浦東最頂流的改善板塊，為啥房子賣不掉了？

浦東的樓市鄙視鏈，已經(jīng)完全變了。

隨著浦東一路向南開發(fā)，陸家嘴南部眾多新板塊遍地開花：

新楊思、北蔡楔形綠地、前灘南、唐鎮(zhèn)、張家浜楔形綠地、后灘紛紛崛起。

浦東的購買力不斷向南部轉(zhuǎn)移、浦東的中產(chǎn)社區(qū)格局正在劇烈變化：

北部的板塊開始逐漸衰落，老牌的中產(chǎn)社區(qū)開始購買力外流。

雙重壓力之下受影響最嚴重的，就是曾經(jīng)浦東北部的中產(chǎn)信仰——森蘭國際社區(qū)。

去年以來，森蘭的二手房成交很一般，很多房子掛了很久都賣不掉。

作為上個周期的浦東樓市明星，森蘭，是不是很難穿越下一輪周期了？

森蘭這片區(qū)域，可謂是出道即巔峰，基本可以說是中產(chǎn)社區(qū)最頂級的配置。

老浦東新區(qū)時代，張江尚未完全崛起的時代，扛鼎的產(chǎn)業(yè)區(qū)還是兩橋一嘴：

當時世界500強中的近150家都在外高橋保稅區(qū)設(shè)立總部或分部；

金橋成立30年里，以浦東新區(qū)1/50的土地占比，貢獻了浦東新區(qū)1/4、上海1/15的工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模。

作為金橋和外高橋之間的整片未開發(fā)綠地，森蘭的條件自然是得天獨厚的——出道就完全不缺購買力。

好的“大衣料子”自然直接配以最高頂級的地段規(guī)劃，森蘭出道就是國際社區(qū)，站在中產(chǎn)社區(qū)的最頂端：

各項配置自然也都是頂配，核心綠地湖景資源、國際學校、超強公辦小學（明珠小學+六師附小）、頂級開發(fā)商（綠城、仁恒等）、大商場；讓森蘭出道后就成為浦東最靚的仔。

畢竟過去很多年里，金橋和外高橋造富了一大批人、積累了大量的購買力需要改善。

森蘭的出現(xiàn)，直接滿足了這些“賺到錢”的朋友，對于富人區(qū)的全部想象和需求。

而且，即便是陸家嘴的基金經(jīng)理和張江的先富人群，也拜倒在森蘭的石榴裙下：

當時整個浦東能買的好房子真的不多，能跟森蘭掰手腕的基本也沒有。

整個老浦東（如今的北部）大部分板塊以動遷房和老公房為主，尤其是金橋和外高橋周邊，這倆大板塊的商品房大多也是2005年之前的產(chǎn)品。

當時整個浦東最頂流的地段無非就是聯(lián)洋、碧云和浦東內(nèi)環(huán)那些板塊，但是產(chǎn)品力和森蘭的綠城、仁恒等社區(qū)，產(chǎn)品力直接差了一個時代。

森蘭的產(chǎn)品定位也是以改善型產(chǎn)品為主，并沒有受到70/90的轄制，大兩房、大三房、大四房完美的承接了浦東的改善需求。

對于浦東這個不那么care距離、更加在意品質(zhì)、學校、產(chǎn)業(yè)的樓市環(huán)境里，森蘭對于當時浦東中產(chǎn)的吸引力可以說是絕對的第一梯隊 。

森蘭印象城實拍

雖然森蘭的國際氛圍相比早年的古北碧云已經(jīng)相當弱，作為一個國際社區(qū)而言可以說是比較失敗的。

但是作為一個中產(chǎn)社區(qū)，森蘭無疑是極為成功的。

如果用一個詞語來形容森蘭在上海樓市的生態(tài)位，那大概就是“品質(zhì)”：

森蘭憑借品質(zhì)出圈，在相當長的一段時間里虹吸浦東的中產(chǎn)購買力。

樓市的認知是有慣性的，市場對于森蘭的追捧一直持續(xù)到了2021年的上海樓市最高點：

森蘭的新房森蘭星河灣82.42分創(chuàng)造當時的最高分紀錄，森蘭的二手房價格一度沖擊12w大關(guān)（綠城御園高點突破12萬，其他標桿小區(qū)達到11w+），2000-3000萬的房子也經(jīng)常成交。

森蘭能達到如此巔峰，其實就是中產(chǎn)們。在為超越地段的“品質(zhì)“”買單。

最怕巔峰留不住，這句話十分適合森蘭。

森蘭的房子和環(huán)境，即便站在今天的視角去看，仍然是上海樓市最優(yōu)秀的一批——但是架不住外部環(huán)境發(fā)生了劇烈的變化。

森蘭曾經(jīng)在上海樓市的生態(tài)位是“品質(zhì)”，但如今掌握品質(zhì)這個生態(tài)位的，是新房。

在眾多新房的沖擊之下，森蘭的品質(zhì)優(yōu)勢正在被大幅度削弱。

近兩年，是浦東新一輪城市大開發(fā)的起點之年，也是市區(qū)全面舊改的起點之年。

第一，浦東開始了新一輪板塊拓荒，一批新的中產(chǎn)板塊正在崛起。

先是前灘的崛起，一舉超越聯(lián)洋成為浦東第一中產(chǎn)社區(qū)。

隨后就是這幾年的眾多新板塊的接連開發(fā)：

前灘南（下圖）、后灘、新楊思、北蔡楔形綠地、張家浜楔形綠地、唐鎮(zhèn)，北浦東還有個金鼎天地。

眾多新板塊，定位都是1000w-2500w的中產(chǎn)，其中也不乏一些靠著綠地概念、和低密度別墅產(chǎn)品營銷的板塊。

在浦東曾經(jīng)的購買力鄙視鏈里，拿著一千多萬預算，能選的地方也就是浦東內(nèi)環(huán)的幾個板塊、北蔡大華的大戶型、剩下就是森蘭。

如今這個鄙視鏈里，直接加進來五六個新板塊——

關(guān)鍵是這些新板塊產(chǎn)品力不錯、戶型也是取消70/90后的改善定位、更關(guān)鍵的大部分都主打的是張江外溢。

而從全市視角來看，森蘭的競爭對手變得更多了。

這兩年市區(qū)的大舊改，同樣也讓市區(qū)出現(xiàn)了一大批中產(chǎn)社區(qū)。

從北外灘開始、東外灘、蘇河灣地區(qū)、四川北路地區(qū)、西藏北路地區(qū)、大寧地區(qū)，除了極少數(shù)的社區(qū)做了豪宅型產(chǎn)品，大部分社區(qū)都定位中產(chǎn)改善。

尤其是去年限價放開以來的新房，大部分產(chǎn)品戶型面積的定位都做成了120-130、160-180、200-250幾個改善面積段，基本都和森蘭的總價、面積重疊。

眾所周知，隨著限價放開，這批新房的品質(zhì)大幅度提升。

無論是浦東內(nèi)部的新房，還是正在開發(fā)的市區(qū)新房，大家的產(chǎn)品都迎來了大升級：

石材鋁板外立面、大會所、轉(zhuǎn)角飄窗……

2020年-2022年上海新房限價、新房品質(zhì)比較差的時代，森蘭是獨樹一幟的品質(zhì)高地——

到了今天這個時代，上海樓市的品質(zhì)生態(tài)位已經(jīng)完全被新房占領(lǐng)，森蘭正在失去靠著品質(zhì)吸引中產(chǎn)的能力。

尤其在浦東內(nèi)部，森蘭如今對于中產(chǎn)的虹吸能力，已經(jīng)非常弱，購買力正在被嚴重分流。

房子不會賣，價格不好談

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對于森蘭來說，虹吸不了全區(qū)的改善購買力，十分致命：

因為森蘭也是一個沒有什么本地購買力的板塊——地緣改善需求相當弱。

之前我們曾經(jīng)多次聊過，未來什么樣的板塊會更加保值？

一定是“人多”的板塊——購買力基數(shù)比較豐盈的板塊。

本地人改善置換+地緣產(chǎn)業(yè)購買力+外來購買力（虹吸外部）。

相對來說，浦西的大部分中產(chǎn)板塊都有這樣的特點，本地置換鏈條完整，地段觀念比較強，浦東就會相對弱很多。

舉個例子，比如三林就屬于浦東人比較多的板塊。

即便同樣是受到新房的虹吸效應(yīng)影響，但是板塊依然房子賣的掉、有成交：

因為三林本地有完整置換鏈條的板塊，有很多的地緣改善居民，同時地緣也有來自張江和前灘的產(chǎn)業(yè)外溢購買力。

這樣的區(qū)域即便市場很差，也有固定需求。

但是森蘭的問題首先就是周邊基本沒什么本地人，也沒有太多地緣居民，板塊內(nèi)部的購買力支撐很弱。

總的來看，森蘭，主要的買家主要三類：

要么是金橋和外高橋的產(chǎn)業(yè)購買力；

要么就是靠品質(zhì)吸引來的浦東改善購買力；

要么是考慮學區(qū)的購買力。

但是這三部分購買力都在萎縮。

隨著浦東向南發(fā)展，主打高科技的張江，在如今以“新質(zhì)生產(chǎn)力”為方向的時代，成為了高增長的產(chǎn)業(yè)區(qū)、購買力核心來源地區(qū)。

而金橋、外高橋現(xiàn)在進入了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的周期，客觀來講，購買力正在萎縮。

前面也提到，在浦東向南發(fā)展、新房搶占品質(zhì)生態(tài)位的情況下，浦東中產(chǎn)的共識自然也在改變：

當大家都趨向于浦東南部，趨向于張江的時候，就連浦東北部廣大區(qū)域的本地改善購買力，也在被浦東南部虹吸而去。

而曾經(jīng)森蘭引以為傲的書包資源，在今天公民同招更重初中、廣泛集團化教學開新校區(qū)的大背景下，稀缺性同樣在被稀釋。

這種情況下，森蘭樓市三類購買力都在萎縮，房子自然不好賣了，價格也扛不住。

如今，森蘭幾大標桿社區(qū)，成交價格也來到了8-10w的水平，相比于高點平均跌幅大概在20%-30%之間，基本回到了2020年沒暴漲之前的價格水平。

其中大面積的產(chǎn)品尤其降得厲害。

道理也很簡單，經(jīng)森蘭在浦東樓市的地位，肯定是嚴重降級了。

地段降級之后，比較麻煩的是，曾經(jīng)讓森蘭引以為傲的改善產(chǎn)品、大面積定位，如今卻成為了“問題”：

面積太大的房子，價格跌的就越多，因為本質(zhì)上有點“錯配”。

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結(jié)語

購買力全面萎縮，森蘭的樓市地位降級，只能成為浦東中產(chǎn)板塊中的中下游選擇。

當然森蘭的房價底線肯定可以守住，畢竟自身的配置產(chǎn)品等等還是有優(yōu)勢的；

從趨勢上看，隨著產(chǎn)品力升級、各大市區(qū)板塊逐漸開發(fā)成熟，森蘭板塊的趨勢大概就是“回歸環(huán)線”。

森蘭依舊是全市中外環(huán)之間的一個價值高地板塊；

但是會被浦東的南中環(huán)、全市的中環(huán)上的中產(chǎn)社區(qū)壓一頭，很難再出現(xiàn)價格超越地段的現(xiàn)象。

未來幾年，隨著浦東新房、全市新房的持續(xù)供應(yīng)、市區(qū)新房的解禁，森蘭的房價想要穩(wěn)住估計還有一定壓力。

考慮森蘭買房的朋友，可以再觀望一陣，不要著急。

篇幅有限，樓市大變革時代，選房看準未來才是最重要。

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