干貨丨南通賣(mài)地收入暴漲120%的繁榮與隱憂

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2025年第三季度，南通大市共掛牌47宗涉宅地塊，全部以底價(jià)成交，總出讓土地面積約215萬(wàn)㎡，土地出讓金約263億元。

與過(guò)去兩年同期相比，今年第三季度南通土地市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著放量態(tài)勢(shì)——賣(mài)地收入較2024年同期激增約145億元，漲幅高達(dá)約123%。與2025年前兩季相比，本季出讓宗數(shù)、面積、出讓金也都創(chuàng)新高。

Part.1

區(qū)域結(jié)構(gòu)分析

冷熱不均與核心集聚

區(qū)域分化顯著是本季土地市場(chǎng)的突出特點(diǎn)之一。

南通市區(qū)以17宗、超81萬(wàn)㎡、超110億元的成績(jī)一騎絕塵，且包攬本季所有“萬(wàn)元地”。

今年上半年市區(qū)僅出讓2宗地塊表現(xiàn)平平，本季“量?jī)r(jià)雙高”爆發(fā)式增長(zhǎng)，為市區(qū)土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

海安12宗地塊貢獻(xiàn)近51億元位居第二，12宗地塊都位于城區(qū)，樓面價(jià)集中在6500-7500元/㎡左右。

如東6宗地塊貢獻(xiàn)近40億元位居第三，其中5宗位于河?xùn)|片區(qū)，樓面價(jià)在6000-6500元/㎡左右。

通州、海門(mén)、啟東、通州灣本季成交宗數(shù)都在5宗以下，如皋本季“零供應(yīng)”。

Part.2

拿地主體分析

國(guó)資絕對(duì)主導(dǎo)的隱憂

47宗地塊，僅市區(qū)濱江板塊2宗由招商蛇口與本地國(guó)企聯(lián)合摘牌，其余均由本地國(guó)資單獨(dú)承接。

招商蛇口摘牌的2宗地塊，合計(jì)土地面積超15萬(wàn)㎡，拿地總金額超27億元，拿地樓面價(jià)超1.2萬(wàn)/㎡，是濱江板塊時(shí)隔四年推出的大規(guī)模連片宅地，且容積率較此前明顯更低，為打造更高端產(chǎn)品提供充足空間。

本地國(guó)資依舊是絕對(duì)主力，且同一國(guó)企頻繁拿地已成為市場(chǎng)常態(tài)。

以南通市區(qū)為例——南通新豪置業(yè)，本季先后6次參與拿地，布局創(chuàng)新區(qū)、新城區(qū)、任港灣、新東區(qū)。

南通天啟置業(yè)參與拿地4宗、南通市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)拿地3宗、南通崇發(fā)置業(yè)參與拿地3宗……

縣區(qū)同樣存在此現(xiàn)象，比如海安富城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，本季單獨(dú)摘牌4宗地塊，耗資近22億元。

值得關(guān)注的是，上述部分國(guó)企在過(guò)去幾年已囤積大量土地，且多數(shù)地塊尚未入市。持續(xù)斥資拿地是否會(huì)影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

后續(xù)，我們也將針對(duì)“囤地量”較大的國(guó)企作具體分析，敬請(qǐng)期待。

Part.3

產(chǎn)品趨勢(shì)分析

低密革命與市場(chǎng)洗牌

低容積率地塊逐漸成為供應(yīng)主流——本季成交的47宗地塊，19宗容積率≤1.5，占比超40%；18宗在1.5-2.0之間，剩下10宗容積率≥2.0。

核心區(qū)域“低密傾向”更為徹底——南通市區(qū)17宗地塊，5宗容積率在1.2以內(nèi)，8宗在1.2-1.5之間，另外4宗也控制在1.7以內(nèi)。

這一土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)清晰表明，未來(lái)1-2年，南通新房市場(chǎng)將由純洋房、洋房＋別墅乃至純別墅等低密項(xiàng)目主導(dǎo)。

低密細(xì)分賽道的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化，市場(chǎng)整體也將進(jìn)一步從“量的擴(kuò)張”向“質(zhì)的提升”轉(zhuǎn)型。

然而，此輪產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級(jí)與轉(zhuǎn)型，也預(yù)示著新一輪市場(chǎng)洗牌在即。

對(duì)于當(dāng)前存量市場(chǎng)中的高層、小高層項(xiàng)目而言，低密產(chǎn)品的集中入市將形成顯著的產(chǎn)品替代與價(jià)格壓力，迫使其在已經(jīng)降價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行更深的價(jià)格調(diào)整。

而那些尚未開(kāi)發(fā)的高容積率地塊，則可能因產(chǎn)品形態(tài)與主流需求錯(cuò)配，陷入“開(kāi)發(fā)即虧損”的困境。

截至第三季度末，今年南通大市已出讓涉宅地塊78宗，總出讓土地面積約356萬(wàn)㎡，賣(mài)地收入約401億元。

與過(guò)去兩年同期相比，今年前三季度賣(mài)地收入已超2024年約233億元，超2023年約174億元。

過(guò)去兩年，南通土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“第四季度爆發(fā)沖刺”的顯著特征，在已取得超400億元土地出讓金的背景下，今年第四季度供地節(jié)奏將成關(guān)鍵觀測(cè)點(diǎn)——是延續(xù)放量態(tài)勢(shì)？還是適度收緊以消化存量？

數(shù) 據(jù) 說(shuō) 明

*信息來(lái)源：南通市自然資源網(wǎng)上交易平臺(tái)

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2025年10月10日

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」