西安南馬道5號院7棟：陷在系統里的房屋安全困局與扯皮

從西安市蓮湖區南馬道巷5號院西門走進去，穿過幾棟古樸的住宅樓，會發現這里還有一個“內院”。

與前院那些建成于九十年代末的老商品樓不同，該“內院”是在千禧年之后由兩家單位（西安電信與環建辦，后者已并入文物局）聯合建設的集資住宅。

早些年，這個“二道院”還有自己獨立的門牌：迎春巷25號，但很快在舊城改造之風刮過城墻角下后消失。相互嵌套的兩部分院子共用同一個西門、一個門牌號：南馬道巷5號院。

雖然這里的住戶包括兩家單位的職工，隨房改進程大家也獲得紅本（房產證）明晰了產權，因小區曾長期由西安電信后勤科下屬物業管理，為了有所區分，這個“二道院”仍被稱為“西安電信局迎春巷家屬院”，有時候也叫“南馬道巷5號院電信小區”。

小區于2001年3月動工建設，據中國電信西安分公司與西安市環城建設委辦公室簽署的《聯建合同》，環建辦方面出地，西安電信負責住宅樓的設計工作，委托的施工單位為陜西省第二建筑工程公司第七分公司（現名為陜西建工第二集團公司，簡稱陜建二公司）。

2004年5月前后，小區交付使用。環建辦職工老李認購的7號樓1單元1層住宅在其驗房時發現陽臺墻體出現一道裂縫，作為剛交付就“與生俱來”的問題，顯然是個不小的質量隱患。

就是這道“交付即存在”的陽臺裂縫，在隨后20余年間日漸擴為能插進兩指的豁口，又隨責任主體的屢次變更把"誰該負責"四個字幻化為一張荒誕畫。

如今，它仍因“責任真空”而將安全隱患晾在陽光下，也凸顯老舊小區的改造與治理在何種情況下會陷入僵局。

一、兩份保證書

收房當年，老李經與施工單位交涉，在對方寫下“保證書”并蓋章之后，用水泥對裂縫進行了處理。

保證書這樣寫道：迎春巷住宅樓一段一層住戶，關于一層住戶陽臺因設計圖紙無挑梁，使陽臺基礎與主樓分開，造成基礎不均勻沉降，使陽臺部分墻面出現裂紋，但已修復。

如再出現裂紋，我們保證修復，直至用戶滿意。落款為陜西省第二建筑工程公司第七分公司項目經理部。

此間（或在蓋章保證書之前），還出現過一份手寫未蓋章的保證書，內容主要三點：

1、經施工單位明確，出現在7號樓的裂縫屬于“建筑質量問題”，具體為“外墻及陽臺內隔墻與主體之間產生裂縫”；

2、裂縫寬約1—1.5CM；

3、施工單位派員維修過，但住戶仍有后顧之憂。

事實證明，住戶的后顧之憂并非多余，兩份保證書并沒有阻止墻體裂縫的生長，裂縫隨時間推移逐漸擴大、延伸。

二、無奈搬離

2017年6月左右，老李和其他住戶給電信西安分公司后勤服務中心書面反映房屋情況。當時負責管理的物業公司查看后便再無動靜。

2018年2月，眾人又給電信西安分公司反映，明確要求拆除陽臺外墻，對地基進行夯實。這次協商還進行了所謂“專家鑒定”，結果稱“該房屋不是危房，不影響居住”。

于是，西安電信方面提出僅對墻體裂縫進行處理，大家沒有同意，事情就此擱置。

裂縫的“生長”不會因“協商擱置”而停止，反而愈加嚴重：老李家先是陽臺墻體出現下沉傾斜，東西兩側鄰居的陽臺墻體也出現類似情況。

再后來，室內地磚開始因地面傾斜而炸裂，與陽臺相連的臥室地面日漸被牽拉歪斜塌陷，室內甚至連床已經都放不平。

最終，擔心安全占據上風，大約三年前，老李無奈先行搬離了這個家。

三、物業“漂移”

2018年的“協商”擱置后不久，南馬道巷5號二道院作為西安電信并昔日環建辦的一處家屬區，其相關管理權發生了多次移交。

當年年底，在“三供一業”相關政策要求下，這座家屬院物業整體打包移交給西安華衡國有資本運營集團有限公司，具體為：管理方從原電信下屬物業公司——陜西信元智匯服務有限公司（中國電信四級子公司）變更為給“西安華衡城市運營集團有限公司”。

華衡管理不到兩年，2020年9月，在《國有企業職工家屬區"三供一業"移交屬地區縣政府、開發區管委會管理實施方案》下，該小區物業又從西安華衡移交至蓮湖區新成立的城市服務集團。

頻頻移交過程中，負責處理“南馬道巷5號院電信小區7號樓”出現房屋質量的管理主體一路變化：從“企業（電信）后勤”，到“國資平臺（華衡）”，再到“屬地區縣”，但“建筑墻體出現裂縫的安全隱患找誰處理”這個問題的答案卻越來越飄忽不定。

兜兜轉轉之下，房屋安全責任這口“鍋”竟然被“甩”回給業主本人。

四、“業主負責鑒定”，荒唐！

2024年6月，“蓮湖區房屋建筑安全隱患排查整治領導小組辦公室”發出一紙公函，要求西安南馬道巷5號院7號樓遭遇建筑質量問題的業主自行委托危房鑒定。

公函稱，如此要求的依據是《西安市城市房屋使用安全管理條例》第十條。

這個要求不僅聽上去荒唐，在援引相關規定時也缺乏準確的理解，甚至有斷章取義之嫌。

《西安市城市房屋使用安全管理條例》是一份2003年通過、2004年批準實施，后在2015、2020年經過兩次修訂的地方法規。

《條例》第二章為“房屋使用安全責任”，首先在第九條明確提出：“建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位應當按照法律、法規規定及合同約定承擔房屋質量安全責任，履行保修和質量缺陷治理義務。但因使用不當、第三方責任或者不可抗力造成的損害除外。”

在這條規定之下，才有第十條：“業主為房屋使用安全責任人。房屋屬國有或者集體所有的，其經營管理單位為房屋使用安全責任人。”

將兩條規定與“南馬道巷5號院7號樓”設計、建設的實際情況相結合不難發現：該樓出現的安全隱患屬于交付前即已制造的先天缺陷，而非業主使用不當造成；

當年《保證書》中，施工單位已經承認“因設計圖紙無挑梁，陽臺基礎與主樓分開造成不均勻沉降而開裂”，意即問題主要是由設計瑕疵引起，與業主使用無關。而負責設計的單位，按照聯建合同，則屬于西安電信一方。

也就是說，在對照《西安市城市房屋使用安全管理條例》相關規定時，首先應該援引第九條規定，責成該住宅樓的建設、設計、施工、原產權單位承擔相應責任。

“蓮湖區房屋建筑安全隱患排查整治領導小組辦公室”卻直接跳過第九條，直接奔著業主而來。這種“選擇性適用法條”的函件，無論合理性還是公平性均有所缺失。

五、處理方案懸空與“過保不管”

事實上，在2019年西安華衡管理該小區期間，針對一直存在的建筑安全質量問題曾有過一次全面調查，隨后也有過權威處理意見。

據施工單位給蓮湖城服集團的回函：2019年4月26日，針對住戶反映的問題，在省國資委牽頭下，電信局、住戶所屬單位西安市文物局（原西安環建委）負責人、該小區物業公司經理、住戶及施工方工作人員等（14人）多方共同對問題樓層進行了實地勘驗。

回函稱，2019年聯合實地勘驗明確的問題原因是：1、該樓一層陽臺未設計挑梁與主體相連，產生不均勻沉降；2、該建筑物室外工程在使用過程中存在維護不到位，室外排水不暢等問題；

最終的處理意見是，省國資委明確要求電信局及文物局使用大修基金為住戶進行維修，各方參會人員及住戶均對此予以認可。

“磚混結構陽臺不設挑梁”是80-90年代住宅常見的設計通病之一，本質是把懸挑構件直接砌在磚墻里，等于讓脆性磚墻當“懸臂梁”用，若遇溫度、收縮、地基稍有變化不均，就會引發不同程度開裂。

上世紀，為省鋼筋、趕進度、套標準圖，大量磚混住宅曾這么干，至2000年之后逐漸少見。

陜建二公司稱，“多方查勘確認的沉降原因非我單位施工質量造成，作為施工單位已盡到提醒義務。”等于是間接提示：該問題的責任方其一在小區的設計單位，二是2019年之前小區的物業管理。

對號入座，二者均屬于西安電信的相關單位。而西安電信方面對此卻呈現一副“過保不管”的面目。

據該小區目前物業人員描述，2024年其曾查詢該小區大修基金，發現數量不足十萬且仍掛在早年的兩家聯建單位（電信局、環建辦）名下。

收到陜建二公司回函后，于2024年8月中旬給西安電信致函，敦促其“按照2019年方案及時處理，以盡快解決安全隱患問題。”結果石沉大海。

由于已經多年“有家難回”，7號樓業主甚至萌生自行嘗試維修的念頭，但前提也是必須要有原始設計圖紙。物業人員又多次聯系、走訪西安電信相關部門尋求圖紙，得到的回復是：2018年底移交時都給了華衡。

物業人員回憶，雖然電信有關人士在給出“圖紙已移交華衡”這個回復時也未查詢甚至看也未看，他們還是赴華衡公司尋找圖紙。

華衡方面就圖紙問題稱，當年并未見到電信一并移交過來設計圖紙，若有肯定會在2020年9月再移交屬地時主動一并轉交。為避免疏漏，小區物業人員還經華衡同意在其資料檔案室進行查尋，也沒有找到。

有關南馬道巷5號二道院設計圖紙的下落遂墜入迷霧：到底是還在西安電信手中但其拿著就是不交，還是因管理不善早已遺失、損壞或難以查找，抑或在2018年底移交中丟失，哪種情況不得而知。

六、治理僵局

此種局面下，眼前逐漸浮現的是一幕荒誕畫面：樓身上裂縫在擴大，樓外的“責任單位”名單卻在縮小。

去年，老李向12345熱線反映，得到的回答是：“物業將進行日常巡查，每日監測南馬道巷5號院電信小區7號樓1單元的地基狀況；同時住建部門已通知小區業主盡快進行房屋安全鑒定，并且根據鑒定結果進行治理，防止不安全事件發生。”