萬科的未來，真不好說

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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

近期一周，關(guān)于萬科的各種新聞也是滿天飛，地產(chǎn)一品塘作為長期深入研究萬科的主流媒體，很多粉絲紛紛來電詢問。

截至今天，小編也沒有發(fā)表過任何對萬科本次換帥風(fēng)波的任何言論觀點(diǎn)。一直以來，地產(chǎn)一品塘的核心觀點(diǎn)都是圍繞行業(yè)，圍繞業(yè)務(wù)本身。

本次事件如今回頭來看，從之前萬科被舉報(bào)到如今總裁，董事長雙雙都被帶走調(diào)查，再到新董事長的認(rèn)命，小編已經(jīng)覺得本次事件已經(jīng)超出公司經(jīng)營視角。

地產(chǎn)一品塘也從個(gè)人視角對萬科事件的一些個(gè)人理解，不談ZZ，只談萬科的經(jīng)營方面，組織方面的一些核心問題，

萬科的未來，很多人都有自己的視角與觀點(diǎn)，但是不可確認(rèn)的是，萬科作為深圳國企中的中堅(jiān)力量，站起來的機(jī)率，如今還有多大。

曾經(jīng)的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)：人才與體系管理標(biāo)桿

萬科的出現(xiàn)，可以說在中國房地產(chǎn)行業(yè)開啟職業(yè)經(jīng)理人體系的絕對領(lǐng)頭羊，當(dāng)年的"招保萬金"四大上市房企，其中萬科的知名度最高，并在很多領(lǐng)域持續(xù)創(chuàng)新。

萬科的物業(yè)，萬科的客戶關(guān)系體系，萬科的產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)，萬科曾經(jīng)獨(dú)創(chuàng)的建筑研究基地，等等，這在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的黃金年代，可謂是獨(dú)樹一幟。

特別是在王石時(shí)代，萬科這家房企內(nèi)涵文化依然還是情懷與創(chuàng)造力，當(dāng)年萬科推出的很多營銷策劃案，小編至今都拍案叫絕。

那是行業(yè)開啟高速發(fā)展的十年，也是萬科對于行業(yè)貢獻(xiàn)最大的十年，小編作為這個(gè)時(shí)期進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，確實(shí)也是幸福的。

另外最值得關(guān)注的是萬科的人才發(fā)展體系，曾經(jīng)的萬科新動(dòng)力就是行業(yè)的雇主風(fēng)向標(biāo)，也是當(dāng)年校園招聘領(lǐng)域最受歡迎的品牌之一。

在如今地產(chǎn)圈，萬科新動(dòng)力出身的優(yōu)秀經(jīng)理人已經(jīng)遍布到各家知名房企，曾經(jīng)的很多萬科人身上都有一個(gè)顯著的特點(diǎn)：善于創(chuàng)新，一線業(yè)務(wù)視角強(qiáng)，有情懷。

在組織管理方面，作為最早形成三級管控體系的大型房企，也是多數(shù)大型房企對標(biāo)的行業(yè)領(lǐng)頭羊，也是最早引入全球咨詢公司進(jìn)行組織優(yōu)化管理的房地產(chǎn)企業(yè)。

時(shí)間來到2010年，萬科作為行業(yè)領(lǐng)頭羊首次突破千億銷售額，登頂全球銷售規(guī)模最大的住宅開發(fā)商，千億規(guī)模在當(dāng)時(shí)確實(shí)非常震撼。

隨后幾年，全國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展，民企房企成為了行業(yè)的核心主導(dǎo)，高周轉(zhuǎn)時(shí)代開啟，行業(yè)逐步進(jìn)入規(guī)模驅(qū)動(dòng)時(shí)代。

彼時(shí)的萬科，內(nèi)心有了一些變化，大家應(yīng)該知道，萬科最早成立的幾年，核心業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)開發(fā)，多元化投資也是這一時(shí)期萬科轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

最后，萬科集團(tuán)變成一家投資控股集團(tuán)，房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)，萬科幾乎全部都有涉及，并且形成了一個(gè)巨大的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

不管是冰雪事業(yè)部，還是養(yǎng)豬事業(yè)部，物流地產(chǎn)，長租公寓，等等，萬科集團(tuán)總部漸漸對曾經(jīng)的核心開發(fā)業(yè)務(wù)形成了弱管控策略，總部偏重戰(zhàn)略管理為主。

彼時(shí)多元化投資戰(zhàn)略也是很多其他房企布局的重點(diǎn)，比如龍湖，中海，華潤置地等，但是不同的是，各大房企總部仍然還是對地產(chǎn)業(yè)務(wù)強(qiáng)管控。

萬科在多元化業(yè)務(wù)投資方面，也取得了不錯(cuò)的成績，比如萬科領(lǐng)寓，萬科養(yǎng)老與教育都成為行業(yè)領(lǐng)頭羊，不過值得關(guān)注的是，冰雪事業(yè)部，養(yǎng)豬事業(yè)部沒能突破。

另外在傳統(tǒng)行業(yè)周邊賽道，比如商業(yè)管理，萬科盡管收購了印力集團(tuán)，但是在前面幾年并沒有引起內(nèi)部重視，錯(cuò)過了商業(yè)地產(chǎn)整合品牌升級的最佳時(shí)期。

整體來看，萬科的上半場，走的相對順利，但是也錯(cuò)過了一些機(jī)會(huì)，這與王石退休有很大關(guān)系，畢竟靈魂人物缺失，一家公司的文化也在改變。

行業(yè)下行，暴露核心經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

可以看到，行業(yè)進(jìn)入2018年以后，其實(shí)增量已經(jīng)有減弱的趨勢，規(guī)模驅(qū)動(dòng)時(shí)代這一特殊時(shí)期的運(yùn)營策略，已經(jīng)開始走下舞臺(tái)，

彼時(shí)的萬科核心業(yè)務(wù)仍然是房地產(chǎn)開發(fā)，但是經(jīng)歷多年的多元化投資，很多業(yè)務(wù)并不聚焦，其長期運(yùn)營短板也開始暴露出來，盈利能力弱，可持續(xù)行不高。

這一時(shí)期，很多房企已經(jīng)開啟了第二增長曲線：不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營與資管，但是萬科獨(dú)特的運(yùn)營體系下，核心關(guān)鍵仍然還是增量為主，拿地賣房子思路并沒有改變。

加上這一時(shí)期，萬科的職業(yè)經(jīng)理人體制驅(qū)動(dòng)下，一線城市公司仍然還是超級放權(quán)戰(zhàn)略，一線總經(jīng)理深知此道，為了拿地而拿地，為了規(guī)模而規(guī)模，已經(jīng)是這一時(shí)期的關(guān)鍵詞。

大家應(yīng)該知道，萬科的城市總基本上是每隔3-4年會(huì)輪流變動(dòng)一次，在這幾年時(shí)間內(nèi)，總經(jīng)理最大的訴求就是規(guī)模，拿地驅(qū)動(dòng)數(shù)據(jù)增長，有了數(shù)據(jù)大家才有高額獎(jiǎng)金，

在純數(shù)據(jù)增量刺激下，人的貪戀被迅速激活，很多總經(jīng)理為了能迅速提升銷售，很多土地風(fēng)險(xiǎn)被放在一邊，很多土地配套成本被遺忘，商辦存量日益增高。

于是，在很多城市我們可以發(fā)現(xiàn)，萬科幾乎沒有可售住宅項(xiàng)目了，但是其土地儲(chǔ)備又大的驚人，個(gè)個(gè)都是難啃的骨頭，或許也都是多個(gè)前任總經(jīng)理留下的坑。

說的再簡單一點(diǎn)，很多總經(jīng)理也非常明白萬科的考評體系，不管后面如何，先完成當(dāng)下任務(wù)，把高周轉(zhuǎn)快速開發(fā)銷售玩到極致，至于風(fēng)險(xiǎn)全部忽略。

2010-2017年，可以說萬科的總經(jīng)理是最難挖的，因?yàn)閷?shí)在是權(quán)利太大，想當(dāng)年小編聽到最多的一句話就是："給一個(gè)總裁崗位，很多城市總都不一定愿意離職".

因此，這一時(shí)期開始，萬科的很多雷就已經(jīng)埋下了。

雷點(diǎn)持續(xù)：“九哥”浮出水面

隨著萬科雷點(diǎn)的迅速開啟，各地項(xiàng)目的供應(yīng)商，萬科內(nèi)部員工的跟投，萬科旗下參股的金融平臺(tái)融金所等，都在這一時(shí)刻暴露出問題。

最大關(guān)鍵點(diǎn)還是行業(yè)持續(xù)下行，很多項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，早期大家都大賺特賺的時(shí)候，很多問題也不會(huì)擺在排面，但是如今已經(jīng)關(guān)系到很多人的基本生存問題。

早在萬寶之爭這一特殊時(shí)期，萬科還是一邊倒的被大眾支持與認(rèn)可，為何轉(zhuǎn)眼幾年時(shí)間，萬科就很快變成輿論塌方。

這在一系列的變化與輿論之中，這十幾年有一個(gè)大佬是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：ZJS，深圳地產(chǎn)金融圈的大佬級人物，當(dāng)年萬寶之爭背后的功臣。

從其出身就注定不會(huì)平凡，作為建設(shè)銀行出身的融資高手，前面多年就是為萬科集團(tuán)融資，特別是在2007-2010年這幾年，融資額度高達(dá)千億。

隨后直接加盟萬科集團(tuán)，擔(dān)任高級副總裁，牽頭萬科集團(tuán)資金管理，這也是很多房企喜歡的操作，直接挖放貸的金融高管過來擔(dān)任資金負(fù)責(zé)人。

J哥在萬科可以說是完成了職業(yè)生涯的最巔峰，不僅僅在萬科投融資業(yè)務(wù)做到了頂級，并且在合伙人體系，與跟投制度方面都創(chuàng)造了行業(yè)先例。

J哥得到的權(quán)限也隨著業(yè)務(wù)擴(kuò)大逐步加強(qiáng)，最牛逼的就是萬科直接持股了一個(gè)投資平臺(tái)，上海萬豐友放投資有限公司，還有后面更出名的融金所。

這種操作其實(shí)在當(dāng)年屬于一個(gè)真空地帶，在現(xiàn)在來看其實(shí)有類似非法集資的邏輯，但是由于當(dāng)年跟投都賺錢，大家也沒去多關(guān)注。

其實(shí)出問題，最關(guān)注的仍然還是人性，這一操作一方面避免了核心員工流失，大家都是一家人，有錢一起賺，包括后面的萬寶之爭，J哥都是充當(dāng)了大金主。

J哥加盟融金所，幫萬科奪回核心管理權(quán)，這也讓他的威望迅速提升，當(dāng)年直接提拔成為萬科總裁。

這一系列的操作可謂是教科書級別，小編都不敢往深入想，多少員工的錢直接投入到自己的一個(gè)融資平臺(tái)，但是沒有第三方監(jiān)控體系。

后面的多個(gè)舉報(bào)，才讓這系列的操作有了一個(gè)基本還原，大家徹底懵逼了，萬科似乎跟恒大這種企業(yè)，沒有本質(zhì)上的區(qū)別，還是在玩金融游戲。

最后的結(jié)局：萬科的未來

從深鐵完全義無反顧的支持萬科，到XJ與ZJS的被帶走，在回顧前段時(shí)間深圳某位前領(lǐng)導(dǎo)的落馬，似乎都有一根線在牽連。

深鐵集團(tuán)作為深圳國企，屬于國資委直接管轄，真金白銀投入了幾百億，造成持續(xù)虧損不說，這其中國有資產(chǎn)的流失，誰來背鍋。

要知道，如今上頭對這種金融游戲是深惡痛絕的，也是風(fēng)險(xiǎn)極高的操作，已經(jīng)有多個(gè)曾經(jīng)的世界500強(qiáng)企業(yè)在金融游戲漩渦中消失。

其次，深鐵已經(jīng)是萬科第一大股東，萬科已經(jīng)是半個(gè)國企，絕不能繼續(xù)這種操作，深鐵已經(jīng)在無腦救萬科道路下走偏了。

如果這種操作繼續(xù)，還有人會(huì)問，如果繼續(xù)投錢給萬科，那么為什么不投錢給華僑城，華僑城也是深圳親兒子，曾經(jīng)的深圳文旅扛把子。

如今這幾天，還有人在討論YL可能也進(jìn)去了，小編倒覺得這都不是一個(gè)值得討論的話題了，萬科變天是必然，萬科的未來，真不好說。

今天就聊到這里，對今天分享的內(nèi)容，歡迎大家留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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