安置房業務毛利率超50%！最被低估的“市屬國企”福州新區集團

反復追問：究竟什么才是福州樓市最大的全新格局？

市屬國企與建（發）保（利）國（貿）們長袖善舞，一爭長短。9月30日舉行的2025年福州第六次土拍，古厝旗下的新榕梅開二度，再一次印證了這一格局。

饒有趣味的是，福州新區開發投資集團（以下簡稱“福州新區集團”）并非嚴格意義上的市屬國企，旗下的新投地產，卻總被與城投旗下的榕發、建總，古厝旗下的新榕、福厝，以及左海等一道列為市屬國企，且忝陪末座。

“說商道市”查閱福州新區集團融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告等注意到，其安置房建設毛利率超50%。這一數值，遠超一眾市屬國企及同行。

毛利率是衡量一個企業盈利能力的重要指標之一，它可以幫助你了解企業在扣除直接生產成本后的盈利水平。毛利率超50%簡單點理解就是：每銷售100元的商品，就能賺回超過50元的毛利潤。

但，要知道，這可是安置房！！！

而且，與傳統認知“商品房毛利率定然高于安置房”不同的是，福州新區集團數年的安置房建設毛利率皆數倍于商品房建設。

你敢想？大寫的服！

也就是說，同樣揮戈房地產開發，福州新區集團是被嚴重低估的存在。

本期，福州城市觀察者“說商道市”將與一眾看官一起“領略”福州新區集團的澎湃勢能。

NO.1｜被嚴重低估的福州新區集團

安置房毛利率數倍于市屬國企

在傳統認知里，一般的共識是：商品房開發建設毛利率高于安置房。但即便是上行期的房地產市場，也很難有大佬KFS商品房開發毛利率能達到超50%的，更遑論安置房了。

2014年，王健林登上首富寶座的第二年，做客了一檔節目《楊瀾訪談錄》。節目中王健林說，“房地產公司的平均毛利率大概就是在20%到25%”，引起輿論一片嘩然。那時的房地產充斥著“暴利行業”的說法。根據機構的數據，當年96家上市房企的主營收入平均毛利率也不過為36.5%。

福州新區集團公司債券年度報告（2024 年）顯示，公司幾大業務板塊中，毛利率最高的首推建設單位管理費，為87.48%。這個，不難理解，畢竟建設單位管理費就沒啥額外的成本。

“許我耀眼”的是：毛利率第二高的安置房建設。2024年，福州新區集團安置房建設毛利率高達54.73%，而商品房建設不過12.85%。也就是說，安置房建設的毛利率是商品房建設的4倍有余。

這顛覆了很多人的傳統認知。

根據融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告，福州新區集團在福州新區三江口組團和濱海新城組團開展保障房建設業務，公司建設的保障房項目由市土發中心等承擔拆遷安置職能的企事業單位統一購置，承擔拆遷安置職能的單位向公司支付購房款。建設的東卓名郡、福翔小區和濱海新城安置房七期項目陸續完工。現階段，公司在開發的保障房項目主要包括新投·尚峯境、三江·尚雋、濱海新城安置房八期及十期、海旭天瀾花園一期和仙居祺苑等。

根據報告，2024年，福州新區集團綜合毛利率為17.89%，較2023年提高近10個百分點，主要就是安置房/保障房業務的功勞。

對于安置房建設的毛利率高企，且數倍于商品房建設，福州新區集團公司債券年度報告（2024年）給出的解釋是：安置房建設業務成本同比下降 30%以上，系福州濱海臨空開發建設有限公司安置房業務已處于收尾階段，故成本同比降低；商品房建設業務收入、成本同比增加30%以上，系報告期內開售項目增加所致。

不過，這樣的解釋不能讓“說商道市”信服，因為，不光光2024年是這樣，2023年、2022年亦是如此。

根據查閱到的財報數據，福州新區集團2023年安置房建設的毛利率（30.01%）是商品房建設毛利率（6.25%）的近5倍；2022年安置房建設的毛利率（35.78%）更是10倍于商品房建設毛利率（3.35%）。

說商道市也查閱了市屬國企城投集團與古厝集團的財報，就安置房/保障房建設毛利率來說，福州新區集團可謂獨一檔的存在。

以古厝集團為例，2024年房地產開發業務中，保障房毛利率19.89%。兩廂比較，福州新區集團安置房/保障房建設毛利率是福州古厝集團的2.8倍。而2022年，福州新區集團更是福州古厝集團的4.9倍！

那么，問題來了：集團安置房建設毛利率之高，在福州可謂獨一檔的存在，這事，福州新區集團黨委書記、董事長劉宇知曉嗎？

NO.2｜面臨較大的資金壓力

有息債務較高，有一定的集中償付壓力

福州新區是全國第14個、福建省唯一的國家級新區，承擔著福州“東進南下，沿江向海”發展戰略的主攻方向。

福州新區集團是福州新區核心的政府性項目投資建設主體，主要承擔福州新區核心區內的土地開發整理、基礎設施建設和保障房開發任務。

有意思的是，若追溯起企業歷史沿革，福州新區集團可追溯至1985年12月批準設立的福州市房地產經營公司，全民所有制企業，隸屬福州市房地產管理局領導。后公司名稱又歷經福州市房地產經營總公司、福州房地產經營有限責任公司、馬尾新城建設發展有限責任公司。直至2016年5月24日，公司名稱方才變更為福州新區開發投資集團有限公司。

根據福州新區集團股權結構，福州新區管理委員會持股80%，為控股大股東，同時也是實際控制人；（市屬國企）福州國有資本投資運營集團持股20%。

隨著福州新區基礎設施不斷完善，現階段福州新區集團正在從單一基礎設施安置房建設為主的企業向提供產業發展承載服務的城市綜合運營商轉型，2018年以來得益于浦口新城、濱海新城等保障房項目結轉收入，保障房銷售收入大幅增長，從而帶動公司營業收入大幅增長。

雖然福州新區集團立足新區的核心區域，重點參與三江口、濱海新城、閩江口三大組團的基礎建設，卻也不局限于此。譬如新投地產的些許項目如新投·映南臺、新投·映悅湖、新投·映萬合。而其背后的地產開發品牌新投三江，誕生也才僅僅兩年。

▲截圖自企業預警通

不過，福州新區集團融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告也提及，福州新區集團作為福州市重要的城市基礎設施建設主體，存量項目豐富，業務持續性較好，但同時面臨較大的資金壓力。

存在有息債務占比較高的風險。發行人（即指福州新區集團）建筑施工和安置房業務，屬于資金密集型行業，其施工建設需要大量資金的支持。發行人合并報表范圍內有息負債主要為發行人取得的銀行借款、公司債、企業債等，存在有息債務較高的風險，有一定的集中償付壓力。

▲截圖自企業預警通

為緩解資金壓力，擬采取拓寬融資渠道，加快應收賬款的回收，爭取股東增資等措施。

閩系大本營的福州，終究還是進入到了“建保國”與市屬國企們長袖善舞的新時代。

自此，一去不回頭。

究竟怎么看頻繁被提及的（市屬）國企兜底局？福州商業地產觀察者“說商道市”還是得說，福州樓市，福州土拍的大秘密，通通藏在（市屬）國企的年度報告/融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告里。

你還想領略誰的“澎湃勢能”？各平臺評論區見！

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