苦等多年，海珠石溪改造方案批復，能不能翻身

石溪方案，終于過會了！

昨天，海珠區發布了審批批復后的石溪方案。

·總建面284萬平，復建區建面161萬平、融資住宅50萬平（含5萬平公服配套）、融資產業49萬平；

總建設量約等于3/4個康鷺舊改（377萬平），相當于4個獵德的體量。

·按四期分期實施，拆一片建一片，同意率要過80%后才能推進；

·采用傳統合作改造模式，綜合改造成本198.18億，復建安置資金162.5億；（對比康鷺舊改346億）

·融資住宅樓面地價為25023元/平方米，融資商業辦公樓面地價為12453元/平方米；

·關于出險企業佳兆業的問題，石溪是海珠強勢下場，雖然名義上佳兆業還在，但是這次規劃的提交，公布過程，幾乎沒有理睬佳兆業方的意見和訴求。

類似康鷺模式，合生不重要，開發商不重要。不管合作方是誰，關鍵是項目推進最重要。

當下的合作模式之下，對比新模式，能對集體，對居民能夠利益最大化。

說白了，就是干，不是只有佳兆業能干。

·那么最關鍵的問題，錢從哪里來？

作為傳統模式舊改，舊時代的殘黨-石溪，大概率也要坐上新時代的船了。

可能是源自專項債和專項借款，類似于新中軸的東風和三滘村，年初我們說過的52個舊改項目是動態的，其他可推進的舊改也可以后續補入。

來看看具體的規劃。

北面更靠近工業大道和石溪地鐵站的是復建住宅區。

融資區更靠近東南產業群和環城高速，南向視野更好，還能有無遮擋江景加分。

至于最南面一線臨江的，則是集中建設的產業區。

融資住宅主要分為ABC3個組團，整體容積率4.8-7.2，這也是傳統舊改帶來的缺點，為了平衡成本只能配置更多融資面積。

靠近10號線大干圍地鐵站的最完整組團A，旁邊是新規劃的30班小學、南向江景，步行到地鐵站大約400米，環城高速也有退距，綜合配置很不錯。

更靠近石溪站的組團B，整體面積比較小，離學校也近，但就是沒有江景加持了。

至于最西面的融資區組團C，處于石溪和燕崗站中間，更靠近中海觀澔府，現階段會有江景，但隔壁聯星村舊改完成后就不好說了。

石溪，相對于海珠西，有更好的江景景觀，和城市界面。

燕語堂悅均價約6萬/平，中交天翠約4.8-5.6萬/平，綠城馥香園約5.8-6.6萬/平。

對比起，大干圍旁的江灣潮起、觀瀾府等項目，景觀雖有差距，但距離學校、地鐵站都更近。

目前，江灣潮起望江大戶型則在7萬+。

石溪融資住宅50萬平左右，除去5萬平公服配套，純融資住宅體量45萬平，核算下來就是4000-5000套房子左右。

相比起黃埔幾個巨無霸舊改的住宅供應量（文沖西-75萬，文沖東-60萬），住宅供應量并不算很大。

還有一個重要原因，石溪把很大一部分體量放在了產業、商業、配套上。

大家最關心的學校配套。

其中，劬勞小學涉及到文物會得到保留，擴建為48班小學；并新建30班小學、66班完全中學，以及3所幼兒園。

片區內缺乏教育配套，觀瀾府、映瀾臺、天薈江灣、江灣潮起幾個盤都是沒配學校的。

考慮讀書，豪宅觀瀾府業主要跨過工業區，到時代大家旁邊的海珠外國語實驗中學附屬第二小學。

其實，大干圍片區的環境和氛圍做的很不錯，尤其是觀瀾府、映瀾臺、江灣潮起這片，花園和江景做的好看。

大干圍片區受到質疑的點，一個是沒地鐵、一個是沒有學校規劃、一個是城市界面，里子歐洲，外面非洲。

現在，地鐵已經開通了。在石溪舊改整體動起來后，片區會迎來質變，背后是產業升級，會把一些影響景觀的工業園做整改。

根據規劃，石溪會打造130萬平的非住業態，包括約59萬平的村集體與國有物業、約49萬平融資商辦，以及約21萬平的大干圍場站綜合體（政府收儲）。

項目總建設量近50%，規劃為商業、辦公。原來石溪重點產業是紡織、服裝、印刷產業，未來也會是外來產業引入＋原地產業升級的兩條腿走路。

大家關注的268米地標寫字樓集群，規劃其實并沒有改，容積率12.4、14.29、13.92，是符合超高層地標寫字樓配置的，當然具體怎么建以后才知道了。

至于江邊的產業集群，容積率8.9并不會建得太高，大概率是以中高層的產業園區形式呈現。

舊改推進后，總部寫字樓、星級酒店、地鐵上蓋商業綜合體、濱江公園，都在規劃之中。

近兩年，我們每次寫舊改或者海珠，評論區都會有問，石溪怎么樣了。

上個月，寫中軸也有粉絲朋友問到石溪，村民關注，周邊業主更關注。

石溪，是連片開發的重點。

環島路打通最后一環，連接前航道到后航道，是海珠最好的珠江景觀面。

同時，旁邊聯星舊改一期動動起來后，可以與北面的新中后、東風村、紅衛村、康鷺村一整個聯動起來。

根據前段時間路透的各大舊改預算，東風段約408億、三滘段約350億、康鷺村約346億、還有石溪村約198億。

這場海珠中軸城市更新，是1300億+的超級連片舊改。

接下來，石溪的重點會放在拆補方案上，爭取獲得村民同意，隨后便能正式開拆。