房價至少還得再跌三五年？

房價至少還得再跌三五年，不少人都這么認為，國外一些機構也持同樣預測。

但近一個月，上海、北京、深圳的二手房成交突然爆量，與此同時，掛牌量大幅減少，價格跌幅也明顯收窄。

二手房市場的這些關鍵信號都在說明，一線城市二手房市場已到關鍵轉折點。

首先，成交量急劇放大，必然是買家和賣家兩股力量合力的結果。

第一，買家力量在增強。買的人變多，一是新房市場門檻提高，勸退了不少剛需客戶。以我居住的鄭州為例，去年至今入市的新房，起步戶型普遍140平以上，門檻直接拉高；二是二手房價格持續下跌，性價比凸顯，同樣預算買二手房，雖房齡偏長，但核心位置、配套成熟、價格便宜，反而吸引了大批購房者。

第二，賣家愿意讓利。當下掛牌賣房的主要是兩類人：一類是2016年后高位站崗的群體，大多是八五后、九零后，屬于收入較好的中等收入群體，房子多是房齡5-6年的次新房，且是唯一住房，不到萬不得已絕不會輕易出售——撐得住的還在硬扛，撐不住的房子已成法拍房，所以這類房源之前掛牌量不大，且因房齡新，價格相對堅挺。

而真正推動這波成交量放大的，是早已享盡房產紅利的房東，他們的房子普遍房齡30年以上，多是2008年以前購入。2008年我參加工作時，鄭州主城三環內優質新房僅五六千一平，普通房源三四千，三環外更便宜，這類房子成本極低，即便降價30%~50%仍有的賺，更何況還白住了30年，降價銷售對他們來說十分劃算。

他們愿意讓利，核心是為了盡快套現置換新房，去年一線和新一線城市的改善市場量價齊升，就說明這批房東正拿著置換現金沖進改善市場。

成交量放大還會引發一系列連鎖反應。

首先，低價房源加速消化，成交放量意味著市場上便宜、高性價比的房源在快速減少，這批房源消化后，原本價格稍高的房源就成了成交主力，直接帶動整個市場成交價格逐步上移。

數據不會說謊，12月份北上廣深二手房房價跌幅明顯收窄，上海從下跌0.9%收窄至0.6%，深圳從下跌1%收窄至0.6%。此時雖不是真漲價，但距離真正漲價已一步之遙——接下來最關鍵的是，買家發現便宜房源越來越少、成交價持續走高，會加速入手，需求集中爆發；而賣家看到市場轉熱，要么漲價，要么惜售，掛牌量減少，供求關系會在短時間內扭轉。

正因如此，二手房掛牌量急劇減少：上海二手房掛牌量從5月的近17萬套，降至12月底的13萬套，最新數據已跌到8.8萬套；且上海1月份網簽量已超1.4萬套，預計全月成交至少2萬套以上。

要知道，2024年和2025年上海二手房年成交量才剛超20萬套，如今供求關系已徹底改變，我判斷1月份上海二手房價格跌幅會大幅收窄，甚至很有可能實現轉正。

朋友們，是不是覺得這個劇本很熟悉？2009年、2016年和現在幾乎一模一樣。

2015年房價和成交量跌到冰點，2016年5月，鄭州鄭紡機拍出新地王，樓面價直接碾壓周邊新房價格，這根導火索，一夜之間將市場情緒從冰點炸到沸點，壓抑的需求如堰塞湖般爆發，房價當即開啟上漲趨勢。

到2016年10月限購前，鄭州主城區房價幾乎翻倍，要知道這一輪70%的漲幅，就是在短短四五個月內完成的——市場從絕望到瘋狂、從冰點到沸點，真的就是一夜之間。

回想一下，當下的樓市和前兩次是不是極為相似？