人流是一切生意的源泉！揭秘西安“頂流”紅盤熱銷真相！

資本是最聰明的，跟著資本的動向投資一定錯不了。

今年以來，很明顯的一個趨勢是資本正在抄底商辦類資產，西安今年已經有多個大宗商辦類資產成交，拿下這些資產的既有活躍的“陜北資本”，也有專業的投資機構。

而就在這個國慶假期，當西安住宅市場上的價格戰打的越來越激烈的時候，御錦城·星茂推出的公寓產品首開則以熱銷出圈，受到資本追捧，成為西安市場上的“頂流”！

那么，在這種熱銷的背后，有著怎樣的邏輯與秘密？這種秘密又能為我們普通投資客提供哪些參考？我們不妨予以揭秘！

01

凱德+地鐵+2.7萬戶，這就是底氣！

關于當下的樓市，市場上存在爭議的。有人充滿信心，就必然有人存在擔憂。

但實際上你會發現，無論何時，市場上有熱銷的項目，就有銷售困難的項目。今年西安住宅市場上，當很多項目采用降價策略加入到價格戰的情況下，市場上的多個“3萬+”豪宅項目則依然熱銷，甚至上演開盤就售罄。

西安的公寓市場，也是如此。公寓市場的分化越來越嚴重，當大多數公寓項目正為銷售去化焦慮之時，御錦城·星茂則以熱銷給了大家驚喜。

仔細分析御錦城·星茂，你會發現放眼整個西安，能夠同時具備“大型商業上蓋+緊鄰地鐵+背靠萬戶超大社區”的公寓產品，僅此一個！

御錦城·星茂與地鐵站實景圖

御錦城·星茂，距離地鐵1號線浐河站直線距離不到200米，步行僅需3-5分鐘。

作為西安東西向的一條軌道交通，地鐵1號線向西直達咸陽、向東與9號線換乘后可以抵達臨潼，并且沿線可以與2號線、3號線、4號線、8號線、9號線、16號線等線路無縫換乘，通達性非常強。

這意味著，御錦城·星茂直接打破了地域的限制、跨越空間的制約，擁有更大的輻射范圍，由此可以滿足更多置業者的需求。無論你工作、生活在西安哪個區域，通過地鐵到達御錦城·星茂都是非常方便的。

凱德廣場實景圖

同時，御錦城·星茂樓下就是大型商業凱德廣場。

凱德廣場一期在2019年就已經開業，二期即將開業，屆時將形成合計超12萬平方米的大型商業，是整個西安城東片區最大的商業綜合體。

除了零售圈網紅成山農場這個國慶假期在凱德廣場開業之外，來自中購聯的信息顯示，凱德廣場二期還引進了包括西安本土餐飲頭部品牌城東旗艦店、城東首個超大童話樂園等，同時也是西安首個引進健康醫療業態的商業項目。

自帶地標級商業，給御錦城·星茂帶來的是更方便的生活配套、更多的人流，這也正好契合作為市場主力需求Z世代對于居住、工作環境的要求，注重消費體驗、社交的他們將可以在這里找到歸屬感，裝下對于生活的熱愛。

御錦城整體規劃圖（已建成）

御錦城·星茂還擁有一個西安任何一個公寓產品都不具備的資源，那就是背靠千畝大盤御錦城。

作為西安千畝大盤之一，御錦城的開發周期已經超過15年時間，除了凱德廣場、幼兒園與學校之外，其擁有約2.7萬戶的住宅，可容納居住人口8-10萬人。

這2.7萬戶，給御錦城·星茂的公寓產品也帶來了龐大的需求。

對于居住在御錦城的業主來講，子女可以在這里為父母買一套房子，實現近距相伴又能各自擁有屬于自己的獨立空間，讓陪伴少一些拘謹、多一份自在；父母也可以在這里為子女置辦一處資產，婚前作為子女專屬的空間，婚后出租作為穩定的經濟來源。

御錦城·星茂實景圖

同時，與傳統的公寓產品不同，御錦城·星茂占據浐河首排的位置、部分樓層規劃的共享區域、玻璃幕墻的外立面，觀景視野非常好，自住更具品質感。

當很多人要斥資千萬元才能買到浐河、灞河沿線的河景房時，御錦城·星茂的業主則以首付18萬元起就可以擁有千萬級豪宅同款的景觀視野，并且這是不可復制的。

02

不僅是配套，更是生意的源泉

居住功能之外，買下一套公寓作為自己的工作室、商務辦公、直播間、樓上鋪等也已經成為一種趨勢，大宗客戶則往往將其打造成酒店/民宿、長租公寓，或者是作為資產投資。

站在這些生意人的角度，其在擇址方面最關心的就是是否擁有目標的消費客群。因為，消費客群不僅僅關系到經營情況，對于投資出租來講還關系到出租率、租金水平。

而一切生意的背后，其實就是常住人口和人流量！常住人口意味著固定的消費需求，人流量則關系到增量消費需求。占據城市黃金地段、擁有常住人口和人流量支撐的地方，往往會擁有更多的商機，有時候擇址比努力更重要。

這，恰好是御錦城·星茂的優勢所在。

御錦城實景圖

御錦城幼兒園、小學、中學分布圖

御錦城·星茂，背靠2.7萬戶超大住宅小區御錦城，并且小區還配套有5所幼兒園、3所小學、1所中學，保守估計常住人口在8-10萬人。

另外，凱德廣場·御錦城2023年、2024年度客流量分別達到740萬人次、800萬人次（數據來源：贏商網），這意味著二期開業之后年客流量必將突破千萬人次！

這部分穩定的常住人口、每年超千萬次的客流量，給御錦城·星茂樓上教育培訓、醫療美容、休閑娛樂、美甲店、攝影機構等業態的經營帶來的是穩定并且規模龐大的消費客群，這是西安市場上其他項目所不具備的。

御錦城·星茂、凱德廣場實景圖

同時，凱德廣場超12萬平方米的大型商業所聚集的上班族，以及緊鄰地鐵站所覆蓋的地鐵沿線上班族，共同支撐起了這個板塊長租公寓的需求。

樓下便捷的地鐵交通可以覆蓋西安各大板塊及旅游景點，沿著旁邊的東三環向北直達西安奧體中心等，使其適合作為酒店、民宿也絲毫不用擔心客戶來源……這正是大宗資本已經瞄準御錦城·星茂的原因所在。

御錦城·星茂交通圖

背靠穩定的常住人口、龐大的人流量，不但使得生意人在御錦城·星茂經營更穩定，對于投資客來講更不用擔心出租以及租金水平，這一切都是投資回報的保障。

按照目前御錦城·星茂推售的建面約37-78㎡SOHO和建面約36-81㎡LOFT產品，首付18萬元起就可以拿下。

貝殼平臺上的信息顯示，御錦城·星茂東側的御錦城·陽光里40㎡一室的租金基本在1500元/月左右，個別房源租金水平更高。

這意味著即使加上前期裝修成本，御錦城·星茂的年租金回報保守估計可以達到4.5%左右，回報率不僅非常可觀，并且具有穩定性，這是大部分理財產品所不具備的，更不存在風險。

御錦城·星茂實景圖

其實，站在不動產運營的角度，也就不難理解御錦城·星茂熱銷的原因了。不管是從自用還是投資的角度來講，都具有非常強的競爭力和吸引力。

總結一下，御錦城·星茂熱銷背后的邏輯有兩個：

第一，地鐵+12萬㎡凱德廣場+2.7萬戶社區+一線河景，這在西安是唯一。

第二，背靠2.7萬戶、12萬㎡大型商業年千萬人次客流量，為生意人保駕護航。

御錦城·星茂實景圖

樓市黃金時代已經結束，曾經依靠房價上漲實現投資回報的時代已經結束，依靠租金回報的長期價值投資時代已然到來。

當實力雄厚的資本在抄底大宗商辦、酒店資產的時候，對于普通投資者來講，更應該跟著資本方向搶占財富的先機！

對于追求生活品質又預算有限的年輕人，或者是手握閑置資金又缺少投資渠道的普通百姓來講，在御錦城·星茂買一套公寓未嘗不是一個務實的選擇，不但可以帶來長期、穩定的現金流，還可以在西安為自己鎖定財富的機會。