配售型保障房加速推進，一線城市步入保障+市場雙軌時代

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

隨著深圳正式發布《深圳市配售型保障性住房管理辦法》（下稱“辦法”），四座一線城市的保障性住房體系建設基本成型落地。

《辦法》將于2026年3月1日起施行，其中明確，配售型保障性住房將限定戶型面積、銷售價格、使用和處分權利等，實施封閉管理，面向符合條件的住房困難工薪群體配售的住房。配售型保障性住房實行現房配售。

保障性住房是深圳未來的建設重點之一。深圳“十五五”規劃建議中提到，推動房地產投資向保障房和改善性商品房兩側發力，落實商品房開發、融資、銷售等基礎制度，加快構建房地產發展新模式。加強保障性住房建設、籌集、分配、管理，滿足工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。

結合此次《辦法》發布施行，深圳保障性住房體系的一塊重要拼圖已經被補上。就在近期，廣州也推出了今年首批配售型保障房，北京、上海在保障性配售房的管理上也有明確方法，至此，一線城市正在集體步入“保障+市場”雙軌時期。隨著保障性住房建設的加快，對新市民而言，“住有所居”、“住有優居”的圖景也逐漸繪就。

全現房配售

深圳此次發布的《辦法》，對申購對象設置了一定的門檻。

其中規定，申請購買配售型保障房需要滿足深戶、在深圳無自有住房（3年內未轉讓過或者因離婚分割過自有住房）、申請人在深繳納社保滿5年（具備深圳市人民政府規定的人才引進遷戶核準條件的，在深繳納社保滿3年）等條件。

與此前深圳的人才配售房有明顯不同的是，《辦法》明確配售型保障房實施嚴格封閉管理，禁止以任何方式變更為商品住房，并實行現房配售。

《辦法》提到，購房人需退出配售型保障房的，簽訂買賣合同滿3年后可以向住房主管部門申請在信息平臺進行封閉流轉，面向符合條件的對象轉讓，市住房主管部門可以通過制定參考價格上限等方式規范轉讓行為。

對于定價，《辦法》提到，配售型保障房項目的配售價格按照覆蓋項目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤以及相關稅費等原則，適當考慮經濟社會發展狀況、住房供需關系、工薪群體支付能力等因素綜合確定。

需要強調的是，在當發生回購的時候，《辦法》明確提到需要考慮折舊的因素，具體計算方式是回購價格=原購買價格×（1-年折舊系數×建筑物已使用年限），年折舊系數取1%。

從這條規定中，可以看到深圳配售型保障房已經基本“撇除”市場因素，完全納入保障體系。這也有助于全面為符合條件的住房困難工薪群體提供合適的住房。一位在深圳工作生活九年的工薪人士對21世紀經濟報道記者表示，“如果參考周邊價格在6折左右，按照現在房價已經回調的基礎上計算配售型保障房會比較有優勢。未來如果區位合適的前提下，配售型保障房也會是不錯的選擇。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳的住房保障體系與國家全面靠攏，即由配租和配售兩部分組成，配租的部分包括公租房和保障性租賃住房，配售的部分就是配售型保障型住房，原有的安居房和人才房在存量項目建設銷售完畢以后退出市場。

李宇嘉表示，這對于深圳很多新市民來講具有極大的吸引力。2023年人才房和安居房受到熱捧，主要原因就在于其價格優勢。但配售房封閉流轉的流通限制，二次出讓的折舊規定等，不僅讓其失去了金融屬性，且未來交易有確定性的損耗。這使得其與商品房形成競爭關系，在市場上是否能夠有效去化存在不確定性。

雙軌并行

雖然外界有聲音認為配售型保障房在面對商品房時可能競爭力不足，但推動房地產投資向保障房和改善性商品房發力，其實是一項長期工程。

住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹此前也表示，“十五五”期間，將牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，統籌防風險和促轉型，統籌惠民生和穩增長，著力穩定房地產市場，加快構建房地產發展新模式，優化保障性住房供給，以高品質供給滿足人民群眾多樣化住房需求。

倪虹透露，2025年，全國累計銷售新建商品住宅約50億平方米，建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間），惠及3000多萬群眾。

此外，各地的“十五五”規劃中，也普遍將保障房建設作為工作重點。上海“十五五”規劃建議提出，堅持租購并舉，滿足人民群眾多樣化多元化住房需求。增加保障性住房供給，加強新時代城市建設者管理者之家籌措供應。強化房屋全生命周期安全管理。加快構建房地產發展新模式，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，推動房地產高質量發展。

從當前試點城市的銷售情況來看，配售型保障房對于目標群體仍然具有相當的吸引力。參考先行者廣州，廣州近年來的配售型保障房銷售也保持在良好的去化水平。

2025年3月，廣州正式啟動首批配售型保障房申購，蘿崗和苑、嘉翠苑兩個項目銷售基準價分別為1.58萬元/平方米和1.73萬元/平方米，僅為周邊在售商品房的六折左右。與此同時，廣州同樣要求全封閉交易，產權證明確標注“封閉管理”，掛牌1年后若無人購買則由機構按1%年折舊率回購。

2025年10月，蘿崗和苑、嘉翠苑第二批次推售，其中，蘿崗和苑項目共推出1763套配售型保障性住房，共收到4075戶家庭提交申請，最終有3759戶家庭通過審核；嘉翠苑項目共推出110套配售型保障性住房，共收到1845戶家庭提交申請，最終有1656戶家庭通過審核。

一位申購了蘿崗和苑的人士告訴21世紀經濟報道記者，“蘿崗和苑就在地鐵口，而且周邊的配套非常完善。價格上，一萬多的價格對比周邊的商品房很有優勢，而且從梯戶比、戶型各方面來說，蘿崗和苑的配置是很不錯的，有性價比。”

這就意味著，配售型保障房在建設規劃得當的前提下，并不存在市場接受度低的情況。

今年，多座城市也將繼續優化保障性住房供給體系，廣州在近期就提到，將籌集建設保障性住房3萬套(戶)。根據北京2026年的供地計劃，2026年，北京也將安排保障性住房用地350公頃，增加對新市民、城市運行服務保障人員等群體的保障性住房供給，更好地滿足“一張床”“一間房”租賃需求。

隨著保障性住房供給提速，人們多樣化的住房需求逐漸得到滿足，房地產市場也將有望在“市場歸市場、保障歸保障”的雙軌運行下，持續回歸平穩。