超9.4萬(wàn)/㎡成交！南京這類房子，越小越值錢？

今日，央行公布最新LPR報(bào)價(jià)：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，均與前值持平。

相比暫無(wú)變化的LPR，南京二手房最高成交單價(jià)排行榜，則更有看頭。

有平臺(tái)顯示，在近90天二手房成交單價(jià)排行榜上，鼓樓區(qū)漢口西路一套建面約22.65㎡房源，以約9.4萬(wàn)/㎡成交，成為榜單第一名。

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先來(lái)看這套房子的具體情況。

拿下南京二手房最高成交單價(jià)（近90天內(nèi)）榜首的這套房子，位于鼓樓區(qū)漢口西路，是套建面約22.65㎡的高樓層房源。

重點(diǎn)是，這套房子的掛牌價(jià)248萬(wàn)，成交價(jià)214萬(wàn)，折合單價(jià)約9.4萬(wàn)/㎡，成交周期僅有12天。

這套房子面積雖小，但影響力卻不小：約9.4萬(wàn)/㎡的單價(jià)，不僅是小區(qū)今年以來(lái)最高成交紀(jì)錄，也是近90天內(nèi)南京二手房成交榜單上的最高單價(jià)。

圖源鏈家網(wǎng)

要知道，漢口西路區(qū)域的房屋房齡普遍較老，多數(shù)小區(qū)建于上世紀(jì)70至90年代，部分房源年代久遠(yuǎn)多存在設(shè)施老化、管理缺失等問(wèn)題，在二手房市場(chǎng)上并不是“硬通貨”。

而這套房源不僅“老”、“破”，戶型更是小的僅約22.65㎡，能賣出如此高單價(jià)，的確令人驚訝。

究其原因不外乎兩點(diǎn)：硬核學(xué)區(qū)、總價(jià)門檻低。

首先是漢口西路小區(qū)的學(xué)區(qū)配置，是力小+29中，在南京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)算是頂配資源。硬核學(xué)區(qū)的加持，讓房源在市場(chǎng)下行期更抗跌、企穩(wěn)時(shí)回升更快。

翻看成交記錄就能發(fā)現(xiàn)，漢口西路小區(qū)在去年12月至今年年初，成交單價(jià)多在3萬(wàn)-5萬(wàn)/㎡之間。

3月份左右，一批學(xué)區(qū)房的掛牌價(jià)開(kāi)始上漲，同時(shí)市場(chǎng)企穩(wěn)信號(hào)明顯，6月份小區(qū)成交價(jià)就穩(wěn)定在了6萬(wàn)/㎡以上，且成交量也有所回升。

其次這套房源的建面僅約22.65㎡，哪怕成交單價(jià)高達(dá)9.4萬(wàn)/㎡，總價(jià)214萬(wàn)就能拿下。雖然居住舒適度有限，但學(xué)區(qū)功能強(qiáng)大，對(duì)于想要“學(xué)票”但預(yù)算有限的家庭來(lái)說(shuō)，頗為友好。

這樣的小戶型賣出高價(jià)的案例并不少見(jiàn)。

去年12月，同樣是漢口西路建面約22.65㎡的高樓層房源，就曾賣出過(guò)約9.9萬(wàn)/㎡的單價(jià)，總價(jià)225萬(wàn)。

還有今年4月初，南陰陽(yáng)營(yíng)一套建面約9.78㎡的“迷你”戶型，成交單價(jià)超10萬(wàn)/㎡，而總價(jià)僅106萬(wàn)。

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無(wú)論是市場(chǎng)下行，還是“學(xué)區(qū)貶值”的聲音此起彼伏，近幾年的南京二手房，最抗跌的仍是學(xué)區(qū)房。

從最新行情來(lái)看，二手房榜單排名雖然一直在更新，但近90天內(nèi)的最高成交單價(jià)榜單上，前10名幾乎一直被學(xué)區(qū)房霸榜，而這些賣出高價(jià)的房源，往往是總價(jià)可控的小戶型。

比如虎丘路，力學(xué)小學(xué)+29中學(xué)區(qū)，今年該小區(qū)共成交4套房源，單價(jià)在4.5萬(wàn)-6萬(wàn)/㎡左右。

今年6月，成交了一套建面約35㎡的房源，成交單價(jià)79118元/㎡，總價(jià)僅280萬(wàn)，創(chuàng)下小區(qū)今年以來(lái)成交單價(jià)新高。

還有樹(shù)人小學(xué)+樹(shù)人中學(xué)的迎江園小區(qū)，今年以來(lái)建面50㎡以上房源，成交單價(jià)多在6萬(wàn)/㎡以內(nèi)。

但7月份一套建面約36.64㎡的房源，以單價(jià)73689元/㎡成交，總價(jià)270萬(wàn)；

今年3月，一套建面約35㎡的房源，單價(jià)79118元/㎡，總價(jià)280萬(wàn)，是今年以來(lái)小區(qū)最高成交單價(jià)。

同樣是雙樹(shù)人學(xué)區(qū)的新河二村，在今年3月份的旺季賣出了約8.29萬(wàn)/㎡的單價(jià)；今年7月份，以一套建面約32.88㎡、成交單價(jià)近7萬(wàn)/㎡的小戶型，穩(wěn)住榜單前十。

可見(jiàn)，哪怕南京二手房?jī)r(jià)已連跌5個(gè)月、學(xué)區(qū)房市場(chǎng)也有所有起伏，但名校賦予的抗跌屬性使學(xué)區(qū)房在二手房市場(chǎng)稱霸，對(duì)“雞娃”家長(zhǎng)們的誘惑力更是從未下降；

另外，在高單價(jià)的學(xué)區(qū)房中，不僅學(xué)校含金量高，周邊生活配套也是家長(zhǎng)置業(yè)時(shí)會(huì)考慮的問(wèn)題。像鼓樓區(qū)多數(shù)學(xué)區(qū)房，占據(jù)主城發(fā)展醇熟板塊，再疊加交通、醫(yī)療等優(yōu)勢(shì)，后期再出手也更加容易。

因此頂級(jí)學(xué)區(qū)房源偶有小面積房源賣出高單價(jià)，也不足為奇。

最后，隨著出生人口的下降、年輕一代的家長(zhǎng)教育焦慮弱化，以及家長(zhǎng)對(duì)居住舒適度的高要求，南京老牌學(xué)區(qū)房的含金量是否會(huì)大幅下降？

眾所周知，自去年起，南京一批幼兒園陸續(xù)關(guān)停，進(jìn)而影響的是小學(xué)生數(shù)量的降低，加上隨著時(shí)間推移，南京老牌學(xué)區(qū)房的居住舒適度還在下降，種種因素都會(huì)影響學(xué)區(qū)房市場(chǎng)行情。

但大多情況下，家長(zhǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源往往有著迫切的需求，對(duì)于有條件且想雞娃的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，更好的學(xué)區(qū)房是必不可少的教育投資；同時(shí)自家孩子使用完學(xué)籍之后，在市場(chǎng)好的時(shí)候轉(zhuǎn)手還能小賺一筆，學(xué)區(qū)房的投資屬性較強(qiáng)。

因此在南京，尤其是主城區(qū)的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，雖然會(huì)受二手房市場(chǎng)的影響，但成交量和成交價(jià)，相對(duì)來(lái)說(shuō)都更具有抗跌屬性。

那么問(wèn)題來(lái)了，像鼓樓這種高單價(jià)的“老破小”學(xué)區(qū)房，你會(huì)“出手”嗎？歡迎留言討論。