首付39萬能買深圳核心區的住宅嗎？

“總價250萬，有可能在深圳買房嗎？”

“300萬想買前海的房子，是不是只能做夢？”

假如回到5年前，這樣的預算大概率在深圳買不上房子。

但現在，這樣的預算也能買到區域不錯位置不錯的地方。只要是深戶無房家庭，就有機會！

9月29日，南山區政府官網發布了山樾灣花園安居型商品房項目剩余房源的配售通告，是最后一次100%面向輪候冊內符合安居型商品房申請條件的家庭配售。

此次配售通告同時明確：

庫外條件：全家深戶、申請人參加深圳社保累計5年以上(人才3年以上)、家庭不受限制、單身需滿35周歲；

在深圳市未擁有任何形式自有住房，且在5年內未轉讓過或者離婚分割過自有住房未購買過安居房等政策性住房，未享受過深圳市高層次人才購房補貼或者獎勵補貼政策；

4人以上家庭可以申購兩房或者三房，1~3人家庭可以申購兩房。

早在9月9日，山樾灣花園9月批次配售時，深圳安居房已經悄悄在放開。

如今，深圳安居房申請條件放寬已經官宣。毫無疑問，這是前所未有的重磅政策。

這個政策的含金量，只有熟悉深圳樓市，且了解過安居房政策的人才會懂。

正是因為對政策的了解，才讓他們幸運地坐上了深圳這列高速發展的時代列車。

如今，這樣的歷史性機會再次出現了。

對那些還在猶豫是否留在深圳，甚至是已經在深圳打拼很多年的人來說，這一次安居房政策的放開，是深圳給出的一張歷史性的低成本上車深圳的門票。

能不能再一次做出正確的選擇，對想在深圳扎根的人來說，至關重要。

01

深圳樓市的“財富密碼”：選擇大于努力

深圳樓市從來不缺命運分野的故事。

2015年，我的一個朋友程序員小王，曾經就有過這么一次改變命運的機會。他排到了購買安居房的名額。

但當他真正開始做選擇時，他猶豫了。因為安居房最終是否能拿到房本，當時的市場沒有人能給一個明確的答案，而他卻要為此付出大部分的積蓄來賭這個未來。

最終，小王錯過了安居房上車的機會。后來的故事，大家都知道了，深圳商品房價格的上漲速度遠超他工資的漲幅。今年，小王的第一個孩子剛剛出生，他和他的小家庭，想要留在深圳的難度，比10年前更難了！

同樣在2015年，我的另外一個朋友老李，則做出了完全不一樣的選擇。他一拿到安居房指標后，咬咬牙就買了一套。

如今10年過去了，老李成了小王的人生對照組：曾經偏遠的安居房，地鐵通了、學校建了，女兒直接在深圳入學——他賭上的不是房子，是下一代還有下下一代的起跑線。

更更更更更重要的是，安居型商品房可以轉為真正的商品房，政策也已經明確。

而老李當時咬牙買的安居房，已經漲了不止200%。

小王和老李的人生分野，表現上看是房價的漲幅。但更深層次的原因是：他們的認知差距被貨幣化呈現，而政策紅利、城市紅利將這種認知帶來的人生差距成倍放大。

這兩個故事告訴我們的，是一個再簡單不過的道理：

深圳的樓市游戲從來不是簡單的財富竟賽，而是一場關于認知的突圍戰。

10年前看不起安居房的小王，買了安居房的老李，都在用不同的方式破譯著這座城市的通關密碼。

02

何為正確的選擇？將城市紅利最大化

如今，擺在所有深圳剛需面前的，是又一個歷史性的選擇。

曾經，安居房由于輪候庫限制等原因，絕大多數剛需都無法享受到政策的紅利。

可深圳安居房開庫，不是一項簡單的政策調整，而是深圳這座以科技領先著稱的先鋒城市，為了留住人才所給出的最大誠意。

但請注意，安居房怎么選，同樣也是一個至關重要的問題。

事實上，深圳樓市的趨勢目前已經非常清晰：

能讓購房者心甘情愿掏出六個錢包，好地段+好產品+好價格，三者缺一不可。而在這其中，價格又是決定性因素。

要想有足夠高的安全邊際，核心區域核心板塊的安居房，可能是剛需們最好的選擇。

據不完全統計，目前深圳全市在售+待售的安居房項目約30個左右，總計約2萬套左右。

圖源：房姐保障房

如圖所示，大部分安居房都位于龍崗、坪山。

而傳統深圳老牌中心區羅湖、福田、南山三區，安居房項目本就非常稀缺。

眾所周知，這三個區本身區域發展已經非常完善和成熟，土地供應本就比較稀少。

再加上2023年深圳出臺《深圳市共有產權住房管理辦法》就已經明確，“不再安排建設安居型商品房”。這意味著，后續這三個區也不會再有建設安居型商品房的土地供應。

截至目前，關內只有南山、羅湖有安居房項目，而羅湖已經不屬于核心區。就區域價值而言，房價的高低說明了一切：南山>羅湖。

如上圖所示，羅湖的安居房——菁云苑項目位于筍崗，預計四季度配售，該項目體量比較小。

而南山唯一一個安居型商品房山樾灣花園，則位于前海。

山樾灣花園同樣是本次安居房申請條件放寬后首推的兩個項目之一，另外一個位于大鵬的帆灣海寓，同樣也是一個大體量的安居房項目。

那么問題來了，這兩個安居房項目值不值得入手呢？

我們先看山樾灣花園。

上文說了，對購房者來說，一看地段、二看產品，三看價格。我們一個個來看。

1）地段：真山真前海

山樾灣花園的地段已經無需多言，位于南山區前海片區，和蛇口太子灣一山之隔，和前海媽灣一路之遙。

前海的價值我在過去兩年已經強調了太多遍，這里不再贅述。

我只說一點，整個前海的公共配套，放眼深圳都是頂流的存在。

比如前海媽灣，是前海標志性門戶，按規劃建設約2.9平方公里的媽灣理想城市，構建全域公園、全步行城區、立體城市、智慧生活、山海之城、藝術活力等未來場景。這些城市級配套，將來都是山樾灣花園業主的日常。

2）以商品房品質打造的安居房項目

山樾灣花園項目總建面約58萬㎡，是深圳少有的超大型的純安居房項目。預計2026年8月底前帶裝修交付。購房者可以實現今年買明年住，一步到位。

除此之外，山樾灣花園是安居房里少有的將商品房的設計理念和思路搬進安居房的項目。尤其是兩房的戶型設計非常稀缺。

3）首付39萬起就能上車

而對普通購房者來說最重要的價格，山樾灣花園同樣很有驚喜。

據最新的消息，山樾灣花園最低售價3.7萬/㎡起，僅為周邊商品房的5折，兩房總價255萬元起，首付只需約39萬起，而周邊新入市的商品房如灣啟紫荊備案均價近11萬/㎡。

同樣的價格，區域內的常規兩房總價需約450萬左右起步，基本很難找到替代。

而山樾灣花園以不到300萬的總價，就能獲得和周邊商品房同樣的配套和生活方式，這可能是安居房輪候庫剛需家庭搶占城市核心資源幾乎唯一的窗口。

事實上，39萬首付買真前海，這樣的機會，過去不會有，未來也大概率不會有。

其次是帆灣海寓。作為深圳目前價格最低的安居房，帆灣海寓勝在價格優勢，配售均價為14880元/㎡（按建筑面積計算），毛坯交付。

按1.48萬/㎡計算，兩房的總價在90-110萬左右，這個對大部分人來說，基本毫無壓力。

最后，也想提醒一下廣大剛需朋友們，公告一出，安居房庫外配售很快也就要啟動了。

在安居房庫外有意向的客戶，如果不清楚購房資格的，可以前往項目的營銷中心進行了解。