二手房降至3.3萬/平，南部新城進入抄底時間？！

南部新城二手房價格，近期在南京市場刷屏了！

9月， 金陵中心成交價來到3.37萬/㎡；開盤5萬+/㎡、交付一年的潤鴻府跌破4萬，下探至3.82萬/㎡...

還有板塊“古早”神盤——復地宴南都、保利堂悅紛紛跌破3萬大關(guān)，最低已降至2.62萬/㎡...

開發(fā)相對較早，同質(zhì)化嚴重的河西南沒能頂住房價下行壓力；而高低搭配、相對低密，基本全區(qū)域科技系統(tǒng)+鋁板及以上立面的南部新城，其實也沒能抗住！

9月南部新城二手房成交量很低，僅有十幾套，且主要集中在機場跑道以南片區(qū)。因此，本次濤哥增加了當前掛牌價作為參照，可以看出，目前二手房業(yè)主高價位的心理預期，與購房人出價意愿之間，有著較大差距。

南部新城不同于河西南，除了保利堂悅和復地宴南都外，其他項目均未吃到前期房價上漲紅利，從進入二手房市場開始，就是虧本出售，業(yè)主大多難以接受。

回看當年（2022）南部新城業(yè)主抱團宣言：限售期過后，二手房報價不低于12萬/㎡，不得引戰(zhàn)、自黑，還將四葉草除外...

只能說，世事無常，震蕩循環(huán)！

應天東街北片區(qū)

相較于機場跑道-特色街區(qū)的大開大合，如一張白紙般的平地起高樓。應天東街北側(cè)的七橋片區(qū)更接近老城改造，大部分宅地都是拆出來的。

然而由于機場家屬院，軍屬樓等復雜問題，想要完全拆改困難較大。板塊整體呈現(xiàn)新舊建筑交雜的現(xiàn)狀。

云瀾尚府

說實話，云瀾尚府是不該被黑的，為了跟上板塊主流水平的腳步，業(yè)主自籌資金升級外立面，跑程序、走流程、簽合同...

奈何生不逢時，待可入市之際，原價出售已是不易，現(xiàn)在更是虧本30%+以上！

最近三個月，項目基本沒有成交，只在7月份賣出兩套房源，成交價不高，價格也不穩(wěn)定。

只是，項目掛牌價均價高達4.5萬/㎡，難怪賣不出去了。

“四葉草”：新房賣不掉，二手不好賣

“ 四葉草 ”從面世之日起，就備受詬病，尤其是板塊內(nèi)的其他業(yè)主更加不待見。這四個項目也是南部新城，開盤賣不完，續(xù)銷賣不掉，啟動分銷賣房的開端。

4年了，現(xiàn)在還有新房沒賣完呢！

云錦四季、云萃府、翡麗鉑灣都是去年交付的，卻沒有二手房源出售。即便成二手房了，還是逃不過賣不掉的命運。

云尚紫闕經(jīng)歷開發(fā)商暴雷、停工、復工、續(xù)銷...，晚了大半年才交付，目前僅有1套房源出售，成交價3.88萬/㎡，結(jié)合四家的掛牌價情況，云萃府的報價相對合理，結(jié)果還是賣不掉...

從報價看，四葉草處于板塊較低的水平，二手房市場接受度不高，大概率還是受前期“黑料”的影響。

就產(chǎn)品本身而言，說實話，這四個項目中規(guī)中矩， 畢竟還是科技住宅， 沒有太大的缺點。真是，三人成虎、人言可畏！

南部新城天花板之一：金基望樾府

金基望樾府是南部新城首個品質(zhì)天花板項目， 5.2萬/㎡的成交單價也是今年整個南部新城二手房成交價的天花板。

只是，大半年沒有成交數(shù)據(jù)了，還能不能買到5萬+，十分存疑！

魚和熊掌不可兼得！ 作為集中式科技住宅，項目配備會所、恒溫泳池等公共空間，導致公攤面積較高，實際使用面積相對緊湊。

例如143㎡戶型空間感與普通130㎡戶型相近，這在二手房市場中，十分吃虧。

大明路東側(cè)片區(qū)

大明路東側(cè)片區(qū)與應天東街北側(cè)的情況差不多，也是新舊建筑交雜。板塊內(nèi)有華著蘭庭、明閱府、錦云臺、潤淮府等次新房。

與四葉草相似，大高層-潤淮府賣不上價格，所以一直處于有價無市狀態(tài)。

華著蘭庭分為南北區(qū)，北區(qū)是洋房產(chǎn)品，今年年初售出一套4.8萬+/㎡的房源后，就無人問津了，這個價格買跑道以南的博雅、九廬的洋房都差不多夠了。

華著蘭庭南區(qū)就是普通18F小高層，價格偏低，近期也有成交，基本在4.1-4.2萬/㎡，這個成績已經(jīng)相當不錯了。

明閱府體量小，僅有兩棟樓，這種小區(qū)在二手房市場并不受待見。物業(yè)服務、響應速度，都受影響！

最后就是南部新城的地王之一：錦云臺。

錦云臺是片區(qū)容積率最低、外立面最好、新房入手門檻最高的項目， 主力戶型為143-189㎡四房 。

盡管二手房價受市場影響有所波動，但成交單價仍保持在4-4.5萬/㎡左右。只是存在與板塊其他樓盤一樣的問題：有價無市！

大明路一帶部分區(qū)域城市界面較陳舊，存在安置房、高架及早期商業(yè)設施，可能影響視覺感受。二手房想賣上好價格還真不容易！

機場跑道以南片區(qū)

準確來說，是機場跑道公園以及南部創(chuàng)新街區(qū)兩個部分，但考慮機場跑道公園的建設著實不咋地，次新房也就兩家：金地大成雅境、金陵中心。，所以就放一起說了。

機場跑道以南片區(qū)最大的優(yōu)勢：平地起高樓，沒有舊有建筑的掣肘，規(guī)劃層級高！

可能有人一看就不樂意了，復地宴南都、保利堂悅是什么鬼？刷漆的立面、安置房的密度，怎么有資格與我全科技住宅+全鋁板外立面+全小高層及以下產(chǎn)品的南部街區(qū)相提并論？！

好吧，我承認不是一個時代的產(chǎn)物，但你就說這兩盤在不在南部新城范圍內(nèi)，是不是機場跑道以南片區(qū)吧。

而且兩盤的二手房的市場份額還不低呢，9月合計賣出6套房，占比近半了！不算它倆，南部新城的成績就是個位數(shù)了，難道不同樣慘...

銷量最高的金陵中心

拋開堂悅、宴南都不談，機場跑道及南部特色街區(qū)，賣得最好的二手房，當屬金陵中心。9月，金陵中心一家就賣出4套二手房，均價3.3-3.9萬/㎡。

戶型面積105-135㎡，全部是中樓層，價格數(shù)據(jù)是相當準確的。

作為跑道以南，目前唯二大高層次新房，金陵中心的熱銷，還是依托金陵萬象城的進展迅速，作為25萬方-華東最大萬象城TOD，即將于明年開業(yè)。

未來自住生活十分便利，且在最繁華地段抄底，似乎也是不二選擇。

此外，文淵府的小高層房源，也賣出了4.15萬/㎡的價格，這個價位與南面博雅和著的新房差不多了。

南部新城最低價-金地大成雅境

近期，金地大成雅境沒有成交新的成交數(shù)據(jù)，但今年5月份賣出3.25萬/㎡的價格，還是讓其坐上了，“南部新城最低價的寶座”（這里就不包含那兩個盤了）。

金地大成雅境于2021年4月首開，主力面積為105-210㎡，新房到手價格約5萬/㎡（含裝修升級包），也算是豪宅，中簽率曾經(jīng)最低4.76%。

也就是說，打敗了96%的買房人搶到的房子，已經(jīng)虧了近300萬...

都是次新房-大高層，想想金陵中心也就賣3.3萬+，這似乎也還行呀，不算太低...挺好。

片區(qū)其他樓盤，比如潤鴻府9月成交一套3.82萬/㎡的房源，琥珀云臺成交了一套3.9萬/㎡的房源，一個位于南部街區(qū)東側(cè)、一個位于南部街區(qū)西側(cè)。

是不是可以推斷出，南部街區(qū)的次新房的實際成交價就是在4萬/㎡上下，且大多為下，這才是有市場接受度的價格。

掛牌價第一的三金睿境

對于三金睿境我是真沒看懂，這個盤交付的時候我去看過，確實花了錢搞這種升級，尤其是地下車庫做得相當不錯！

但整體也就是南部新城3年前該有的正常水準，是什么樣的勇氣，讓業(yè)主的平均掛牌價達到5.4萬+/㎡的？？！

問題是，這個盤開盤價都不到5萬呀！后續(xù)還有各種優(yōu)惠折扣，今年續(xù)銷的幾十套新房也就不到4.5萬/㎡的價位。純氣氛組？

南部新城二手房成交數(shù)量的減少，說明博弈已經(jīng)來到關(guān)鍵時刻。

價格高位時的有價無市，意味著觀望后的下行趨勢不可避免；價格低谷時的有價無市，則是業(yè)主與購房人之間的心態(tài)博弈。

從9月下旬開始，樓市重磅政策接連不斷，中央定調(diào)促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，政策層面持續(xù)性向好。相當于，政策是站在業(yè)主這邊的。

總的來看，政策與市場均已觸底回升，無論是剛需還是改善置換用戶，當下均是可以下手的好時機。