解碼南通濱江新地塊的戰(zhàn)略意圖

9月25日，南通土地市場的焦點，毫無疑問地落在了主城濱江。

板塊內(nèi)兩宗低密宅地成功出讓，成交總金額超27億元，占地面積合計超15萬方，由招商蛇口、南通新豪置業(yè)、南通崇發(fā)置業(yè)聯(lián)合摘牌。

在當下普遍冷靜的市場里，每一筆投資都慎之又慎。頭部房企此刻選擇重倉濱江，這本身就不是一次普通的出手。

更像是一張基于深度研判后投下的“信任票”。

如果我們把幾個時間點放在一起看，會發(fā)現(xiàn)這次土拍的特殊性——

? 這是南通這一輪供地中，唯一非本地國企托底地塊

? 也是濱江板塊時隔四年后，再次推出的大規(guī)模連片用地

? 還是招商蛇口繼2020年拿下濱江首宗宅地后，再一次加碼布局

所以，這場土拍的意義，其實早就超越了一筆單純的土地交易。

它清晰地傳遞出一個信號——南通正堅定持續(xù)推進濱江片區(qū)的戰(zhàn)略升級，而三大房企也用真金白銀表明它對這片土地價值內(nèi)核與成長邏輯的深度認同。

No.1

改善產(chǎn)品力引領(lǐng)下的價值共識

2020年，對南通來說，是個關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點。

這一年，南通GDP突破萬億大關(guān)，城市能級躍升。與之同步，作為城市重點發(fā)展板塊的主城濱江，也進入了建設的快車道。

2020年1月，招商蛇口斥資超58億元拿下濱江首宗宅地，自此開啟其高端產(chǎn)品系的持續(xù)布局。

從高辨識度的公建化立面，到顛覆傳統(tǒng)的星空頂?shù)貛?/strong>，再到功能多元的會所體系……

可以說，“濱江國際街區(qū)”的每一次亮相，都是具有開創(chuàng)性的，它一直秉承著“不驚艷 不亮相”的原則拉高整個市場的審美閾值，一直在拓寬南通關(guān)于高端住宅的想象邊界。

更直接地說，它幾乎是憑一己之力，為南通的高端人居樹立了全新標桿。

市場與行業(yè)的反饋是最真實的——

? 濱江璽首開當日熱銷約12億元，16套千萬級大平層秒罄，近4萬/㎡的單價撐起南通頂豪市場的價格共識

? 濱江璽還曾接連斬獲“全國十大高端作品”“全國十大交付奢居作品”等殊榮，且是南通首個上榜項目

? 招商蛇口連續(xù)四年蟬聯(lián)南通房企流量銷售金額榜首

從產(chǎn)品力到交付力，從市場認可到行業(yè)認證，“濱江國際街區(qū)”已成為南通改善市場的“參照系”，成為高凈值圈層公認的“好房子”。

五年深耕，“濱江國際街區(qū)”在南通已超越了一個樓盤的范疇，變成了一種圈層的標識和身份的象征。

更重要的是，它將“主城濱江”從藍圖規(guī)劃落地為鮮活的、高品質(zhì)的生活場景，并將其深深植入南通高凈值人群心里，成為一種品質(zhì)生活的共識性選擇。

▲2020-2025年主城濱江蝶變實景圖

所以，這次布局絕非簡單復制一個成功項目，而是在既定標桿之上，面對更深層的改善需求，進行的一次戰(zhàn)略性升維。

No.2

城市能級躍升提供核心支撐

房地產(chǎn)的價值根基，永遠在城市本身。

濱江板塊的蝶變，背后站著的是一位全面爆發(fā)的實力派——南通。

今年夏天，因“蘇超”頻頻登上熱搜的南通，向外界展示了一座活力之城的形象。

表面上看，這是一場體育比賽的成功；但往深處看，這是“南哥”文武雙全的一次展現(xiàn)。

? 交通能級跨越

今年8月，滬蘇南通新機場建設投資公司成立，這個將滿足年4000萬人次客流吞吐量的巨型樞紐，終于進入實質(zhì)性階段。

與此同時，“八龍過江”格局加速成型——已通車的蘇通大橋、滬蘇通大橋、崇啟大橋，在建的張靖皋長江大橋、海太長江隧道、崇啟公鐵大橋，規(guī)劃中的蘇通第二通道、崇海大橋。未來南通平均每20公里就有一個過江通道，長江“天塹”徹底變“通途”。

不僅如此，南通還正大踏步邁入“動車時代”“高鐵時代”“地鐵時代”——滬蘇通鐵路、鹽通高鐵及城市軌道交通等建成運營，通蘇嘉甬高鐵等重大項目如火如荼，未來南通將全面進入高鐵“公交化”出行時代。

公路成網(wǎng)，鐵路密布，高鐵飛馳，巨輪遠航，飛機翱翔……南通從“節(jié)點城市”向“長三角北翼樞紐”躍遷的趨勢已非常明確。未來南通與上海、蘇南的同城化效應將深刻影響人口與資本的流向。

? 產(chǎn)業(yè)動能夯實

光有“骨架”不夠，城市發(fā)展還需要堅實的產(chǎn)業(yè)作為“血肉”。作為江蘇唯一同時擁有沿江沿海深水岸線的城市，南通產(chǎn)業(yè)底盤十分扎實，產(chǎn)業(yè)動能正在持續(xù)夯實。

船舶海工、高端紡織、新材料、新一代信息技術(shù)、高端裝備、新能源——南通六大千億級產(chǎn)業(yè)集群，去年總產(chǎn)值突破1.2萬億元。

特別是船舶海工，產(chǎn)業(yè)規(guī)模現(xiàn)已分別占全國的1/10、1/4，近年來交付了包括“天鯤號”在內(nèi)的40多項“世界第一”或“全國首創(chuàng)”。

就在近日，2025高技術(shù)船舶和海工裝備國家先進制造業(yè)集群（南通）發(fā)展推進會在南通舉行，南通與多家權(quán)威機構(gòu)簽約，共建世界級船舶海工產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)興則城市興，產(chǎn)業(yè)強則城市強。千億級產(chǎn)業(yè)集群的持續(xù)壯大，意味著持續(xù)的經(jīng)濟增長與高質(zhì)量人口的流入，這也為南通樓市提供了堅實的需求基本盤和購買力支撐。

從文體盛事出圈，到交通能級跨越，再到產(chǎn)業(yè)動能持續(xù)夯實，文武雙全的“南哥”太全面了！

No.3

政策資源傾斜下的確定未來

回到濱江板塊的這次土拍，邏輯已經(jīng)十分清晰——

房企重倉的，不僅是眼前的江景資源，更是南通這座城市的潛能與未來。

而在眾多區(qū)域中，資本為何獨鐘濱江？關(guān)鍵還在于這里享有政策與資源雙重確定性。

? 政策聚焦明確

今年以來，省市級領(lǐng)導頻繁調(diào)研，濱江作為“城市門戶”的戰(zhàn)略定位清晰，后續(xù)規(guī)劃與投入有保障。

7月，市委書記在調(diào)研中強調(diào)，濱江地區(qū)是南通展示長江生態(tài)保護修復成效的靚麗窗口，也是廣大市民親水近水的城市客廳。

9月，省級領(lǐng)導考察肯定了南通長江體育公園建設成效，并強調(diào)要進一步發(fā)揮公園資源優(yōu)勢，構(gòu)建“運動+消費+休閑”的一體化服務體系。

在《南通市城市更新三年行動方案（2025-2027）》中，濱江片區(qū)也被多次重點提及，明確提出完善五山濱江片區(qū)旅游服務功能、完善濱江中心片區(qū)路網(wǎng)體系、開通長江游輪航線、打造濱江全民健身活動基地等舉措。

? 配套落地迅速

去年，南通設立10億元專項發(fā)展資金，用于濱江區(qū)域的生態(tài)修復和公共設施建設，強有力的資金保障為板塊建設按下加速鍵。

濱江之鏈景觀道、濱江薈商業(yè)體、通師一附濱江校區(qū)、啟秀中學濱江校區(qū)、崇川圖書館濱江分館等關(guān)鍵配套在今年相繼落地，不斷夯實片區(qū)的居住價值與生活質(zhì)感。

尤其值得一提的是，被譽為“長江最美足球場”的南通長江體育公園，從啟動建設到投入使用僅用時兩個月，并已承辦“2025年南通市秋季業(yè)余足球聯(lián)賽”，堪稱“濱江速度”的生動體現(xiàn)。

? 稀缺生態(tài)本底

當然，濱江最硬的底牌，依然是那份不可復制的生態(tài)底色。

南通雖擁有220余公里長江岸線，但作為主城核心段的約3.2公里黃金水岸，其稀缺性是絕對的，這也構(gòu)成了它區(qū)別于任何新興板塊的天然護城河。

寫在最后：

從和園到紫園，再到濱江新地塊，近兩年招商蛇口在南通布局瞄準了具有打造高端低密住宅條件的地塊。

可以預見，濱江這兩宗新地塊，以其一線濱江資源及大盤體量，為產(chǎn)品、景觀、配套等提供更多發(fā)揮空間，必將成為招商蛇口深耕改善市場、重塑濱水人居的重要作品。

你可以永遠相信濱江！

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