新城高息借債：一個好消息，一個壞消息

新城發展的一則公告，讓市場得以窺探到這家房企的最新情況。

9月23日，港股上市的新城發展公告，其子公司新城環球有限公司擬發行1.6億美元優先擔保票據，發行期限2年。

重點是利率：此次發行的票面利率高達11.88%。

雖然現在房企借錢利率水平普遍高，但這個利率水平，還是太高了。

之所以能接受這個利率水平，主要還是因為太缺錢了。而且公司能夠獲得融資的渠道，越來越窄了。

01

新城發展，高息借新還舊

根據新城發展公告，新城環球有限公司擬發行由新城發展及新城控股擔保的若干以美元計價的擔保優先票據。

9月23日，新城環球、新城發展、新城控股與初始買方海通國際證券、國泰君安證券（香港）、中信里昂證券等簽訂購買協議。

此次發行總額為1.6億美元，發行期限2年，票面利率11.88%。票據發行所得款項總額將約為1.57億美元。

這已經是新城發展今年推動發行的第二筆美元債融資。

根據今年6月12日的公告，新城發展成功發行3億美元無抵押優先票據，這筆票據的成本同樣不低，票面利率也達到11.88%。

這次發債，新城發展表示，發行人及公司擬將票據發行所得款項凈額，用于償還現有債務及一般企業用途。

說白了，就是借新還舊。但新城發展借新還舊的利率，差別巨大。

今年6月12日發行的票據，公司的計劃是用來為同步要約提供資金。具體是償還兩筆票據：

一是2021年1月13日發行，今年7月到期的優先票據，該筆票據的利率只有4.45%；二是2021年7月15日發行，今年10月到期的有擔保優先票據，利率4.625%。

其利率都遠低于此次發行。

（新城控股高息借新還舊）

02

短期償債壓力不小

借高利率的錢，還低利率的賬，這怎么看都不劃算。

但比起高利率，還能借到錢，就已經是好消息了。

今年6月12日，新城發展成功發行3億美元無抵押優先票據，雖然利率高達11.88%，但這已經是最近三年首筆民營地產境外債券。

新城發展當時表示，“這標志著企業經營基本面持續改善，企業信用得到資本市場認可”。

據21世紀經濟報道發布的信息，新城發展子公司9月這次發行，初始利率指導價甚至達到13.125%。凸顯新城融資的確不易，但這錢還是要硬著頭皮借。

過去幾年，多家龍頭房企相繼爆雷。新城雖然是少數未爆雷的房企，但債務壓力并不低。

新城發展2025年半年報顯示，截至2025年6月30日，其借款總額為人民幣572.4億元；其中一年內到期的借款為人民幣164.3億元，而公司的在手現金只有人民幣103.4億元。

涵蓋住宅開發和吾悅廣場等業務在內的新城控股2025年半年報顯示，其合并報表范圍內公司的有息債務約為522.76億元，其中一年內到期的債務為135.5億元。

而到6月末，新城控股在手貨幣資金只有大概92億元，扣掉32億的預售監管資金和按揭貸款保證金等，其銀行存款不到60億。

另外，截至6月末，新城控股還欠著接近400億元的建筑工程款。

新城控股和新城發展過去之所以還能從市場上融到錢，一個重要原因是公司旗下的吾悅廣場這筆資產。有了這項資產的抵押擔保，加上高利率，市場還是愿意買單的，這也是新城至今未違約未爆雷的重要原因。

但現在，各地的吾悅廣場已經被抵押得差不多了。

新城控股財報顯示，其投資性房地產（主要為吾悅廣場）價值約1215億元。

到了今年6月末，受限的投資性房地產已有1065億元，這意味著大部分吾悅廣場已經被抵押了。

剩余的吾悅廣場，最多也只能幫助公司再多獲取一百多億。

這將是接下來新城償債中，要面臨的一大難題。

03

自我“造血”能力依舊薄弱

債是發出去了，但也要看怎么發的。

根據21世紀經濟報道消息，9月23日，標普對新城發展擬發行美元高級無抵押票據授予“B-”長期發行評級。

標普指出，該票據評級較新城發展及新城控股當前“B/負面/--”的發行人信用評級低一個子級，核心原因在于新城發展有抵押債務占比過高。

截至2025年6月30日，其有抵押債務占比高達84.4%，顯著高于標普設定的50%評級下調閾值。

今年3月，在新城控股2024年年報披露時，其審計機構也對其出具了帶有持續經營重大不確定性段落的無保留意見審計報告。

審計機構擔憂的的還是公司的債務，對持續經營能力的影響。

在2025年半年報中，新城控股提到了對這份非標意見的解決措施。總結起來包括“借錢”和“造血”兩項。

在“造血”方面，公司提到：

①要進一步鞏固公司商業運營管理的優勢地位，提升公司商業運營總收入，作為有息負債本息償還的重要來源；

②要抓住土地收儲政策的落地機會，采用多種方式盤活存量資產，增加現金來源；

③繼續加強與主要建造商和供應商的溝通，友好協商妥善安排付款金額、進度及方式，確保各項目施工有序進行。

但從公司披露的數據來看，其自我“造血”能力依然較弱。

今年8月，新城控股披露，當月實現合同銷售金額約15.76億元，銷售面積約19.88萬平方米；而2024年同期，其銷售金額約25.01億元，銷售面積約30.13萬平方米。

今年前8月，新城控股累計實現合同銷售金額約135.66億元，累計合同銷售面積約174.78萬平方米。

兩項數據，都只有去年同期的一半不到。

唯一還稱得上穩健的是商業運營業務。

得益于吾悅廣場的良好表現，今年8月，新城控股商業運營總收入約11.94億元，比上年同期增長8.83%；1-8月累計實現商業運營總收入約93.38億元，比上年同期增長10.91%。

但這里面包括了新開的吾悅廣場，比較基數本身就是不一樣的。

另外，整個新城系把融資和造血，都押注在吾悅廣場的上，本身也是很大的風險。

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