拐點將至？蘭州主城新盤正在捅破價格“天花板”！

2025年的蘭州樓市，靜水流深：

主城區的新房價格悄然變化——“天花板”持續突破！

放眼全城，三灘依然獨領風騷！今年3月，蘭州五版規劃再度定調三灘城市新中心的定位，未來蘭州主城的空間格局就是——城關-三灘雙中心。

如今，悄然而至的樓市價格“上行潮”，正在驗證蘭州新中心雄渾的戰略定位。

新地王亮相，高價盤頻出，蘭州新中心以銀灘黃河大橋作為“銀灘CLD核心金軸”串聯起的大片區，正是這一輪的“爆發點”。

示意圖

北側，中海·未來之境首開價格來到14500元/㎡，首開后甚至做過一次調價，全線產品上漲1%！中海·天鉆突破18000元/㎡，聲量驚人，價格領跑，熱度居高不下。令牌·云啟暫未定價，但參考周邊二手房及新房價格，14000元/㎡或許只是基礎門檻。

南側，保利馬灘新項目經過整整181輪競拍，樓面價破天荒來到了5322元/㎡，溢價超60%！近乎是疫情后保利全國拿地溢價率最高城市！有業內人士稱，綜合成本計算，該項目入市后售價至少在15000元/㎡以上。

更不用說位于馬灘門戶的蘭海·蘭萃壹號首開熱銷破2億元，一路高舉高打，快速清盤。而且價格也低開高走，尾盤賣到了14500元/㎡的均價。如今，二期項目也未開先熱。

位于金軸末端的保利·天匯累積銷售額達到了30億元，銷售均價最高突破14500元/㎡，不僅刷新了區域認知，也保持了驚人的去化率，可謂“一房難求”。

一浪接一浪，把“銀灘CLD核心金軸”串聯起的大片區捧上了神壇。

區域實景圖

為什么會有這樣的表現？時也，勢也。

一方面是經歷了深度調整與價值重估的陣痛，蘭州樓市供需結構正在重新洗牌。

蘭州樓市在2019年達到歷史價格高點后，遭遇了疫情沖擊、宏觀政策調控以及經濟下行壓力等多重因素影響，導致房價暴跌。此后市場持續橫盤，進入漫長筑底階段。

不過，隨著如今改善需求集中釋放和優質供給增加，蘭州房價逐步企穩，主城區核心片區更是憑借稀缺資源和中心價值，率先進階。

另一方面則是國家戰略層面提倡“好房子”，產品力全面升級，高端改善需求被激活。

近年來，國家層面提出“市場歸市場”的原則，樓市的“限價”約束基本取消，優質產品勢必會享有更高的價格。未來，市場分化將越來越明顯，改善型住宅供給和建設將在未來進一步加大，低端、劣質的房產將被逐步市場淘汰。

來源@央視新聞

直白來講就是，好房子會越來越受關注，低端房產只會卷入“價格戰”的惡性循環，直至無人問津。

精準踩中時代趨勢，讓蘭州坐擁“稀缺地段+頂級品質”組合的“好房子”所向披靡。但與此同時，蘭州的土地稀缺性也在日益凸顯——主城再無地可售，“好房子”直接進入存量去化階段。

這是一個重要的警示：核心片區的價格拐點已至！蘭州主城區的好房子，還有得漲。

為什么？

首先，一個產品的價格和品質肯定是正相關。

2025年，“好房子”正式寫入政府工作報告，上升為國家戰略，“國標”已定——房子要建得更安全、舒適、生態、智慧。比如：

·新建住宅建筑的層高提升為不低于3.00米；

·新建住宅建筑戶門通行凈寬不應小于0.90米；

·臥室、起居室的室內凈高不應低于2.60米；

·要求提高居住舒適度（通風、采光、隔音、防滑、防臭等）；

·要求配備公共服務設施、商業服務設施、便民服務設施等；

·要求人均集中綠地面積不小于0.5㎡……

圖片來源于網絡

標準更高，品質更好，價格肯定會高于傳統住宅。蘭州最近比較火的這些項目皆如此。大面寬、低密度、游泳池、健身會所、私人管家服務……看得出來，產品標準和傳統住宅不在一個level。價格自然也是。

其次，許多新房房價高，很大一部分原因是因為地價貴。

當然，這個邏輯成立的前提是：越好的地段，地價就會越貴，地價越貴房價才會越貴。地價和地段價值同樣是正相關。

至于地段價值如何判定，蘭州市最新發布的《中心城區住宅用地標定地價因素修正說明及系數表》，就規定了以下評判基準地價的因素：

蘭州中心城區住宅用地標定地價因素修正說明及系數表

其中，Ⅰ級住宅用地標定地價最高，其中還分為優、較優、一般、較劣、劣五個等級，“Ⅰ級優等”土地是蘭州地價的“天花板”。其實單拿出來看，很多地塊或者樓盤或許都有一兩條優等權重符合，但是幾乎全部標準都占優的，就寥寥無幾了。

目前蘭州大火的這些項目，地段價值毋庸置疑，所以它們本身的地價也要遠高于近、遠郊樓盤。因此，賣得貴也就不足為奇了。

最后，也是最重要的，蘭州主城區已基本無地開發。

一是，蘭州是一個“沒有地”的城市，兩山夾一河的主城區，長條形沿黃河分布，真正意義上的可開發用地本身就少。近郊的高坪地帶名義上劃分在主城區，但是購房者對這些片區的認同感極低，如今更是沒有多少房企有勇氣在這些板塊“拓荒”。

二是，近些年來國家禁止大拆大建，棚改停滯，轉而以“舊改”取代之。蘭州近兩年已經不再有“一刀切”的拆遷大潮，規模化的城市更新主要以老舊小區改造為主。近期，蘭州主城四區就有800多個小區的舊改“搬上桌面”。

蘭州鳥瞰實景圖

自此，無數人的“拆遷夢”破碎，蘭州主城區想要通過大規模拆遷，實現可開發用地的增量，也再無可能。

綜合以上三點可以判斷，當前蘭州樓市的現狀，其實是開發商和購房者，都在爭搶入主主城區的珍貴份額。改善族在2025年紛紛涌入主城搶房，就是很明顯的信號：

好地段有限，好地段上的好房子存量更稀缺，賣一套少一套！

未來或許真的有那么一天，想要在蘭州買房就只能上坪、上山，或者在主城區買二手房——不過到時候主城區優質二手房的“入場券”，還會更貴。

如果現在有樓盤品質出眾且價格合理，那別猶豫，這可能是當前你現在以及未來很長一段時間里，能買到性價比最高的房子！那么，對于購房者來說，蘭州現在有哪些“好房子”可以搶？

環顧四野，答案依舊在“銀灘CLD核心金軸”上。

最近馬灘口的蘭海·蘭萃壹號二期即將入市，在一期火爆熱銷、口碑爆棚、品質標桿的基礎上，二期價格會更貴嗎？品質會更好嗎？這些問題雖然目前還沒有標準答案，但有一點可以確定：

蘭海·蘭萃壹號二期項目，必定會是“爆款”。

為什么？因為地段指標夠硬，因為品質足夠突出。

蘭海·蘭萃壹號是馬灘門戶最后一片可開發用地，地段價值滿足《中心城區住宅用地標定地價因素修正說明及系數表》的“Ⅰ級優等”標準，無論是交通便利度、生活配套完善度，還是生態環境質量等方面，都是拔尖的存在。

另外，據小編了解的內部消息：蘭海·蘭萃壹號二期作為一期項目的升級版本，配置更好、產品力更強，完全滿足更安全、舒適、生態、智慧的“好房子”新標準！

比如在戶型設計上，有大橫廳、落地窗、270°觀景陽臺等設計；社區規劃上，有湖景園林景觀升級；配套設施上，配備了高端健身會所、恒溫泳池等；生活服務上，引入了社區衛生服務中心、煙火市集、運動公園等單元化服務模塊……

如此滿配升級，價格也會高于一期。

蘭海·蘭萃壹號二期項目的定價邏輯，其實和前面提到的熱銷新盤一樣：

答案就擺在那，但有些開發商不會抄（因為產品做不到頂尖），有些開發商有心無力（因為手里沒優質土地），所以這些項目或主動、或被動的成為了市場篩選出來的地段和產品兼優的“尖子生”——有底氣熱銷，自然也有底氣定高價。

蘭州樓市正在經歷一場深刻的價值重估，主城區土地的稀缺性、高品質住宅的打造成本以及改善型需求的集中釋放，共同推動了優質新房價格的上行。對于有能力的購房者而言，抓住主城區優質項目入市首開的窗口期很關鍵。

畢竟，首開價格往往是開發商能拿出來最優惠的底價，而且真正的核心資產，從來都不是“便宜貨”。

最后給出一道思考題：你心中的蘭州主城區新房價格“天花板”是多少？歡迎大家討論！