科技與零售業(yè)辦公樓租賃活躍度提升；核心資產(chǎn)持續(xù)受投資者青睞

仲量聯(lián)行2025年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望

上海，2025年10月14日——2025年第三季度，上海辦公樓市場租金下行繼續(xù)帶動成本驅(qū)動型搬遷和升級需求，同時部分行業(yè)需求回暖。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負責人黃臻表示：“當前整體市場持續(xù)利好租戶，企業(yè)積極尋求更有利的租約條款和品質(zhì)升級機會。”

在“促消費”政策和新消費趨勢推動下，上海零售物業(yè)租賃需求持續(xù)恢復，入境游與國內(nèi)旅游帶動部分核心商圈凈吸納量增長。物流地產(chǎn)方面，租賃活動仍以降本為導向，鄰近消費端的新項目持續(xù)吸引租戶入駐。上海投資市場則在標桿性商辦項目成交帶動下回暖，大宗交易熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。在利好政策加持和入境旅游市場持續(xù)升溫的雙重推動下，上海酒店市場整體業(yè)績持續(xù)向好。

甲級辦公樓

2025年三季度，上海全市凈吸納量錄得190,400平方米，成本驅(qū)動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源，部分行業(yè)展現(xiàn)擴張需求。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)王岳表示： “金融服務(wù)業(yè)保持韌性，其中私募基金需求有所上升。同時，與人工智能相關(guān)的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及以戶外運動為代表的零售品牌，其辦公租賃需求保持活躍。”

三季度中央商務(wù)區(qū)與非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量分別錄得53,700平方米與136,700平方米。隨著甲級與乙級辦公樓之間的租金價差逐漸縮小，更多企業(yè)選擇搬遷入甲級樓宇以實現(xiàn)性價比更高的升級。與此同時，第三方辦公運營商在中央商務(wù)區(qū)及非中央商務(wù)區(qū)均較為活躍。

三季度全市共計兩個非中央商務(wù)區(qū)項目竣工交付，總建筑面積錄得127,800平方米。得益于成本驅(qū)動型需求以及本季度無新增供應(yīng)，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.6個百分點，達到16.3%。空置率較高的項目業(yè)主在租金方面仍保持較大的議價空間。雖然新項目預租進展有限，來自產(chǎn)業(yè)園區(qū)與遠郊租戶的升級需求推動非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.5個百分點至30.5%。

三季度甲級辦公樓租金保持下行趨勢，整體市場持續(xù)利好租戶方。中央商務(wù)區(qū)租金達到6.6元/平方米/天。業(yè)主為保留現(xiàn)有租戶同時吸引新租戶，在續(xù)租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業(yè)主表示愿意在延長租約的前提下接受租約重組。非中央商務(wù)區(qū)租金達到4.3元/平方米/天。較高的空置率使得業(yè)主進一步調(diào)整租金預期及租賃策略。為吸引租戶入駐。業(yè)主繼續(xù)提供更具吸引力的價格和激勵政策。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得41,200平方米。面對新項目的持續(xù)入市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶積極尋求品質(zhì)升級機會。同時，大部分租戶仍保持較高的成本敏感性。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，“科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍為主力需求方，涵蓋人工智能、集成電路、游戲等領(lǐng)域；總部型經(jīng)濟和科研機構(gòu)的需求也較為活躍。“

三季度全市共有兩個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目竣工交付，總建筑面積錄得204,700平方米。新增供應(yīng)涌入繼續(xù)推高上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率，全市空置率環(huán)比上升0.9個百分點至26.1%。謹慎的租賃需求疊加短期內(nèi)的集中供應(yīng)使得市場租金繼續(xù)承壓。三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體市場租金環(huán)比下降4.4%至3.5元每平方米每天。

零售物業(yè)

2025年第三季度，在新興消費趨勢的推動下，運動服飾、潮流玩具、寵物用品及服務(wù)與消費電子的租賃需求保持活躍。黃臻表示，“‘以舊換新‘政策落地以及科技進步為數(shù)碼電子及家電業(yè)態(tài)的租賃需求提供了有力支撐。“盡管本季度無新增供應(yīng)，上海市區(qū)仍錄得105,490平方米的凈吸納量。

2025年第三季度，上海核心商圈空置率環(huán)比下降0.8個百分點至8.8%，主要受益于品牌方對旗艦店及概念店選址需求的持續(xù)升溫。 此類門店正日益成為品牌提升形象、打造獨特消費體驗的重要載體。此外，入境游與國內(nèi)旅游持續(xù)回暖，帶動南京東路、新天地、淮海路等游客密集商圈租賃活躍度顯著回升，凈吸納量明顯提高。2025年第三季度，非核心商圈租賃活動也有一定進展，平均空置率環(huán)比下降0.6個百分點至13.5%。

三季度上海零售物業(yè)租金延續(xù)下行趨勢。在市場競爭壓力下，業(yè)主方繼續(xù)提供租金優(yōu)惠及具有吸引力的租賃條款和激勵政策以吸引品牌入駐。核心商圈首層平均租金環(huán)比下降1.4%至42.5元每平方米每天。非核心區(qū)域租金環(huán)比下降1.9%至14.7元每平方米每天。

黃臻進一步表示，“盡管整體零售市場仍面臨挑戰(zhàn)，隨著國家繼續(xù)支持服務(wù)消費、以舊換新及個人消費貸款貼息等政策，市場信心有望穩(wěn)步修復。預計運動服飾、潮流玩具、數(shù)碼電子及家電品類的租賃需求將保持活躍。”

物流地產(chǎn)

2025年第三季度，上海物流市場需求整體保持穩(wěn)定，大部分租戶活動仍以節(jié)約成本為主要導向。本季度一新增項目因毗鄰中心城區(qū)及終端消費者，成功吸引大租戶入駐。第三季度市場凈吸納量總計達11.9萬平方米。租賃活動主要由第三方物流企業(yè)（3PLs）、制造業(yè)和超市連鎖品牌推動，其中重點交易包括一家大型汽車制造商在金山區(qū)租下超過兩萬平方米空間，以及一家超市連鎖品牌入駐新改造項目，并成為該項目主力租戶。

三季度，上海市場持續(xù)迎來新增供應(yīng)：三個項目共計32.7萬平方米竣工交付，推動年內(nèi)累計竣工面積達到96.3萬平方米。受此影響，截至2025年第三季度末，市場空置率進一步攀升至29.8%。青浦、臨港和西北子市場均有新項目竣工。其中，西北子市場項目憑借優(yōu)越區(qū)位實現(xiàn)了較高的入駐率，而位于青浦和臨港子市場項目則因競爭加劇導致租賃進度相對緩慢。

2025年第三季度，上海物流市場整體租金環(huán)比下降5.8%，至每天每平方米1.20元。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部負責人尹鴻表示：”在成本導向型需求主導以及空置率高企的背景下，業(yè)主維持相對激進的定價策略，租金依然有下行壓力。”

住宅市場

2025年第三季度，上海優(yōu)化住房限購政策，取消滬籍居民及在滬連續(xù)繳納社保或個稅滿一年的非滬籍居民于外環(huán)外區(qū)域的購房套數(shù)上限，并同步將二套住房商貸最低利率下調(diào)至與首套房持平。受新增供應(yīng)明顯放緩的影響，三季度上海整體一手商品住宅成交量環(huán)比下降25.3%至127萬平方米。高端一手住宅購買需求依舊穩(wěn)健，但項目間成交表現(xiàn)進一步分化。本季度高端一手住宅成交錄得796套，環(huán)比下降2.9%。

第三季度，開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯放緩，整體一手商品住宅新增供應(yīng)僅錄得123萬平方米，環(huán)比下滑26.6%。高端一手住宅市場共錄得八個項目開盤入市，共計931套房源。新入市的項目平均售價在每平米13.6萬元至20.5萬元之間。

價格方面，上海高端一手住宅成交均價環(huán)比進一步上升0.7%至151,900元每平米。反觀二手市場，在購房者觀望情緒濃厚、需求向新房分流的雙重壓力下，高端二手住宅成交均價環(huán)比下跌2.9%至129,000元每平米。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“當前市場觀望情緒依然較為濃厚，近期政策放松對整體一手成交的提振作用仍顯有限。但具備稀缺區(qū)位與產(chǎn)品力的核心高端項目，將持續(xù)獲得高凈值客群青睞。”預計短期內(nèi)高端一手住宅均價將保持溫和上行；而受買家觀望情緒和新項目分流影響，預計高端二手住宅均價仍將承壓下行。

投資市場

2025年第三季度，上海投資市場整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，共達成17宗資產(chǎn)交易，總成交金額達149.7億元，環(huán)比上漲78.1%。本季度單體項目平均成交金額為8.81億元，較2024年均值（5.6億元）及2025年上半年水平（4.2億元）顯著提升。本季度共錄得4宗成交金額高于10億的成交記錄，成交金額超過5億的交易占總宗數(shù)的47%。

2025年第三季度，辦公樓資產(chǎn)重回主導地位，以75%的成交金額占比和53%的成交宗數(shù)占比領(lǐng)先其他資產(chǎn)類別。季度末，一宗標桿級辦公項目成功交割，不僅刷新近兩年單筆交易紀錄，更成為市場情緒轉(zhuǎn)折的重要催化劑，極大提振了對核心城市核心資產(chǎn)長期價值的信心，標志著辦公樓板塊在階段性調(diào)整后有望迎來復蘇曙光。其他資產(chǎn)類別中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成交金額占比為11%，零售物業(yè)和長租公寓的金額分別占8%和6%。

從需求端結(jié)構(gòu)看，投資性需求占比高達91%，穩(wěn)居絕對主導地位，印證市場仍以資本配置驅(qū)動為主。高凈值投資者與各類企業(yè)買家持續(xù)活躍，展現(xiàn)出對上海大宗資產(chǎn)長期增值潛力的信心。從區(qū)域分布看，中環(huán)以內(nèi)項目貢獻了86%的成交金額與81%的成交宗數(shù)，熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。

仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負責人孫翎表示：“展望未來，隨著宏觀經(jīng)濟政策持續(xù)發(fā)力、外資配置意愿回升、以及核心地段稀缺資產(chǎn)持續(xù)釋放，預計上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場將在第四季度延續(xù)穩(wěn)中向好趨勢。”

酒店市場

上海旅游市場持續(xù)回暖，國際游客顯著增長。在國內(nèi)外旅游市場的共同助力下，上海酒店市場整體業(yè)績持續(xù)向好。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2025年1-8月，上海國際游客接待量達552萬人次，同比增長37.1%，增速保持穩(wěn)定；同期全市五星級酒店入住率同比去年同期上升2.2個百分點，盡管平均房價微降1.0%，每間可售房收入（RevPAR）仍實現(xiàn)2.3%的穩(wěn)健增長。據(jù)上海市文化和旅游局數(shù)據(jù)顯示，國慶中秋假日期間，本市共接待游客2,549萬人次，同比增長19.7%。

2025年三季度迎來多家酒店開業(yè)，包括上海滴水湖英迪格酒店（182間客房）、上海虹橋機場盛貿(mào)酒店（520間客房）和上海世博木棉花凱悅臻選酒店（329間客房）。 預計第四季度新增約1,300間客房，代表性酒店包括上海前灘華爾道夫酒店（203間客房）和上海世博桐森酒店（255間客房）。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“盡管暑期以及黃金周的商務(wù)與休閑客流顯著回升，帶動行業(yè)回暖，但受餐飲板塊復蘇乏力制約，多數(shù)酒店業(yè)者對全年整體營收仍持審慎樂觀態(tài)度。”