這下熱鬧了！國(guó)家隊(duì)這是跑售樓處發(fā)錢(qián)？

十一假期這些天，超級(jí)網(wǎng)紅城市重慶徹徹底底熱鬧了一把！

千廝門(mén)大橋，上去就堵住；洪崖洞，進(jìn)去就下不來(lái)；解放碑步行街，到處人擠人；磁器口，到處是打卡小姐姐…

重慶不出意外地又在黃金周熱門(mén)旅游目的地榜單砍下TOP 5。

然而！旅游景區(qū)再熱鬧似乎也沒(méi)有重慶樓市熱鬧。

假期里，重慶推出支持了改善性住房消費(fèi)系列創(chuàng)新舉措，涵蓋房票安置、購(gòu)房支持、住房供應(yīng)、促銷(xiāo)活動(dòng)及存量用房盤(pán)活等多個(gè)方面。

其中，在推廣房票安置制度方面的舉措最為亮眼。

咱們這兒直接上重點(diǎn)——

首先，加大房票安置比例，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，鼓勵(lì)區(qū)縣在國(guó)有土地上房屋征收、城中村改造等項(xiàng)目中擴(kuò)大房票安置比例；

第二，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商加大使用房票購(gòu)房的優(yōu)惠力度，用房票買(mǎi)房享受的折扣會(huì)更大；

第三，積極探索房票有限轉(zhuǎn)讓、差異化獎(jiǎng)勵(lì)等，以及提供入學(xué)、裝修補(bǔ)助、家電補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。

你仔細(xì)看這三條措施，其實(shí)已經(jīng)形成了一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的政策閉環(huán)，共同的目的其實(shí)只有一個(gè)：

最大限度地發(fā)揮房票政策的效力。

加大房票安置比例，相當(dāng)于是從源頭上創(chuàng)造并擴(kuò)大精準(zhǔn)需求。

穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，并且給出了具體鼓勵(lì)措施，本質(zhì)上就是在告訴大家：

房票安置這個(gè)事兒要全面提速，且房票適用范圍從城區(qū)擴(kuò)大到了周邊區(qū)縣。

如果你熟悉重慶市的大致構(gòu)造，就會(huì)秒懂這個(gè)事兒到底有多猛。

鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商加大使用房票購(gòu)房的優(yōu)惠力度，等同于強(qiáng)化了圍繞房票而形成的補(bǔ)貼。

如此一來(lái)，便形成了一種價(jià)格激勵(lì)機(jī)制，這也是政策的關(guān)鍵一環(huán)。

你琢磨，如果房票只是等額換購(gòu)，吸引力有限。

如果通過(guò)政策激勵(lì)甚至真金白銀，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商對(duì)持房票購(gòu)房者給予比普通現(xiàn)金購(gòu)房更大的折扣，對(duì)于重慶的房?jī)r(jià)基數(shù)而言，立馬就能顯現(xiàn)出差別——

譬如說(shuō)，一套商品房市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)，房票面值也是100萬(wàn)，但持房票購(gòu)買(mǎi)能額外5%的折扣，這就相當(dāng)于用100萬(wàn)面額的房票買(mǎi)到了總價(jià)105萬(wàn)的房子。

老百姓買(mǎi)到就賺到，開(kāi)發(fā)商也相當(dāng)于花財(cái)政的錢(qián)請(qǐng)自己的客，一不小心雙向奔赴了。

站在政策端的角度來(lái)考慮，本質(zhì)上是讓來(lái)自上游的精準(zhǔn)滴灌更加量大管飽。

而積極探索房票有限轉(zhuǎn)讓、差異化獎(jiǎng)勵(lì)及提供附加優(yōu)惠，本質(zhì)上是在增強(qiáng)房票的流動(dòng)性和靈活性，說(shuō)得再直白一點(diǎn)，就是增強(qiáng)房票的金融屬性。

現(xiàn)實(shí)生活中可能經(jīng)常遇到這樣的情況：

拆遷戶本人，已有住房或離開(kāi)本地，不需要房子，他可以將房票變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓給本地親友購(gòu)房。

這實(shí)際上解決的是一個(gè)“需求錯(cuò)配”的問(wèn)題：

畢竟不是所有拆遷戶都有即時(shí)購(gòu)房意愿，轉(zhuǎn)讓機(jī)制讓這部分沉睡的需求能夠被激活，由市場(chǎng)上真正的購(gòu)房者來(lái)接盤(pán)，從而確保了房票最終都能轉(zhuǎn)化為有效交易。

除此之外差異化獎(jiǎng)勵(lì)和提供入學(xué)、裝修補(bǔ)助、家電補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，同樣體現(xiàn)了政策的精準(zhǔn)性，以及切切實(shí)實(shí)消除購(gòu)房后顧之憂。

咱們有一說(shuō)一，差異化獎(jiǎng)勵(lì)本身確實(shí)有一股子促銷(xiāo)味兒，而“提供入學(xué)、裝修補(bǔ)助、家電補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策”——

一方面解決了不少拆遷家庭最關(guān)心的子女教育問(wèn)題，是巨大的吸引力；

另一方面也能直接降低置換的摩擦成本，減少居民“買(mǎi)房-裝修-入住”這一完整鏈條的總支出。

這個(gè)賬，真是徹底算到家了！

十一期間，重慶市出臺(tái)的這把新政堪稱地產(chǎn)界的一鍵三連！

擴(kuò)大購(gòu)房需求，給市場(chǎng)提供了燃料；

圍繞房票精準(zhǔn)滴灌，添加了助燃劑；

眼瞅火燎得挺旺，上了把搞活操作并附贈(zèng)一大把紅包。

從最直截了當(dāng)?shù)膶用婵矗@個(gè)精妙的設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)重慶市上上下下“千方百計(jì)防卡殼，一心一意謀去化”的思想感情。

之所以搞這么大陣仗，環(huán)環(huán)相扣地去干這個(gè)事兒，跟重慶樓市當(dāng)前的去化形勢(shì)大有關(guān)系——

今年上半年，重慶市中心城區(qū)的新房供量只有130萬(wàn)㎡，成交規(guī)模卻干到245萬(wàn)㎡，單從賬面上看，供需倒掛四舍五入能有近一倍。

過(guò)去三年累計(jì)減少庫(kù)存規(guī)模約600萬(wàn)㎡，去化周期壓縮至僅有7個(gè)月，放在全國(guó)都算庫(kù)存周期緊張的。

那有老鐵說(shuō)了：新房賣(mài)得這么好，還急個(gè)錘子？

你別急，目前重慶新房真正賣(mài)得巴適的，主力是中心城區(qū)的改善盤(pán)和四代宅——

位于渝北區(qū)的璞印金開(kāi)，今年3月份首開(kāi)，去化率90%； 位于渝北區(qū)的龍湖御湖境，今年5月份首開(kāi)，去化率90%、6月份加推，去化率88%； 位于江北區(qū)的華潤(rùn)嘉宸，5月份首開(kāi)，去化率84%； 位于江北區(qū)的聯(lián)發(fā)觀音橋，6月份首開(kāi)四代宅，去化率75%…

目前，整個(gè)重慶在售的較高品質(zhì)住宅項(xiàng)目大約100-110個(gè)，如果不出意外的話，“縮量提質(zhì)”+“供應(yīng)好房子”的力度后面會(huì)有增無(wú)減。

這可不是咱們瞎忽悠，你從重慶2025年土拍供應(yīng)就能看出來(lái)——

觀音橋、冉家壩、金開(kāi)大道這種核心地段的土地供應(yīng)相當(dāng)有存在感，成交樓面價(jià)價(jià)過(guò)萬(wàn)的地塊比比皆是…你還別嫌樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)少，重慶房?jī)r(jià)才多少錢(qián)？

可是二手房市場(chǎng)，卻基本上是另外一幅景象——

中指研究院（CIH）數(shù)據(jù)顯示：截至2025年6月末，重慶二手房掛牌量突破了34萬(wàn)套，再度創(chuàng)下歷史新高。

主城九區(qū)在今年3、4、5月份分別干到12941套、13069套和10509套的成交記錄之后，便轉(zhuǎn)而掉頭向下。

從結(jié)構(gòu)上看，三房、四房戶型占比在60%以上，是絕對(duì)的市場(chǎng)主力，兩房及以下戶型占比約30%，去化流速也相對(duì)較慢；

5-15年房齡的二手房占比超過(guò)70%，其中6-10年房齡的次新房因配套成熟、品質(zhì)相對(duì)較好，成為市場(chǎng)主流；

20年以上房齡的老破小占比約10%，雖然占比不高，但真正想要賣(mài)出并不容易…

從新房去化的視角來(lái)看，咱都不用說(shuō)目前市場(chǎng)上那些炙手可熱的新房、四代宅跟老破小的代差有多大，就是跟二手房市場(chǎng)上最受歡迎的6-10年房齡的次新房相比，那都24K純降維打擊！

在這種情況下，你要將存量房市場(chǎng)的老鐵轉(zhuǎn)化成為新房市場(chǎng)的增量購(gòu)買(mǎi)力，最簡(jiǎn)單直接、藥到病除的方法就是加大城市更新+房票安置力度。

這不巧了嘛？最近這兩年，重慶正在進(jìn)行大規(guī)模的城市更新：

尤其是城中村和舊城區(qū)改造進(jìn)行得轟轟烈烈，根據(jù)規(guī)劃，重慶2025年要實(shí)施150個(gè)城中村改造項(xiàng)目，涉及1.57萬(wàn)戶居民。

目前城中村和舊城改造仍在起步階段，接下來(lái)幾年里大概率不僅會(huì)持續(xù)，而且力度還會(huì)更大。

而這些老鄉(xiāng)里，并不會(huì)如想象一股腦扎緊當(dāng)前的新房市場(chǎng)，一是因?yàn)槊娣e端和價(jià)差明顯、二是地緣客戶存在感相當(dāng)高。

手握房票的老鐵里相當(dāng)一部分會(huì)轉(zhuǎn)化成為二手房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，尤其是次新房賽道。

而這很可能形成兩個(gè)衍生現(xiàn)象：

將次新房房東趕到新房市場(chǎng)去，順便一把改善次新房存量市場(chǎng)預(yù)期。

所謂兵馬未動(dòng)，糧草先行，在城中村和舊城改造的過(guò)程中將頗有誠(chéng)意且形成閉環(huán)的房票安置政策前置——

不僅是為后續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)化掃清障礙，更有利于穩(wěn)固當(dāng)前新房市場(chǎng)的基本形勢(shì)。

重慶當(dāng)前的房票安置政策——

本質(zhì)上是未來(lái)幾年城市更新工作的配套措施，更是一場(chǎng)關(guān)于城市未來(lái)與居民生活品質(zhì)的供給側(cè)改革。

站在更高的維度來(lái)看，還是在積極精準(zhǔn)響應(yīng)高層對(duì)于建設(shè)“好房子”的指示。

最樸實(shí)的理解就是：加大房票安置在好房子落地的過(guò)程中，扮演了積極的推進(jìn)作用，大大縮短了“好房子”走進(jìn)千家萬(wàn)戶的流程。

10月11日國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，住建部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)一針見(jiàn)血地指出：

大力推動(dòng)“好房子”建設(shè)。一套好房子，直接關(guān)系千家萬(wàn)戶的幸福感、獲得感和安全感。“好房子”建設(shè)也是城市更新進(jìn)入新階段的核心引擎。

倪部長(zhǎng)在詳細(xì)介紹推動(dòng)“好房子”建設(shè)的5項(xiàng)重點(diǎn)工作時(shí)提到：要在好的標(biāo)準(zhǔn)、好的設(shè)計(jì)、好的建材、好的建造、好的運(yùn)維下功夫。

簡(jiǎn)單理解就是，“好房子”建設(shè)將是貫穿未來(lái)多年的政策，而且要求愈發(fā)明確，是對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的總體要求。

理解了這個(gè)事兒之后，返過(guò)頭在再看重慶剛剛推出的這套“環(huán)環(huán)相扣”的房票玩法——

看似是為本地樓市量身定制，但更為精妙之處在于，提供了一個(gè)超越區(qū)域性、具備全國(guó)性參考價(jià)值的政策工具包和系統(tǒng)性思維范本。

對(duì)于同樣面臨庫(kù)存壓力、亟需推進(jìn)城市更新和“好房子”建設(shè)的城市而言，重慶經(jīng)驗(yàn)至少可以總結(jié)出以下三點(diǎn)關(guān)鍵啟示：

其一，政策發(fā)力必須形成邏輯閉環(huán)。

這些年來(lái)，很多城市也用過(guò)房票，但效果有目共睹，關(guān)鍵差距就在于政策的完整性。

重慶方案的邏輯，通過(guò)擴(kuò)大房票安置、開(kāi)發(fā)商額外折扣以及允許轉(zhuǎn)讓、附加獎(jiǎng)勵(lì)，形成了“源頭發(fā)力→中間激勵(lì)→末端搞活”的完整鏈條。

沒(méi)有源頭發(fā)力，是無(wú)米之炊！

沒(méi)有中間激勵(lì)，會(huì)動(dòng)力不足！

沒(méi)有轉(zhuǎn)化交易搞活，需求便會(huì)僵化！

重慶經(jīng)驗(yàn)似乎也在提醒其它城市反思：?jiǎn)我坏恼呙退幨欠褚廊蛔嘈В?/p>

未來(lái)是不是更需要這種組合拳式、能自我循環(huán)式的精密政策設(shè)計(jì)？

其二，去庫(kù)存與城市升級(jí)，必須齊頭并進(jìn)、高度協(xié)同。

根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，去庫(kù)存是短期且周期性任務(wù)，而城市更新是項(xiàng)長(zhǎng)期工程，各玩各的似乎才是常態(tài)。

但重慶的實(shí)踐是啥？

以城市更新創(chuàng)造精準(zhǔn)需求，再將此需求通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，譬如給房票加碼流通導(dǎo)向促進(jìn)庫(kù)存去化，也就是二級(jí)市場(chǎng)的新房和三級(jí)市場(chǎng)的次新房，最終推動(dòng)整個(gè)城市的住房品質(zhì)升級(jí)。

用一套機(jī)制同時(shí)解決“需求哪里來(lái)？”、“錢(qián)花哪里去”以及“人往哪里去？”三個(gè)核心問(wèn)題。

說(shuō)得更直白點(diǎn)，短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)相互打配合，避免各玩各的。

這與高層強(qiáng)調(diào)的建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制高度一致。

發(fā)展到今天這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否平穩(wěn)健康發(fā)展，根本上就取決于“人、房、地、錢(qián)”四類要素資源的配置效果。

其三，要全面激活市場(chǎng)，關(guān)鍵在于“賦能”而非“包辦”。

個(gè)人認(rèn)為，這是重慶本輪新政最值得稱道的一點(diǎn)。

它沒(méi)有大包大攬，而是巧妙賦能給全鏈條上的每一名參與者——

通過(guò)有限轉(zhuǎn)讓和差異化獎(jiǎng)勵(lì)，賦予其金融屬性和靈活性，讓它從一張購(gòu)房憑證變成了可以流通的資產(chǎn)權(quán)益，這是給房票賦能。

通過(guò)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商其提供額外折扣，促成財(cái)政讓發(fā)力、房企讓利共同做大蛋糕，激活了供給端的積極性，這是給開(kāi)發(fā)商賦能。

拆遷戶可以選擇自己住，也可以選擇轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，既可以買(mǎi)新房，也可以買(mǎi)二手房…這種選擇權(quán)極大地提高了政策的接受度和轉(zhuǎn)化效率，這是給購(gòu)房者賦能。

當(dāng)前，我們正站在“十四五”收官與“十五五”開(kāi)局的關(guān)鍵時(shí)刻。

接下來(lái)，住建部將指導(dǎo)各地將以編制和實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，根據(jù)人口變化確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源。

在“十五五”期間，“以人定房、以房定地、以房定錢(qián)”的思路，將在推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理的過(guò)程中扮演關(guān)鍵角色。