西安南馬道5號(hào)院7棟：陷在系統(tǒng)里的房屋安全困局與扯皮

從西安市蓮湖區(qū)南馬道巷5號(hào)院西門走進(jìn)去，穿過幾棟古樸的住宅樓，會(huì)發(fā)現(xiàn)這里還有一個(gè)“內(nèi)院”。

與前院那些建成于九十年代末的老商品樓不同，該“內(nèi)院”是在千禧年之后由兩家單位（西安電信與環(huán)建辦，后者已并入文物局）聯(lián)合建設(shè)的集資住宅。

早些年，這個(gè)“二道院”還有自己獨(dú)立的門牌：迎春巷25號(hào)，但很快在舊城改造之風(fēng)刮過城墻角下后消失。相互嵌套的兩部分院子共用同一個(gè)西門、一個(gè)門牌號(hào)：南馬道巷5號(hào)院。

雖然這里的住戶包括兩家單位的職工，隨房改進(jìn)程大家也獲得紅本（房產(chǎn)證）明晰了產(chǎn)權(quán)，因小區(qū)曾長期由西安電信后勤科下屬物業(yè)管理，為了有所區(qū)分，這個(gè)“二道院”仍被稱為“西安電信局迎春巷家屬院”，有時(shí)候也叫“南馬道巷5號(hào)院電信小區(qū)”。

小區(qū)于2001年3月動(dòng)工建設(shè)，據(jù)中國電信西安分公司與西安市環(huán)城建設(shè)委辦公室簽署的《聯(lián)建合同》，環(huán)建辦方面出地，西安電信負(fù)責(zé)住宅樓的設(shè)計(jì)工作，委托的施工單位為陜西省第二建筑工程公司第七分公司（現(xiàn)名為陜西建工第二集團(tuán)公司，簡稱陜建二公司）。

2004年5月前后，小區(qū)交付使用。環(huán)建辦職工老李認(rèn)購的7號(hào)樓1單元1層住宅在其驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)陽臺(tái)墻體出現(xiàn)一道裂縫，作為剛交付就“與生俱來”的問題，顯然是個(gè)不小的質(zhì)量隱患。

就是這道“交付即存在”的陽臺(tái)裂縫，在隨后20余年間日漸擴(kuò)為能插進(jìn)兩指的豁口，又隨責(zé)任主體的屢次變更把"誰該負(fù)責(zé)"四個(gè)字幻化為一張荒誕畫。

如今，它仍因“責(zé)任真空”而將安全隱患晾在陽光下，也凸顯老舊小區(qū)的改造與治理在何種情況下會(huì)陷入僵局。

一、兩份保證書

收房當(dāng)年，老李經(jīng)與施工單位交涉，在對(duì)方寫下“保證書”并蓋章之后，用水泥對(duì)裂縫進(jìn)行了處理。

保證書這樣寫道：迎春巷住宅樓一段一層住戶，關(guān)于一層住戶陽臺(tái)因設(shè)計(jì)圖紙無挑梁，使陽臺(tái)基礎(chǔ)與主樓分開，造成基礎(chǔ)不均勻沉降，使陽臺(tái)部分墻面出現(xiàn)裂紋，但已修復(fù)。

如再出現(xiàn)裂紋，我們保證修復(fù)，直至用戶滿意。落款為陜西省第二建筑工程公司第七分公司項(xiàng)目經(jīng)理部。

此間（或在蓋章保證書之前），還出現(xiàn)過一份手寫未蓋章的保證書，內(nèi)容主要三點(diǎn)：

1、經(jīng)施工單位明確，出現(xiàn)在7號(hào)樓的裂縫屬于“建筑質(zhì)量問題”，具體為“外墻及陽臺(tái)內(nèi)隔墻與主體之間產(chǎn)生裂縫”；

2、裂縫寬約1—1.5CM；

3、施工單位派員維修過，但住戶仍有后顧之憂。

事實(shí)證明，住戶的后顧之憂并非多余，兩份保證書并沒有阻止墻體裂縫的生長，裂縫隨時(shí)間推移逐漸擴(kuò)大、延伸。

二、無奈搬離

2017年6月左右，老李和其他住戶給電信西安分公司后勤服務(wù)中心書面反映房屋情況。當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司查看后便再無動(dòng)靜。

2018年2月，眾人又給電信西安分公司反映，明確要求拆除陽臺(tái)外墻，對(duì)地基進(jìn)行夯實(shí)。這次協(xié)商還進(jìn)行了所謂“專家鑒定”，結(jié)果稱“該房屋不是危房，不影響居住”。

于是，西安電信方面提出僅對(duì)墻體裂縫進(jìn)行處理，大家沒有同意，事情就此擱置。

裂縫的“生長”不會(huì)因“協(xié)商擱置”而停止，反而愈加嚴(yán)重：老李家先是陽臺(tái)墻體出現(xiàn)下沉傾斜，東西兩側(cè)鄰居的陽臺(tái)墻體也出現(xiàn)類似情況。

再后來，室內(nèi)地磚開始因地面傾斜而炸裂，與陽臺(tái)相連的臥室地面日漸被牽拉歪斜塌陷，室內(nèi)甚至連床已經(jīng)都放不平。

最終，擔(dān)心安全占據(jù)上風(fēng)，大約三年前，老李無奈先行搬離了這個(gè)家。

三、物業(yè)“漂移”

2018年的“協(xié)商”擱置后不久，南馬道巷5號(hào)二道院作為西安電信并昔日環(huán)建辦的一處家屬區(qū)，其相關(guān)管理權(quán)發(fā)生了多次移交。

當(dāng)年年底，在“三供一業(yè)”相關(guān)政策要求下，這座家屬院物業(yè)整體打包移交給西安華衡國有資本運(yùn)營集團(tuán)有限公司，具體為：管理方從原電信下屬物業(yè)公司——陜西信元智匯服務(wù)有限公司（中國電信四級(jí)子公司）變更為給“西安華衡城市運(yùn)營集團(tuán)有限公司”。

華衡管理不到兩年，2020年9月，在《國有企業(yè)職工家屬區(qū)"三供一業(yè)"移交屬地區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)管理實(shí)施方案》下，該小區(qū)物業(yè)又從西安華衡移交至蓮湖區(qū)新成立的城市服務(wù)集團(tuán)。

頻頻移交過程中，負(fù)責(zé)處理“南馬道巷5號(hào)院電信小區(qū)7號(hào)樓”出現(xiàn)房屋質(zhì)量的管理主體一路變化：從“企業(yè)（電信）后勤”，到“國資平臺(tái)（華衡）”，再到“屬地區(qū)縣”，但“建筑墻體出現(xiàn)裂縫的安全隱患找誰處理”這個(gè)問題的答案卻越來越飄忽不定。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之下，房屋安全責(zé)任這口“鍋”竟然被“甩”回給業(yè)主本人。

四、“業(yè)主負(fù)責(zé)鑒定”，荒唐！

2024年6月，“蓮湖區(qū)房屋建筑安全隱患排查整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”發(fā)出一紙公函，要求西安南馬道巷5號(hào)院7號(hào)樓遭遇建筑質(zhì)量問題的業(yè)主自行委托危房鑒定。

公函稱，如此要求的依據(jù)是《西安市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》第十條。

這個(gè)要求不僅聽上去荒唐，在援引相關(guān)規(guī)定時(shí)也缺乏準(zhǔn)確的理解，甚至有斷章取義之嫌。

《西安市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》是一份2003年通過、2004年批準(zhǔn)實(shí)施，后在2015、2020年經(jīng)過兩次修訂的地方法規(guī)。

《條例》第二章為“房屋使用安全責(zé)任”，首先在第九條明確提出：“建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定承擔(dān)房屋質(zhì)量安全責(zé)任，履行保修和質(zhì)量缺陷治理義務(wù)。但因使用不當(dāng)、第三方責(zé)任或者不可抗力造成的損害除外。”

在這條規(guī)定之下，才有第十條：“業(yè)主為房屋使用安全責(zé)任人。房屋屬國有或者集體所有的，其經(jīng)營管理單位為房屋使用安全責(zé)任人。”

將兩條規(guī)定與“南馬道巷5號(hào)院7號(hào)樓”設(shè)計(jì)、建設(shè)的實(shí)際情況相結(jié)合不難發(fā)現(xiàn)：該樓出現(xiàn)的安全隱患屬于交付前即已制造的先天缺陷，而非業(yè)主使用不當(dāng)造成；

當(dāng)年《保證書》中，施工單位已經(jīng)承認(rèn)“因設(shè)計(jì)圖紙無挑梁，陽臺(tái)基礎(chǔ)與主樓分開造成不均勻沉降而開裂”，意即問題主要是由設(shè)計(jì)瑕疵引起，與業(yè)主使用無關(guān)。而負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的單位，按照聯(lián)建合同，則屬于西安電信一方。

也就是說，在對(duì)照《西安市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定時(shí)，首先應(yīng)該援引第九條規(guī)定，責(zé)成該住宅樓的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

“蓮湖區(qū)房屋建筑安全隱患排查整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”卻直接跳過第九條，直接奔著業(yè)主而來。這種“選擇性適用法條”的函件，無論合理性還是公平性均有所缺失。

五、處理方案懸空與“過保不管”

事實(shí)上，在2019年西安華衡管理該小區(qū)期間，針對(duì)一直存在的建筑安全質(zhì)量問題曾有過一次全面調(diào)查，隨后也有過權(quán)威處理意見。

據(jù)施工單位給蓮湖城服集團(tuán)的回函：2019年4月26日，針對(duì)住戶反映的問題，在省國資委牽頭下，電信局、住戶所屬單位西安市文物局（原西安環(huán)建委）負(fù)責(zé)人、該小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理、住戶及施工方工作人員等（14人）多方共同對(duì)問題樓層進(jìn)行了實(shí)地勘驗(yàn)。

回函稱，2019年聯(lián)合實(shí)地勘驗(yàn)明確的問題原因是：1、該樓一層陽臺(tái)未設(shè)計(jì)挑梁與主體相連，產(chǎn)生不均勻沉降；2、該建筑物室外工程在使用過程中存在維護(hù)不到位，室外排水不暢等問題；

最終的處理意見是，省國資委明確要求電信局及文物局使用大修基金為住戶進(jìn)行維修，各方參會(huì)人員及住戶均對(duì)此予以認(rèn)可。

“磚混結(jié)構(gòu)陽臺(tái)不設(shè)挑梁”是80-90年代住宅常見的設(shè)計(jì)通病之一，本質(zhì)是把懸挑構(gòu)件直接砌在磚墻里，等于讓脆性磚墻當(dāng)“懸臂梁”用，若遇溫度、收縮、地基稍有變化不均，就會(huì)引發(fā)不同程度開裂。

上世紀(jì)，為省鋼筋、趕進(jìn)度、套標(biāo)準(zhǔn)圖，大量磚混住宅曾這么干，至2000年之后逐漸少見。

陜建二公司稱，“多方查勘確認(rèn)的沉降原因非我單位施工質(zhì)量造成，作為施工單位已盡到提醒義務(wù)。”等于是間接提示：該問題的責(zé)任方其一在小區(qū)的設(shè)計(jì)單位，二是2019年之前小區(qū)的物業(yè)管理。

對(duì)號(hào)入座，二者均屬于西安電信的相關(guān)單位。而西安電信方面對(duì)此卻呈現(xiàn)一副“過保不管”的面目。

據(jù)該小區(qū)目前物業(yè)人員描述，2024年其曾查詢?cè)撔^(qū)大修基金，發(fā)現(xiàn)數(shù)量不足十萬且仍掛在早年的兩家聯(lián)建單位（電信局、環(huán)建辦）名下。

收到陜建二公司回函后，于2024年8月中旬給西安電信致函，敦促其“按照2019年方案及時(shí)處理，以盡快解決安全隱患問題。”結(jié)果石沉大海。

由于已經(jīng)多年“有家難回”，7號(hào)樓業(yè)主甚至萌生自行嘗試維修的念頭，但前提也是必須要有原始設(shè)計(jì)圖紙。物業(yè)人員又多次聯(lián)系、走訪西安電信相關(guān)部門尋求圖紙，得到的回復(fù)是：2018年底移交時(shí)都給了華衡。

物業(yè)人員回憶，雖然電信有關(guān)人士在給出“圖紙已移交華衡”這個(gè)回復(fù)時(shí)也未查詢甚至看也未看，他們還是赴華衡公司尋找圖紙。

華衡方面就圖紙問題稱，當(dāng)年并未見到電信一并移交過來設(shè)計(jì)圖紙，若有肯定會(huì)在2020年9月再移交屬地時(shí)主動(dòng)一并轉(zhuǎn)交。為避免疏漏，小區(qū)物業(yè)人員還經(jīng)華衡同意在其資料檔案室進(jìn)行查尋，也沒有找到。

有關(guān)南馬道巷5號(hào)二道院設(shè)計(jì)圖紙的下落遂墜入迷霧：到底是還在西安電信手中但其拿著就是不交，還是因管理不善早已遺失、損壞或難以查找，抑或在2018年底移交中丟失，哪種情況不得而知。

六、治理僵局

此種局面下，眼前逐漸浮現(xiàn)的是一幕荒誕畫面：樓身上裂縫在擴(kuò)大，樓外的“責(zé)任單位”名單卻在縮小。

去年，老李向12345熱線反映，得到的回答是：“物業(yè)將進(jìn)行日常巡查，每日監(jiān)測南馬道巷5號(hào)院電信小區(qū)7號(hào)樓1單元的地基狀況；同時(shí)住建部門已通知小區(qū)業(yè)主盡快進(jìn)行房屋安全鑒定，并且根據(jù)鑒定結(jié)果進(jìn)行治理，防止不安全事件發(fā)生。”