房價失守2.3萬！第一省會，難了！

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作者：余飛

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廣州，套均總價創五年新低

8月以來，北京、上海、深圳均再度放松限購，一線城市中，唯有廣州沒有行動。

不是廣州沒有救市需求，而是廣州已經完全不限購，沒有“放松限購”這張牌可打。

去年限購大放松背景下，廣州成為首個全域不再限購的一線城市，向二線城市看齊。

無論是遠郊區的花都、增城、從化，外圍區的黃埔、白云、番禺、南沙，還是核心區的海珠、天河、荔灣、越秀，購房都沒有了任何限制，誰都可以買，買多少套都可以。

其房貸利率是一線城市中最低，和二線城市齊平。

此外，去年還全面取消了限售、限價。每日經濟新聞當時用的報道標題是：

廣州結束15年樓市調控史。

所以，去年我在分析廣州樓市的時候說過，從救市激進程度和限購力度角度看，廣州已經是一個二線城市了。

然而，最激進的救市措施，效果卻最差。

有數據為證。從國家統計局披露的數據來看，去年9月末一線城市開啟救市之后：

北京10月份開始連漲，到今年4月份才重新下跌。上海二手房同樣在10月份轉漲，到5月份重新下跌。深圳新房去年10月份止跌上漲，二手房11月份止跌上漲，直到今年才又陷入了雙跌。

唯獨廣州，無論新房還是二手房，從未上漲過。新房持續下跌，二手房僅4月份持平，其余時間都在下跌。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

今年4月份之后，全國房價跌幅再度擴大。8月份北京二手房價格環比下跌1.2%，領跌全國。

上海、廣州二手房價格跌幅也擴大至年內最大，跌幅位居全國前十。深圳的新房與二手房跌幅也都在擴大。

此外，根據克而瑞廣佛區域公布的數據顯示：

二手房的套均成交總價持續下探，8月更是跌至231萬元/套，創近五年的新低紀錄。

02

廣州樓市現狀

套均價格創五年新低的大背景，是全國樓市再度陷入了深度調整當中。

前兩天本號就分析過國家統計局公布的8月份全國房地產數據，得出的結論是：

第一，房地產投資跌幅擴至最大。

這一數值自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正。2022年下降10%，2023年下降9.5%，2024年下降10.6%。2025年前8個月下降12.9%。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

第二，商品房銷售面積與銷售額跌幅擴大至年內最大。

1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

來源：國家統計局

第三，二手房價格下跌城市數量擴大至年內最多。

8月份70個大中城市二手房環比下跌城市69個，這一數量從今年4月份開始逐漸增加。4月份64個，5月份67個，6月份69個，7月份68個。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

此背景下，廣州樓市的局面如何：

第一，二手房成交量7月份跌破9000套，8月份降至8730套。

成交的8730套二手房中，62%的總價在200萬以下，26%在200萬至400萬之間。

也即當下廣州的二手房成交總價中，近90%是400萬以下的房子。

第二，廣州二手房均價跌至2.27萬元。

貝殼找房披露的成交數據顯示，今年廣州的二手房均價已經跌破了2.3萬元，8月份為2.27萬元/平方米。

第三，廣州樓市的心態，再次跌至谷底。

廣州中原地產披露，目前客戶觀望情緒濃厚，看房熱情較低。8月份二手房帶看量環比下降11.8%。

第四，二手房降價面擴至最大。

貝殼找房披露的數據，8月份廣州二手房掛牌房源中，價格變動的房源，有94.04%在降價。

第五，新房庫存量大，去化周期長，仍沒有止跌的動力。

廣州中原地產披露，廣州8月份一手住宅去化周期21.1個月，仍遠超自然資源部與住建部劃定的12個月安全警戒線。

分區來看，黃埔區、南沙區去化周期超30個月，而越秀雖然庫存量不大，但很難賣動，去化周期更是達到了62.1個月。

03

救市最激進，為何反而效果最差

廣州相比于京滬深，救市最激進，為何效果反而最差？

這與廣州當下的經濟、產業困局有很大關系。

2024年，水逆周期貫穿了廣州全年。

2024年一季度，廣州GDP增速3.6%，位居十強城市倒數第一。

2024上半年，廣州GDP增速2.5%，增速在十強城市中倒數第一。

2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11億元，增量增速在十強陣容中均倒數第一。

2024全年，仍沒有擺脫。GDP增速2.1%，增量308.94億元，在十強城市中，仍是倒數第一。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

2025年，依舊沒有擺脫增速墊底局面。上半年廣州的GDP實際增速3.8%，在頭部十強城市中，依舊倒數第一。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

讓廣州低迷至今的主要原因，是其支柱產業——汽車產業——在持續調整。

從工業總產值角度來看，廣州的汽車工業占其工業總產值25.3%，是廣州毫無爭議的當家產業。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

2024上半年，汽車制造業，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度進一步擴大：重點產業中，汽車制造業增加值同比下降17.4%，仍處動能轉換深度調整期。

去年全年，仍處于動能轉換深度調整期的汽車制造業增加值同比下降18.2%

廣州汽車工業下滑，在于其生產、銷售雙殺。

回看過去幾年，廣州的汽車產量已經連續四年增長，2023年產量317.92萬輛位居全國第一。

2024年廣州全年汽車產量253.98萬輛，同比下跌了20%。

來源：廣州統計局

今年上半年，廣州統計局披露：

全市規模以上工業增加值同比增長0.7%。三大支柱產業中，汽車制造業在新舊動能轉換關鍵期繼續承壓，增加值同比下降5.7%。

廣州汽車工業持續下行，具體而言，傳統產能規模偏大且過度依賴國內市場，新產能規模較小導致規模效應有限，品牌高端化和全球性影響力不足，以及國內外汽車市場競爭日益激烈且復雜多變等問題，都對廣州汽車產業的發展提出了嚴峻考驗。

同樣面對此局面的上海、重慶，已經快速搭上了新能源汽車賽道，避開了風險。深圳則在新能源汽車的廝殺中如魚得水，去年已經坐上了全國汽車產量第一城寶座。

廣汽則在這輪汽車新能源化的浪潮中，不太主動，尤其是面對當初華為拋來的橄欖枝時，不太積極。

之前就有人問過，華為是廣東企業，為何沒有先支持廣州，而是去支持重慶、合肥、蕪湖、北京？

具體原因無法知曉，市場上有一種觀點，權當一看：

廣州車企以合資車商為主，主要是日系車，華為很難跟他們合作。日本顯然跟美國站在一起，對華為圍追堵截。

重慶車企比較多，其中有央企（比如長安汽車），有民企（比如賽力斯），這些企業跟華為合作起來都比較主動，沒有什么障礙。

不過，好在廣汽去年開始，就已經主動擁抱華為，廣汽正在主動求變。

此外，廣州的工業，上半年也有好消息。

第一，工業增加值終于回正了，盡管仍只有0.7%的增速。

第二，汽車調整幅度收窄。上半年汽車制造業增加值降幅相較于一季度收窄了0.7個百分點。

第三，外貿強勢崛起。

廣州海關披露，上半年廣州進出口貨物總值6050.5億元，首次突破6000億元，且增速高達15.5%。

其中出口增速高達25.2%。

來源：廣州海關

是什么拉動了廣州的出口狂奔？

一個因素是，去年廣州出口下跌，造成了低基數。

2024年上半年，以人民幣計算，廣州外貿進出口總值5192.3億元，同比下降4.6%。

另一個因素是，受優勢產業出口加快、跨境電商等新業態快速發展、民營企業進出口持續向好、對美“搶出口”和階段性回暖等因素，今年外貿增長快速。

優勢產業方面，根據21世紀經濟報道披露， 廣州多個產業體現新的突破，電動汽車、鋰電池、光伏產品等“新三樣”產品出口增長30.8%。

汽車出口9萬輛，同比增加28.4%。例如，自主品牌車企以硬核科技與敏捷戰略開拓海外市場，不僅在智能駕駛技術上重塑消費者的出行體驗，還以“中國速度”迭代產品矩陣，彰顯廣州智造的澎湃動能，上半年自主品牌汽車出口增加27.6%，占整體汽車出口量的63.9%。

此外，作為廣州的另一大產業美妝產業也是出口的主力軍。

受益于本土品牌（如名創優品等）的全球化渠道拓展和新興市場消費需求釋放，上半年廣州的美妝洗護產品出口額暴漲49.9%。

而且，廣州自主品牌機電產品出口增長14%，集成制造技術出口增長51%，服裝出口增長19%。跨境電商9610出口模式有效帶動服裝、箱包、小家電等傳統優勢產品出口。

民企的壯大，也成為廣州出口的力量之一。

廣州商務局披露的數據顯示，上半年廣州民營企業進出口占比達 60.4%（總值3653.5億元），同比增速高達27.9%，拉動外貿增長15.2個百分點，成為絕對主力。

民企數量增長11.3%（達1.97萬家），平均進出口規模擴大，其中出口高技術產品占比超55%，在鋰電池、生物醫藥等領域主導出口突破，展現出 “機制靈活、創新驅動” 的顯著優勢。

作為一座繁榮了千年的城市，作為民國以來新思想萌發之地，作為一座極具創新精神、奮斗精神的老牌一線城市，困難都是暫時的。

廣汽在求變，廣州也在求變，相信廣州會很快走出產業調整的陣痛周期，王者歸來。

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