越秀地產，又給開發(fā)商同行上了一課

文/粵進深 嚴明會

廣州番禺大石鴻璟臺，讓外界再一次見識了什么叫“越秀速度”。

自10月28日拿下地塊，僅一個余月，如今已披露戶型圖。

項目傳將在本周六（12月13號）開放售樓部，年底即將入市。

首推1棟板樓，和11棟塔樓。

整個過程下來，也僅兩個月左右。一如既往的速度。

更難得的是，項目快速推進之余，帶給市場的驚喜似乎也不少。

01

整個鴻璟臺項目，規(guī)劃十一棟住宅，高低配。

其中，八棟為板樓，三棟為塔樓。

塔樓為2梯4戶，89-99㎡產品，30-32層；板樓2梯2戶，109-122產品，16-18層。

剛過去的周五（12月5日），項目已經(jīng)披露了塔樓戶型圖。

89、92㎡為三房兩衛(wèi)，99㎡為四房兩衛(wèi)。

整個看下來，鴻璟臺使用率不低，全屋飄窗圍繞。據(jù)稱有超100%的使用率。

三個戶型都有入戶花園。

89㎡的主臥270°飄窗。

92、99㎡的主臥更是豪氣，三面墻直接拉通，打造了兩個270°飄窗。

鴻璟臺還有最讓人驚喜的一點，就是陽臺。

這三個戶型，都可見打造了“L”型陽臺。

在目前廣州市場的新規(guī)產品里面，這是不多見的。

越秀是少有最先這樣做的開發(fā)商之一。

就像之前的“0飄窗”，會不會有其他開發(fā)商跟進。很難說。

新規(guī)“L”型陽臺的一個好處，不僅讓戶型擁有了與臥室連通的大陽臺。

多出了的那一部分陽臺空間，還可以靈活打造成茶室、書房等空間。

等于在陽臺里面可以多出一個“X”空間。

當然，這部分陽臺如果改造成臥室的話，可能不大現(xiàn)實。

畢竟靠里邊的臥室，還是需要靠這部分陽臺空間來采光。

除非是跟里邊的次臥打通，連成一個大次臥。

從披露的圖看，三個戶型還有待進一步的完善。

它們其實都是兩衛(wèi)設計，但戶型圖里面只體現(xiàn)了一個衛(wèi)生間。

另外，至于板樓的戶型，也還有待進一步的披露。

板樓專梯專戶，有獨立電梯廳，私密性，舒適度會更高。當然，價格也會高些。

目前，市場預測鴻璟臺的塔樓總價300萬左右就能上車。但最終還有待確定。

參考周邊新房，保利濱江和著建面118㎡-142㎡產品，貝殼參考均價為3.5萬/㎡。

不過保利濱江和著拿地樓面價2.26萬/㎡，相比之下鴻璟臺要低很多。

所以定價上，后者也更為靈活。

02

鴻璟臺項目的拿地企業(yè)，為越秀地產旗下廣州新越房地產開發(fā)有限公司。

當時拿地總價11.94億元，成交樓面價1.54萬/㎡。

新越房地產董事長、經(jīng)理為劉艷。

說實話，越秀地產還是很懂廣州市場的。

就鴻璟臺這個塔樓跟板樓、剛需跟改善的搭配，其實很契合大石的整體市場。

一方面，項目距離3號線大石站700米左右，去珠江新城、體育西，琶洲只需6、7個站。

因此，附近聚集很多打工人、剛需群體。而鴻璟臺的塔樓小戶型，正好切合了這個需求。

另一方面，對于有房一族，片區(qū)住宅大多以老舊小區(qū)為主，許多大石老業(yè)主對低密新規(guī)盤，還是抱有很大期待的。

鴻璟臺的板樓，也很好地提供給了這部分置換需求客群的一個新選擇。

等于說，項目“黑白通吃”。

當然，鴻璟臺也有不足，討論比較多的主要是兩點。

一個是周邊環(huán)境，比較多城中村和老舊小區(qū)，城市面貌相對雜亂。

但這也主要是在南大干線南邊，以及富石路西邊了。鴻璟臺的旁邊還算是比較規(guī)整的住宅區(qū)。

另一個是項目靠近南大干線，離噪音源近。

這點，據(jù)說開發(fā)商后續(xù)會在南面規(guī)劃防護綠地，以及通過高強度窗戶系統(tǒng)減輕影響。

至于效果如何，還有待后續(xù)觀察。

無論怎么說，鴻璟臺周邊需求是客觀存在的，產品上各方面也都還不錯。

接下來，就看項目的定價如何了。如果定價合適，說不定會大賣一波。

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