4年漲價950萬！南山“神盤”再推17套現房，抄底還是站崗？

約12.9萬/㎡起，在當下買南山華潤城的一手現房，你覺得是站崗還是抄底？

9月12日，華潤置地突然通知：南山華潤城項目還有17套現房入市銷售，房源位于華潤城三期和潤璽一、二期，包括精裝平層和毛坯多層。

建面約120㎡-270㎡，從深圳房地產信息平臺查詢到，這批房源備案單價12.9萬/㎡起，最便宜的那套總價1482萬。

截至目前，認籌凍資已結束，9月16日將公示房源意向登記人名冊。

4年漲價950萬！

當初“買即賺500萬”，現在還香嗎

南山華潤城，曾是深圳樓市"打新熱"的代表作。

2020年11月，潤璽一期開盤曾引發"萬人搶房"盛況，吸引15036批客戶登記，9687批入圍認籌，市場當時戲稱"買到即賺500萬"，開盤兩天售罄。

隨著深圳調控政策、打擊代持炒房等動作落地，樓市進入調整期，市場預期不再，后續潤璽二期兩次推售，未再出現“日光”現象。

在南山華潤城這次要銷售的17套房源中，潤璽二期3棟2501這套是曾進行過預售備案的房源。

2021年12月，潤璽二期首推1024套住宅，當中就包括3棟2501，建面約270㎡，當時備案價格為3517萬。

當前，這套房源的備案價格為4467萬，相當于近4年時間漲價約950萬，單價漲3.5萬/㎡。

▲潤璽二期3棟2501房源2021年的預售備案價格

橫向對比同小區的二手房成交價來看，潤府三期兩套高層房源備案價較接近市場價。

房源建面約146-151㎡，總價1988-2080萬。

潤三約150㎡高層二手房的成交最高價出現在2021年，成交價3288萬，單價約21.92萬/㎡。根據第三方小程序@小鹿選房 的記錄，今年6月，潤三高樓層約151㎡成交價約2180萬，單價約14.44萬/㎡，相比高峰期降幅達到33.7%。

潤璽一期低區4套房源，建面約115-197㎡，備案單價在12.9-15.5萬/㎡之間，但目前低區二手成交價已在12萬/㎡出頭徘徊。

潤璽二期平層產品，一套是低樓層約117㎡房源，備案單價約13.8萬/㎡，今年6月同面積低層房源成交價約12.44萬/㎡。

另一套是高層建面約270㎡，備案單價16.6萬/㎡，最近二手成交價15.42萬/㎡。

至于8套多層產品，二手市場沒有同類房源與之對比。

從二手成交周期來看，@行舟深房 小程序顯示，今年以來華潤城（潤1、2、3+潤璽1、2）大部分住宅房源的成交周期約3個月以上，有的甚至超過1年半。

據不完全統計，目前華潤城二手房掛牌套數超過300套，不排除后續出現投資客繼續"砸盤"的可能。

華潤城最好的時間已過？

深圳多個豪宅項目蓄勢待發

從2014年潤府一期首批住宅入市開始，至潤璽二期2022年收官，南山華潤城紅足8年，被市場稱為“神盤”。

如今拿出17套現房，卻有一線市場人士表示，“華潤城最好的時間已經過去了。”

“華潤城地段好，前期產品推售基本都在房價上漲期，新房和二手房有很大的價格倒掛，大家都去搶。但現在這17套沒有價格優勢，除了地段外，新規戶型已經出現了，好幾個豪宅項目要出來，相比之下華潤城尾盤沒太大優勢。”

據了解，今明年深圳豪宅市場暗戰不斷，福田兩個項目新世界香蜜四季和 卓越縵悅預計最快9月入市，都是新規產品，吹風價分別是13萬+和12萬+。

南山也有3個豪宅項目：華潤+中海聯手打造的深圳灣澐璽剛曝光戶型面積，以及中信城開東角頭項目信悅灣，這兩個項目最快預計年底入市；還有招商接手的原恒大聯合餅干廠舊改項目，也已動工。

中信信悅灣

進度：建設中

市場預測：17-18萬/㎡以上

預計年底入市

項目位于在深圳灣的南端、在建的歌劇院旁，面朝大海，位置非常好。之前叫中信元灣府，已更名為中信信悅灣。市場預測價格可能要到17-18萬㎡以上。

▲中信信悅灣 | 圖源小磊豪宅臻選

網上曝光了項目面積段，建面約210-305-375-510㎡。從建設進度來看，建筑主體已出地面，聽說10月會開放營銷中心和樣板間，最快年底入市。

深圳灣澐璽

進度：建設中

市場預測：16萬/㎡以上

預計年底入市

去年12月，華潤+中海聯合體以185.12億競得的深灣宅地，溢價58.6億。

深圳灣澐璽位于后海片區，2/8號線登良地鐵站旁，兩家開發商又是豪宅方面的好手，所以這個項目一直備受市場關注。

項目無保障房配建、無戶型限制，共規劃5棟超高層，其中1棟公寓250米，4棟住宅分別約150米、200米、200米、240米。

住宅分高低區設計：

低區5F起（150米內）為約209-304㎡四房以上大戶型；

高區42F起（150-200米）是約370-375-403㎡4+1房5衛+家庭廳+家政套間；

超高區58F（200米以上）是約500-700㎡大平層；

頂樓約1050㎡大平層。

最近深圳灣澐璽面積段曝光，網傳為約209-269-294-304-375-403-500-700-1050㎡，預計10月開放展廳，12月入市，首推北地塊348套房源。

▲深圳灣澐璽效果圖 | 圖源KPF建筑設計事務所

后海璽家園

進度：已動工

市場預測：10萬+

預計明年上半年入市

項目位于蛇口、2號線海月站附近，周邊配套設施成熟，原為恒大聯合餅干廠舊改，后由招商蛇口接手，今年6月取得用地批復文件，現已動工。

▲ 后海璽家園效果圖

從效果圖看，項目規劃3棟48層的超高層和1棟25層的高層住宅，另配建一所幼兒園和一所九年一貫制學校。

從周邊二手房價格來看，周邊的二手房，后海璽家園緊鄰的雍景灣目前成交均價13.8萬元/㎡。

新世界香蜜四季家園

進度：建設中

吹風價：13萬+

預計最快9月底入市

香蜜四季位于福田景田片區，一路之隔是香蜜湖，是福田華泰小區舊改項目，聽說此前剛開放預約看房，就有約3800批客戶申請。

@深圳買房計劃 7月底實探發現，項目已出地面數十層。

▲香蜜四季家園 | @深圳買房計劃 攝于7月底

整體來看，項目分為兩個地塊規劃。

小面積地塊規劃為一棟酒店+商務公寓約40層。根據項目官方消息，酒店將引入深圳首家全球奢華酒店品牌。

大的地塊規劃即為香蜜四季， 共有 8個單元是住宅 、1個單元是保障性住房+1單元公寓，以及一所幼兒園， 容積率約7。

其中，靠香梅路的3個單元是回遷房，右邊3棟樓、5個單元則是商品住宅，“高端公寓”樓棟則是公寓+保障房。

項目共約 770 套房源，高區 3 梯 3 戶，低區 3 梯 5 戶 。

據了解，首推2棟156套，建面約 105-144㎡三到四房、190-230㎡五房、260-280㎡六房，還有 2 棟 1 單元復式 209-369㎡以及 2 棟 2 單元 243-491㎡。

卓越縵悅

進度：建設中

吹風價：12萬+

預計最快9月底入市

“深圳第一村”舊改項目終于要亮相了。卓越縵悅是福田皇崗村舊改一期項目，位于7號線皇崗村站旁邊。

項目分2期開發，規劃有6棟住宅與約7萬㎡的商業， 其中可售住宅約有732套，首推232套面積段為92-173㎡的3-5房，作為新規產品，戶型使用率超過90%，二期預計明年2季度入市。

目前，卓越縵悅周邊并無在售新盤，參考周邊約1公里的二手房價格，由于樓齡等原因，價格跨度較大，在4.9-11.9萬/㎡。

這5個豪宅項目排隊待入市，華潤城還香不香？

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