全國市場 | 10月新房供應穩中有降，預期成交熱度回落

10月供應穩中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或將延續低位盤整行情，基于去年基數較高，同比降幅或有持續擴大可能。

◎ 文/俞倩倩

10月房企推盤積極性穩步回落，28城單月供應環比下降41%，同比下降18%。一線城市同環比齊跌，內部冷熱不均。二線城市中約9成城市環比下滑，僅少數城市寧波、重慶等逆勢增長。三四線城市因泉州等個別城市影響而同環比齊增。

從供給結構來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為29%、57%和14%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。近8成城市以主城為供應主力。

基于10月供應穩中有增，故而新房成交絕對量或將延續低位盤整行情，基于去年基數較高，同比降幅或有持續擴大可能。

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規模：10月28城供應同環比齊跌
僅深渝甬泉常徐等逆勢回升

10月房企推盤積極性穩步回落，供給約束依舊顯著：據CRIC調研，10月28城預計新增商品住宅供應面積577萬平方米，環比下降41%，同比下跌18%，2025年前10月累計同比下降14%。

分能級來看，一線城市同環比齊跌，內部冷熱不均。據CRIC監測數據，10月一線城市預計總供應122萬平方米，環比“腰斬”，同比下降27%。其中上海供應量降至“冰點”，同環比跌幅分別為84%和85%，均居一線之首，房企推盤積極性不足。北京、廣州同比正增，顯示出相對較強的韌性，但環比降幅均在3成以上。深圳階段性放量，環比增37%，但顯著不及去年同期。

二線城市中約9成城市環比下滑，僅少數城市逆勢增長。據CRIC監測數據，19個二線城市10月預計總供應416萬平方米，環比下降40%，同比下降18%。其中17城環比下降，市場情緒普遍低迷。昆明、青島、蘇州、廈門、長春等城市環比跌幅均超過50%，“以銷定產”模式下，低迷的市場行情使得房企推盤積極性普遍不高。長沙、南寧因去年同期基數較低，同比“翻番”；而寧波、重慶等環比實現正增長，其中寧波環比增幅達46%，但絕對量依然處于低位，難以扭轉整體頹勢。

三四線城市低位回升，同環比增幅約4成。5個樣本三四線城市10月預計總供應39萬平方米同環比齊增47%和39%，主要得益于泉州同比暴增拉動。剔除泉州影響，常州、徐州穩中有增，其中常州同環比齊增，增幅均在3成以上，無錫、漳州環比持跌，多數三四線城市基本面依舊薄弱。

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結構：近8成城市以主城為供應主力
京深杭蓉等17城改善占比主導

而從供應結構各產品檔次分布來看，市場持續向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結構為29%、57%和14%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。

典型城市大體可以分為以下幾類：（1）上海、天津、西安、南京、長沙、寧波等城市剛需產品供應占比都在50%以上。（2）北京、深圳、杭州、成都等17城依舊以改善產品作為供應主力，當前“以銷定產”模式下適銷對路改善盤加大供應也有望保證市場短期維穩。（3）福州剛需與高端占比不分伯仲，占比在35%以上。（4）合肥等本月高端產品占比居首達48%。

從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為69%、22%和9%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。分城市來看，青島、無錫、漳州、福州、昆明、南寧、徐州、合肥等主城占比均在9成以上，廈門、深圳、寧波等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。而天津、上海、長沙本月以遠郊項目為供給主力。

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預判：10月市場熱度預期回落，杭州熱點恒熱，蘇寧鄭等低位回升

盤點了10月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：10月供應穩中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或將延續低位盤整行情，基于去年基數較高，同比降幅或有持續擴大可能。

而從市場熱度來看，或將高位回落：據CRIC監測數據，28個重點城市2025年10月預期項目平均去化率34%，環比下降7pcts,同比下降4cts。

城市間、項目間分化還將持續加劇：杭州熱點恒熱是大概率事件，因其購買力基礎相對雄厚，得益于主城區高品質改善住宅集中入市，開盤去化率基本延續7成左右高位震蕩，短期內這樣的趨勢還將延續；而還有部分城市諸如鄭州、蘇州、南京等延續弱復蘇走勢，項目平均去化率預期同環比齊增；還有部分城市諸如南寧、重慶、福州、青島等，整體去化率基本處于不足30%的低位徘徊，回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。值得關注的是，單城市區域、項目間冷熱分化還在持續加劇，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱，而對于城市外圍多數項目而言，整體去化難言樂觀。

排版：鳥姐

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轉自CRIC地產研究

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