北京樓市：不可思議，為什么又漲了?

近期，2025年北京社保繳費(fèi)基數(shù)正式公布，基數(shù)再度上調(diào)——下限增長 5%至7162元，上限增長1.5%至35811元。

對普通職工而言，雖然到手工資會變少，但退休時(shí)能領(lǐng)的養(yǎng)老金也多了，長遠(yuǎn)來看，不算虧。

不過，一個值得深思的問題是：社保基數(shù)為何能連年上漲？

根據(jù)政策規(guī)定，社保繳費(fèi)基數(shù)以當(dāng)?shù)厣弦荒甓?strong>“全口徑就業(yè)人員平均工資”（城鎮(zhèn)非私營單位與私營單位加權(quán)計(jì)算）為核定依據(jù)，社平工資上漲，基數(shù)自然隨之調(diào)整。

但這一邏輯并非絕對，一些省份即便社平工資出現(xiàn)負(fù)增長，社保基數(shù)仍在逆勢上調(diào)。例如河北，2024年全口徑平均工資下降0.19%，但繳費(fèi)基數(shù)上下限卻分別上漲 2.2%和2.19%。

所以，更進(jìn)一步分析，社保繳納基數(shù)的上漲，是我國老齡化趨勢的真實(shí)寫照。

我國的社保是一個“現(xiàn)收現(xiàn)付”的資金池，用現(xiàn)在年輕人交的錢，去養(yǎng)現(xiàn)在的老年人。等我們老了，再由下一代人來養(yǎng)我們。

但現(xiàn)在是啥情況？

年輕人越來越少，老人越來越多，社保池壓力大，只能靠漲基數(shù)補(bǔ)窟窿。

前年統(tǒng)計(jì)年報(bào)顯示，我國60歲以上老年人口接近3億，而同年新生兒數(shù)量僅900萬出頭；國家衛(wèi)生健康委預(yù)測，到2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，占總?cè)丝诒戎爻?0%。

北京的情況更嚴(yán)峻，《2024年北京市老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2024年北京60歲及以上常住人口達(dá)514萬人，占總?cè)丝诘?3.5%，高出全國平均水平1.5個百分點(diǎn)。60歲及以上戶籍人口447.5萬人，占戶籍總?cè)丝诘?1.1%，比2023年增加了15.9萬人。

一邊是新生兒減少，一邊是老齡化嚴(yán)重，一些人就開始犯嘀咕了，將來房子會不會沒人買？

這些擔(dān)憂肯定不無道理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場能夠存在，最關(guān)鍵的一個因素就是需求，老齡化到來，加上生育率逐年降低，需求沒了，何談市場？

所以未來鶴崗化的房子肯定會越來越多。

但需要明確的是一些地方之所以會“鶴崗化”，房價(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、人口外流、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一等問題，一二線城市核心區(qū)，不會存在這樣的問題。

即便全國老齡化問題嚴(yán)峻，一二線大城市仍具備強(qiáng)大的“人口吸引力”。數(shù)據(jù)顯示，2015-2024年年中國GDP排名前20的城市，人口增量普遍在30%左右。

而再拉長時(shí)間周期來看，2000-2023年，北京常住人口增幅達(dá)60.26%，位居全國前列；上海增幅54.61%，廣東增幅46.89%。

一二線大城市匯聚了全國最優(yōu)質(zhì)的教育、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療資源，即便本地老齡化程度較高，但仍能持續(xù)吸引全國范圍內(nèi)的年輕人涌入，為城市注入“新鮮血液”。

這也正是我始終強(qiáng)調(diào)“買房優(yōu)先選擇一二線大城市”的核心原因——只有大城市，才真正具備支撐房地產(chǎn)市場的長期基礎(chǔ)。

當(dāng)前中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束，未來大量小城市人口將持續(xù)向省會及以上大城市聚集，形成“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局。

還有人以“生育率低”為由看空房價(jià)，但放眼全球，生育率低的國家并非沒有房價(jià)上漲的案例：歐洲多國、韓國出生率長期低迷，但房價(jià)仍曾在短期內(nèi)大幅飆升；即便是深度老齡化的日本，近年來房價(jià)也持續(xù)走高，不僅收復(fù)了30年前的歷史高點(diǎn)，還創(chuàng)下新高。

歸根結(jié)底，人口是影響房價(jià)的因素之一，市場流動性等因素的影響也很關(guān)鍵。

現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)整期，不少人對樓市沒信心，但從長期看，一二線大城市，還是人口凈流入的核心區(qū)，核心板塊的優(yōu)質(zhì)房子，永遠(yuǎn)不乏需求，這點(diǎn)毋庸置疑。

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