至相同報(bào)告期，富力地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有2480.98億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)975.94億元。

相較于短債壓力，富力地產(chǎn)流動(dòng)性十分緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有6.88億元，公司短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

在備用資金方面，截至2023年3月末，富力地產(chǎn)銀行授信總額有1781.08億元，其中未使用銀行授信有1168.4億元，但這些額度為非承諾性銀行授信額度，其財(cái)務(wù)彈性一般。

授信額度

除此之外，富力地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債162.8億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)69.3億元。

整體來看，富力地產(chǎn)剛性債務(wù)有1045.24億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為40%。

從融資渠道看，除了借貸和債券融資，富力地產(chǎn)還通過租賃融資、應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

2020年以來，外部融資環(huán)境明顯惡化，富力地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，使得公司再融資壓力巨大，流動(dòng)性承壓。

籌資性現(xiàn)金流

資金壓力之下，富力地產(chǎn)開始通過減少拿地、開放股權(quán)合作、資產(chǎn)處置等多種方式回收流動(dòng)性，但進(jìn)展較慢。

總的來看，富力地產(chǎn)銷售持續(xù)疲軟、業(yè)績(jī)連續(xù)虧損，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力惡化；外部融資環(huán)境惡化，流動(dòng)性異常緊張；資產(chǎn)出售進(jìn)展慢于債務(wù)到期速度，償債壓力巨大。

03

曾經(jīng)“華南五虎”之首

1957年出生于香港的李思廉，大學(xué)畢業(yè)后的第一份工作是證券金融從業(yè)員，后來又慢慢做起了貿(mào)易，最后轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。

1993年，李思廉與張力以2000萬元資金攜手進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)業(yè)，成立富力的前身天力地產(chǎn)。

富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉與張力

后來，二人發(fā)現(xiàn)很多廣州老牌國(guó)有企業(yè)因舊城改造必須外遷，而這絕對(duì)是一個(gè)在市區(qū)獲取大塊平價(jià)土地做大眾化住宅的好機(jī)會(huì)。

1994年，李思廉和張力拆遷廣州嘉邦化工廠后，建設(shè)了名震一時(shí)的“富力新居”賺得第一桶金。

此后，富力多次上演“拆舊廠、建新房”的好戲，從較早的富力廣場(chǎng)、富力半島，到富力現(xiàn)代城，前后在廣州做的23個(gè)樓盤300余萬平方米樓面，半數(shù)以上都是市區(qū)舊廠房的拆遷地塊。

而令富力一夜之間名揚(yáng)全國(guó)的“北京富力城”，原址則是北京起重機(jī)廠等五家老廠房所在地。

2002年，富力走出廣州，以32億元地價(jià)拍得北京住宅用地“標(biāo)王”廣渠門外東五廠地塊，也就是現(xiàn)在的“北京富力城”，此項(xiàng)目拿地以后僅僅9個(gè)多月的時(shí)間，即以驚人的速度熱銷京城。

多年來，富力仍一直沿用“雙老板”制，這在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界可謂另類。在內(nèi)部分工上，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系的李思廉主管公司財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷，張力則負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地和工程管理。

2007年，富力與碧桂園、恒大、雅居樂以及合生創(chuàng)展被業(yè)界譽(yù)為“華南五虎”，然而近年來由于大手筆投資文旅和酒店項(xiàng)目，富力逐漸從中掉隊(duì)。

2017年，富力地產(chǎn)以199億元收購(gòu)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)，但酒店屬于重資產(chǎn)行業(yè)，被認(rèn)為是直接導(dǎo)致其債務(wù)高筑的“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>

2022年末，富力地產(chǎn)驚爆黑天鵝事件，其聯(lián)席董事長(zhǎng)張力因在中國(guó)宴請(qǐng)美國(guó)舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄。

2023年6月，據(jù)市場(chǎng)消息稱，張力同意從倫敦被引渡到美國(guó)，他將面臨涉嫌行賄的刑事指控。