浦東最頂流的改善板塊，為啥房子賣(mài)不掉了？

浦東的樓市鄙視鏈，已經(jīng)完全變了。

隨著浦東一路向南開(kāi)發(fā)，陸家嘴南部眾多新板塊遍地開(kāi)花：

新楊思、北蔡楔形綠地、前灘南、唐鎮(zhèn)、張家浜楔形綠地、后灘紛紛崛起。

浦東的購(gòu)買(mǎi)力不斷向南部轉(zhuǎn)移、浦東的中產(chǎn)社區(qū)格局正在劇烈變化：

北部的板塊開(kāi)始逐漸衰落，老牌的中產(chǎn)社區(qū)開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)力外流。

雙重壓力之下受影響最嚴(yán)重的，就是曾經(jīng)浦東北部的中產(chǎn)信仰——森蘭國(guó)際社區(qū)。

去年以來(lái)，森蘭的二手房成交很一般，很多房子掛了很久都賣(mài)不掉。

作為上個(gè)周期的浦東樓市明星，森蘭，是不是很難穿越下一輪周期了？

森蘭這片區(qū)域，可謂是出道即巔峰，基本可以說(shuō)是中產(chǎn)社區(qū)最頂級(jí)的配置。

老浦東新區(qū)時(shí)代，張江尚未完全崛起的時(shí)代，扛鼎的產(chǎn)業(yè)區(qū)還是兩橋一嘴：

當(dāng)時(shí)世界500強(qiáng)中的近150家都在外高橋保稅區(qū)設(shè)立總部或分部；

金橋成立30年里，以浦東新區(qū)1/50的土地占比，貢獻(xiàn)了浦東新區(qū)1/4、上海1/15的工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

作為金橋和外高橋之間的整片未開(kāi)發(fā)綠地，森蘭的條件自然是得天獨(dú)厚的——出道就完全不缺購(gòu)買(mǎi)力。

好的“大衣料子”自然直接配以最高頂級(jí)的地段規(guī)劃，森蘭出道就是國(guó)際社區(qū)，站在中產(chǎn)社區(qū)的最頂端：

各項(xiàng)配置自然也都是頂配，核心綠地湖景資源、國(guó)際學(xué)校、超強(qiáng)公辦小學(xué)（明珠小學(xué)+六師附小）、頂級(jí)開(kāi)發(fā)商（綠城、仁恒等）、大商場(chǎng)；讓森蘭出道后就成為浦東最靚的仔。

畢竟過(guò)去很多年里，金橋和外高橋造富了一大批人、積累了大量的購(gòu)買(mǎi)力需要改善。

森蘭的出現(xiàn)，直接滿(mǎn)足了這些“賺到錢(qián)”的朋友，對(duì)于富人區(qū)的全部想象和需求。

而且，即便是陸家嘴的基金經(jīng)理和張江的先富人群，也拜倒在森蘭的石榴裙下：

當(dāng)時(shí)整個(gè)浦東能買(mǎi)的好房子真的不多，能跟森蘭掰手腕的基本也沒(méi)有。

整個(gè)老浦東（如今的北部）大部分板塊以動(dòng)遷房和老公房為主，尤其是金橋和外高橋周邊，這倆大板塊的商品房大多也是2005年之前的產(chǎn)品。

當(dāng)時(shí)整個(gè)浦東最頂流的地段無(wú)非就是聯(lián)洋、碧云和浦東內(nèi)環(huán)那些板塊，但是產(chǎn)品力和森蘭的綠城、仁恒等社區(qū)，產(chǎn)品力直接差了一個(gè)時(shí)代。

森蘭的產(chǎn)品定位也是以改善型產(chǎn)品為主，并沒(méi)有受到70/90的轄制，大兩房、大三房、大四房完美的承接了浦東的改善需求。

對(duì)于浦東這個(gè)不那么care距離、更加在意品質(zhì)、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)的樓市環(huán)境里，森蘭對(duì)于當(dāng)時(shí)浦東中產(chǎn)的吸引力可以說(shuō)是絕對(duì)的第一梯隊(duì) 。

森蘭印象城實(shí)拍

雖然森蘭的國(guó)際氛圍相比早年的古北碧云已經(jīng)相當(dāng)弱，作為一個(gè)國(guó)際社區(qū)而言可以說(shuō)是比較失敗的。

但是作為一個(gè)中產(chǎn)社區(qū)，森蘭無(wú)疑是極為成功的。

如果用一個(gè)詞語(yǔ)來(lái)形容森蘭在上海樓市的生態(tài)位，那大概就是“品質(zhì)”：

森蘭憑借品質(zhì)出圈，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里虹吸浦東的中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力。

樓市的認(rèn)知是有慣性的，市場(chǎng)對(duì)于森蘭的追捧一直持續(xù)到了2021年的上海樓市最高點(diǎn)：

森蘭的新房森蘭星河灣82.42分創(chuàng)造當(dāng)時(shí)的最高分紀(jì)錄，森蘭的二手房?jī)r(jià)格一度沖擊12w大關(guān)（綠城御園高點(diǎn)突破12萬(wàn)，其他標(biāo)桿小區(qū)達(dá)到11w+），2000-3000萬(wàn)的房子也經(jīng)常成交。

森蘭能達(dá)到如此巔峰，其實(shí)就是中產(chǎn)們。在為超越地段的“品質(zhì)“”買(mǎi)單。

最怕巔峰留不住，這句話十分適合森蘭。

森蘭的房子和環(huán)境，即便站在今天的視角去看，仍然是上海樓市最優(yōu)秀的一批——但是架不住外部環(huán)境發(fā)生了劇烈的變化。

森蘭曾經(jīng)在上海樓市的生態(tài)位是“品質(zhì)”，但如今掌握品質(zhì)這個(gè)生態(tài)位的，是新房。

在眾多新房的沖擊之下，森蘭的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)正在被大幅度削弱。

近兩年，是浦東新一輪城市大開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)之年，也是市區(qū)全面舊改的起點(diǎn)之年。

第一，浦東開(kāi)始了新一輪板塊拓荒，一批新的中產(chǎn)板塊正在崛起。

先是前灘的崛起，一舉超越聯(lián)洋成為浦東第一中產(chǎn)社區(qū)。

隨后就是這幾年的眾多新板塊的接連開(kāi)發(fā)：

前灘南（下圖）、后灘、新楊思、北蔡楔形綠地、張家浜楔形綠地、唐鎮(zhèn)，北浦東還有個(gè)金鼎天地。

眾多新板塊，定位都是1000w-2500w的中產(chǎn)，其中也不乏一些靠著綠地概念、和低密度別墅產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的板塊。

在浦東曾經(jīng)的購(gòu)買(mǎi)力鄙視鏈里，拿著一千多萬(wàn)預(yù)算，能選的地方也就是浦東內(nèi)環(huán)的幾個(gè)板塊、北蔡大華的大戶(hù)型、剩下就是森蘭。

如今這個(gè)鄙視鏈里，直接加進(jìn)來(lái)五六個(gè)新板塊——

關(guān)鍵是這些新板塊產(chǎn)品力不錯(cuò)、戶(hù)型也是取消70/90后的改善定位、更關(guān)鍵的大部分都主打的是張江外溢。

而從全市視角來(lái)看，森蘭的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手變得更多了。

這兩年市區(qū)的大舊改，同樣也讓市區(qū)出現(xiàn)了一大批中產(chǎn)社區(qū)。

從北外灘開(kāi)始、東外灘、蘇河灣地區(qū)、四川北路地區(qū)、西藏北路地區(qū)、大寧地區(qū)，除了極少數(shù)的社區(qū)做了豪宅型產(chǎn)品，大部分社區(qū)都定位中產(chǎn)改善。

尤其是去年限價(jià)放開(kāi)以來(lái)的新房，大部分產(chǎn)品戶(hù)型面積的定位都做成了120-130、160-180、200-250幾個(gè)改善面積段，基本都和森蘭的總價(jià)、面積重疊。

眾所周知，隨著限價(jià)放開(kāi)，這批新房的品質(zhì)大幅度提升。

無(wú)論是浦東內(nèi)部的新房，還是正在開(kāi)發(fā)的市區(qū)新房，大家的產(chǎn)品都迎來(lái)了大升級(jí)：

石材鋁板外立面、大會(huì)所、轉(zhuǎn)角飄窗……

2020年-2022年上海新房限價(jià)、新房品質(zhì)比較差的時(shí)代，森蘭是獨(dú)樹(shù)一幟的品質(zhì)高地——

到了今天這個(gè)時(shí)代，上海樓市的品質(zhì)生態(tài)位已經(jīng)完全被新房占領(lǐng)，森蘭正在失去靠著品質(zhì)吸引中產(chǎn)的能力。

尤其在浦東內(nèi)部，森蘭如今對(duì)于中產(chǎn)的虹吸能力，已經(jīng)非常弱，購(gòu)買(mǎi)力正在被嚴(yán)重分流。

房子不會(huì)賣(mài)，價(jià)格不好談

賣(mài)房策略輕度咨詢(xún)

對(duì)于森蘭來(lái)說(shuō)，虹吸不了全區(qū)的改善購(gòu)買(mǎi)力，十分致命：

因?yàn)樯m也是一個(gè)沒(méi)有什么本地購(gòu)買(mǎi)力的板塊——地緣改善需求相當(dāng)弱。

之前我們?cè)?jīng)多次聊過(guò)，未來(lái)什么樣的板塊會(huì)更加保值？

一定是“人多”的板塊——購(gòu)買(mǎi)力基數(shù)比較豐盈的板塊。

本地人改善置換+地緣產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力+外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力（虹吸外部）。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，浦西的大部分中產(chǎn)板塊都有這樣的特點(diǎn)，本地置換鏈條完整，地段觀念比較強(qiáng)，浦東就會(huì)相對(duì)弱很多。

舉個(gè)例子，比如三林就屬于浦東人比較多的板塊。

即便同樣是受到新房的虹吸效應(yīng)影響，但是板塊依然房子賣(mài)的掉、有成交：

因?yàn)槿直镜赜型暾脫Q鏈條的板塊，有很多的地緣改善居民，同時(shí)地緣也有來(lái)自張江和前灘的產(chǎn)業(yè)外溢購(gòu)買(mǎi)力。

這樣的區(qū)域即便市場(chǎng)很差，也有固定需求。

但是森蘭的問(wèn)題首先就是周邊基本沒(méi)什么本地人，也沒(méi)有太多地緣居民，板塊內(nèi)部的購(gòu)買(mǎi)力支撐很弱。

總的來(lái)看，森蘭，主要的買(mǎi)家主要三類(lèi)：

要么是金橋和外高橋的產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力；

要么就是靠品質(zhì)吸引來(lái)的浦東改善購(gòu)買(mǎi)力；

要么是考慮學(xué)區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力。

但是這三部分購(gòu)買(mǎi)力都在萎縮。

隨著浦東向南發(fā)展，主打高科技的張江，在如今以“新質(zhì)生產(chǎn)力”為方向的時(shí)代，成為了高增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)、購(gòu)買(mǎi)力核心來(lái)源地區(qū)。

而金橋、外高橋現(xiàn)在進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的周期，客觀來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)力正在萎縮。

前面也提到，在浦東向南發(fā)展、新房搶占品質(zhì)生態(tài)位的情況下，浦東中產(chǎn)的共識(shí)自然也在改變：

當(dāng)大家都趨向于浦東南部，趨向于張江的時(shí)候，就連浦東北部廣大區(qū)域的本地改善購(gòu)買(mǎi)力，也在被浦東南部虹吸而去。

而曾經(jīng)森蘭引以為傲的書(shū)包資源，在今天公民同招更重初中、廣泛集團(tuán)化教學(xué)開(kāi)新校區(qū)的大背景下，稀缺性同樣在被稀釋。

這種情況下，森蘭樓市三類(lèi)購(gòu)買(mǎi)力都在萎縮，房子自然不好賣(mài)了，價(jià)格也扛不住。

如今，森蘭幾大標(biāo)桿社區(qū)，成交價(jià)格也來(lái)到了8-10w的水平，相比于高點(diǎn)平均跌幅大概在20%-30%之間，基本回到了2020年沒(méi)暴漲之前的價(jià)格水平。

其中大面積的產(chǎn)品尤其降得厲害。

道理也很簡(jiǎn)單，經(jīng)森蘭在浦東樓市的地位，肯定是嚴(yán)重降級(jí)了。

地段降級(jí)之后，比較麻煩的是，曾經(jīng)讓森蘭引以為傲的改善產(chǎn)品、大面積定位，如今卻成為了“問(wèn)題”：

面積太大的房子，價(jià)格跌的就越多，因?yàn)楸举|(zhì)上有點(diǎn)“錯(cuò)配”。

任何購(gòu)房問(wèn)題

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結(jié)語(yǔ)

購(gòu)買(mǎi)力全面萎縮，森蘭的樓市地位降級(jí)，只能成為浦東中產(chǎn)板塊中的中下游選擇。

當(dāng)然森蘭的房?jī)r(jià)底線肯定可以守住，畢竟自身的配置產(chǎn)品等等還是有優(yōu)勢(shì)的；

從趨勢(shì)上看，隨著產(chǎn)品力升級(jí)、各大市區(qū)板塊逐漸開(kāi)發(fā)成熟，森蘭板塊的趨勢(shì)大概就是“回歸環(huán)線”。

森蘭依舊是全市中外環(huán)之間的一個(gè)價(jià)值高地板塊；

但是會(huì)被浦東的南中環(huán)、全市的中環(huán)上的中產(chǎn)社區(qū)壓一頭，很難再出現(xiàn)價(jià)格超越地段的現(xiàn)象。

未來(lái)幾年，隨著浦東新房、全市新房的持續(xù)供應(yīng)、市區(qū)新房的解禁，森蘭的房?jī)r(jià)想要穩(wěn)住估計(jì)還有一定壓力。

考慮森蘭買(mǎi)房的朋友，可以再觀望一陣，不要著急。

篇幅有限，樓市大變革時(shí)代，選房看準(zhǔn)未來(lái)才是最重要。

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