苦等多年，海珠石溪改造方案批復(fù)，能不能翻身

石溪方案，終于過(guò)會(huì)了！

昨天，海珠區(qū)發(fā)布了審批批復(fù)后的石溪方案。

·總建面284萬(wàn)平，復(fù)建區(qū)建面161萬(wàn)平、融資住宅50萬(wàn)平（含5萬(wàn)平公服配套）、融資產(chǎn)業(yè)49萬(wàn)平；

總建設(shè)量約等于3/4個(gè)康鷺舊改（377萬(wàn)平），相當(dāng)于4個(gè)獵德的體量。

·按四期分期實(shí)施，拆一片建一片，同意率要過(guò)80%后才能推進(jìn)；

·采用傳統(tǒng)合作改造模式，綜合改造成本198.18億，復(fù)建安置資金162.5億；（對(duì)比康鷺舊改346億）

·融資住宅樓面地價(jià)為25023元/平方米，融資商業(yè)辦公樓面地價(jià)為12453元/平方米；

·關(guān)于出險(xiǎn)企業(yè)佳兆業(yè)的問(wèn)題，石溪是海珠強(qiáng)勢(shì)下場(chǎng)，雖然名義上佳兆業(yè)還在，但是這次規(guī)劃的提交，公布過(guò)程，幾乎沒(méi)有理睬佳兆業(yè)方的意見(jiàn)和訴求。

類(lèi)似康鷺模式，合生不重要，開(kāi)發(fā)商不重要。不管合作方是誰(shuí)，關(guān)鍵是項(xiàng)目推進(jìn)最重要。

當(dāng)下的合作模式之下，對(duì)比新模式，能對(duì)集體，對(duì)居民能夠利益最大化。

說(shuō)白了，就是干，不是只有佳兆業(yè)能干。

·那么最關(guān)鍵的問(wèn)題，錢(qián)從哪里來(lái)？

作為傳統(tǒng)模式舊改，舊時(shí)代的殘黨-石溪，大概率也要坐上新時(shí)代的船了。

可能是源自專項(xiàng)債和專項(xiàng)借款，類(lèi)似于新中軸的東風(fēng)和三滘村，年初我們說(shuō)過(guò)的52個(gè)舊改項(xiàng)目是動(dòng)態(tài)的，其他可推進(jìn)的舊改也可以后續(xù)補(bǔ)入。

來(lái)看看具體的規(guī)劃。

北面更靠近工業(yè)大道和石溪地鐵站的是復(fù)建住宅區(qū)。

融資區(qū)更靠近東南產(chǎn)業(yè)群和環(huán)城高速，南向視野更好，還能有無(wú)遮擋江景加分。

至于最南面一線臨江的，則是集中建設(shè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

融資住宅主要分為ABC3個(gè)組團(tuán)，整體容積率4.8-7.2，這也是傳統(tǒng)舊改帶來(lái)的缺點(diǎn)，為了平衡成本只能配置更多融資面積。

靠近10號(hào)線大干圍地鐵站的最完整組團(tuán)A，旁邊是新規(guī)劃的30班小學(xué)、南向江景，步行到地鐵站大約400米，環(huán)城高速也有退距，綜合配置很不錯(cuò)。

更靠近石溪站的組團(tuán)B，整體面積比較小，離學(xué)校也近，但就是沒(méi)有江景加持了。

至于最西面的融資區(qū)組團(tuán)C，處于石溪和燕崗站中間，更靠近中海觀澔府，現(xiàn)階段會(huì)有江景，但隔壁聯(lián)星村舊改完成后就不好說(shuō)了。

石溪，相對(duì)于海珠西，有更好的江景景觀，和城市界面。

燕語(yǔ)堂悅均價(jià)約6萬(wàn)/平，中交天翠約4.8-5.6萬(wàn)/平，綠城馥香園約5.8-6.6萬(wàn)/平。

對(duì)比起，大干圍旁的江灣潮起、觀瀾府等項(xiàng)目，景觀雖有差距，但距離學(xué)校、地鐵站都更近。

目前，江灣潮起望江大戶型則在7萬(wàn)+。

石溪融資住宅50萬(wàn)平左右，除去5萬(wàn)平公服配套，純?nèi)谫Y住宅體量45萬(wàn)平，核算下來(lái)就是4000-5000套房子左右。

相比起黃埔?guī)讉€(gè)巨無(wú)霸舊改的住宅供應(yīng)量（文沖西-75萬(wàn)，文沖東-60萬(wàn)），住宅供應(yīng)量并不算很大。

還有一個(gè)重要原因，石溪把很大一部分體量放在了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、配套上。

大家最關(guān)心的學(xué)校配套。

其中，劬勞小學(xué)涉及到文物會(huì)得到保留，擴(kuò)建為48班小學(xué)；并新建30班小學(xué)、66班完全中學(xué)，以及3所幼兒園。

片區(qū)內(nèi)缺乏教育配套，觀瀾府、映瀾臺(tái)、天薈江灣、江灣潮起幾個(gè)盤(pán)都是沒(méi)配學(xué)校的。

考慮讀書(shū)，豪宅觀瀾府業(yè)主要跨過(guò)工業(yè)區(qū)，到時(shí)代大家旁邊的海珠外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)附屬第二小學(xué)。

其實(shí)，大干圍片區(qū)的環(huán)境和氛圍做的很不錯(cuò)，尤其是觀瀾府、映瀾臺(tái)、江灣潮起這片，花園和江景做的好看。

大干圍片區(qū)受到質(zhì)疑的點(diǎn)，一個(gè)是沒(méi)地鐵、一個(gè)是沒(méi)有學(xué)校規(guī)劃、一個(gè)是城市界面，里子歐洲，外面非洲。

現(xiàn)在，地鐵已經(jīng)開(kāi)通了。在石溪舊改整體動(dòng)起來(lái)后，片區(qū)會(huì)迎來(lái)質(zhì)變，背后是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，會(huì)把一些影響景觀的工業(yè)園做整改。

根據(jù)規(guī)劃，石溪會(huì)打造130萬(wàn)平的非住業(yè)態(tài)，包括約59萬(wàn)平的村集體與國(guó)有物業(yè)、約49萬(wàn)平融資商辦，以及約21萬(wàn)平的大干圍場(chǎng)站綜合體（政府收儲(chǔ)）。

項(xiàng)目總建設(shè)量近50%，規(guī)劃為商業(yè)、辦公。原來(lái)石溪重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)是紡織、服裝、印刷產(chǎn)業(yè)，未來(lái)也會(huì)是外來(lái)產(chǎn)業(yè)引入＋原地產(chǎn)業(yè)升級(jí)的兩條腿走路。

大家關(guān)注的268米地標(biāo)寫(xiě)字樓集群，規(guī)劃其實(shí)并沒(méi)有改，容積率12.4、14.29、13.92，是符合超高層地標(biāo)寫(xiě)字樓配置的，當(dāng)然具體怎么建以后才知道了。

至于江邊的產(chǎn)業(yè)集群，容積率8.9并不會(huì)建得太高，大概率是以中高層的產(chǎn)業(yè)園區(qū)形式呈現(xiàn)。

舊改推進(jìn)后，總部寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、地鐵上蓋商業(yè)綜合體、濱江公園，都在規(guī)劃之中。

近兩年，我們每次寫(xiě)舊改或者海珠，評(píng)論區(qū)都會(huì)有問(wèn)，石溪怎么樣了。

上個(gè)月，寫(xiě)中軸也有粉絲朋友問(wèn)到石溪，村民關(guān)注，周邊業(yè)主更關(guān)注。

石溪，是連片開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。

環(huán)島路打通最后一環(huán)，連接前航道到后航道，是海珠最好的珠江景觀面。

同時(shí)，旁邊聯(lián)星舊改一期動(dòng)動(dòng)起來(lái)后，可以與北面的新中后、東風(fēng)村、紅衛(wèi)村、康鷺村一整個(gè)聯(lián)動(dòng)起來(lái)。

根據(jù)前段時(shí)間路透的各大舊改預(yù)算，東風(fēng)段約408億、三滘段約350億、康鷺村約346億、還有石溪村約198億。

這場(chǎng)海珠中軸城市更新，是1300億+的超級(jí)連片舊改。

接下來(lái)，石溪的重點(diǎn)會(huì)放在拆補(bǔ)方案上，爭(zhēng)取獲得村民同意，隨后便能正式開(kāi)拆。