龍湖擋住了龍湖

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

拿地差不多7個月后，龍湖宸翰終于開盤了。

9月24日，在其官方曬出的海報中，項目首開推出的114套房源，在一個半小時內，成交107套，銷售金額達到8.6億元。

如果數據靠譜，這個由龍湖代建的好房子，無疑實現了開門紅。

只是，在比它稍早幾天開盤的中建運河玖院的映襯下，龍湖宸翰的成績，多少有些暗淡。

截至9月28日，4天時間過去了，它還有沒有誕生網簽數據。

而中建運河玖院已網簽411套，成交均價6.15萬元/平米，網簽金額31.58億元，基本鎖定了9月份京城樓市的銷量冠軍。

龍湖宸翰的位置不錯，在順義城區核心，距離地鐵15號線順義站的距離，僅有200米左右。

它還有另一大特點——贈送尺度超級大。包括內嵌陽臺+挑空陽臺+飄窗+設備平臺+花池。

這些，是在整個京城樓市收緊贈送面積的背景下，完成的。

在其他被縮減贈送面積的項目眼里，龍湖宸翰簡直成了“拉仇恨”的存在。

但，龍湖宸翰如此“炸裂”的贈送尺度背后，是否存在逾規嫌疑，則值得商榷。（詳見《龍湖代建，大做“送面積”文章》）

由于極大地背刺了龍湖御湖鏡二期等周邊老項目，龍湖宸翰的內嵌陽臺，交房時能否順利封閉，似乎也成了一個不小的隱患。

實際得房率92%-100%

龍湖宸翰占地面積3.6萬平米，總建面6.47萬平米，容積率1.8。共規劃了17棟5-17層住宅樓，其中97平和118平小段位，多集中在洋房中，138平和165平大戶，則多在高層。

有消息稱，它的實際開盤均價在4.15萬元/平，較最高預售均價4.57萬元/平，打了約9折。

從預售信息看，它的最高房源出現在小區最中央的3#、4#、6#、7#的次頂層，中間戶138平，邊戶165平米，預售價均為4.698萬元/平米。

最低房源則是小區東南角的17#東戶，建筑面積約101平米，從1層至7層的預售價格，均為4萬元/平米。

龍湖宸翰的產權得房率，在75.82%-82.3%之間。按戶型劃分后，詳細如下：

1、97平集中在15#至17#，15#81.16%、16#81.1%、17#78.64%；

2、118平分布在1#、2#、5#、8#、9#、13#、14#，依次的產權得房率分別為80.35%、75.82%、82.3%、81.99%、82.23%、82.09%、80.21%；

3、138平分布在10#-12#整棟，產權得房率依次為77%、77%、76%；另外在3#、6#東邊戶，以及4#、7#西邊戶，產權得房率基本在76.4%左右。

4、165平分布在4#、6#東邊戶，以及3#、7#西邊戶，產權得房率均在76.4%左右。

由于贈送手段超多，在未拿證之前，外界普遍認為龍湖宸翰的實際得房率，將輕松突破100%以上。

花姐結合其產權得房率測算后，實際得房率在92.21%至100.32%之間。

具體來看：97平在96.26%至100.32%；118平在91.95%至99.72%；138平在94.68%至96%；165平在92.21%至92.58%。

擋住了北邊的陽光

在龍湖宸翰的設計方案反饋意見中，來自群眾最大的呼聲，是關于它的樓間距問題——11條意見中，占了7條。

主要問題是，群眾反映它的1#、3#、4#，擋住了北邊龍湖御湖鏡二期的17#和21#。

真實情況究竟啥樣呢？

龍湖宸翰的樓王3#和4#，是按照塔樓建筑算的。因為它們之間，有著2.16米的首層架空層連通。

這是龍湖設計師的一個神來之筆。

可以讓3#和4#在計算樓間距時，按照塔樓計算，只要滿足1.2即可。若沒有這2.16米的連通，則會拆開來算，變成板樓的標準——1.7。

背后目的，是為了滿足樓間距比。

只是，即便這樣操作之后，3#、4#和中間連通的2.16米，加一起的長度為62.4米，再除以3#和4#52.8米的高度后，為1.18，還是差了最低標準些許。

不僅如此，在與龍湖御湖鏡二期17#、21#之間的樓間距中，依然存在問題。

龍湖宸翰4#和龍湖御湖鏡二期21#之間的樓間距比1.6，屬于正常范疇；但3#和龍湖御湖鏡二期17#之間，為1.14，低于最低標準0.06。

而龍湖宸翰的1#是一棟板樓，和龍湖御湖鏡二期17#之間樓間距比，為1.5，低于1.7最低標準0.2。

因此，關于群眾反映龍湖宸翰擋住了龍湖御湖鏡二期的采光問題，的確屬實。

樓王戶型采光不佳

擋了別人的陽光，龍湖宸翰自己的采光如何呢？

花姐通過企鵝選房查看它冬至日的日照后，具體情況如下：

1、10:00。9#-13#4層以下采光受限；遮擋較嚴重的為2#、3#東單元，以及7#、8#。

2、12:00。整個小區幾乎都能見到陽光。只有3#、4#、7#、10#、11#等3層以下戶型，采光受到了影響；

3、16:00。最南邊的樓棟和北邊的2#、中間的7#和8#，幾乎都能見到太陽；9#-13#受影響的只有6層以下戶型；1#、4#、5#、6#幾乎整棟樓都沒有陽光。

通過冬至日日照表現，在選房攻略方面，龍湖宸翰最中間的幾棟樓王，反而性價比不是很好了。

還是以戶型劃分：

1、97平戶型優選15#和16#中間戶型；17#慎選，不僅得房率最低，且有角煞和噪音障礙。不過，該棟樓的價格倒是最低，實際成交價刻在4萬元/平以里；

2、118戶型優選8#東戶和9#西戶；其次為2#，雖然產權得房率最低，但視野佳；慎選1#，只有5層高，北前面的3#、4#遮擋后，冬日很難見到陽光；

3、138戶型優選11#，前后無遮擋不僅日照充足，南北也均能欣賞到小區最好的景觀；其次為10#和12#；最后考慮樓王戶型，畢竟價格最高且采光受限。

4、165戶型3#和4#均存在角煞問題，影響采光和風水；除了它們外，也只有6#和7#可選了。