上海可能會被某個項目徹底改變

上海這個城市永遠不缺刺激的新故事

但是這個故事，是空前的

會不會絕后不知道，但也一定會是史無前例的出現

2024年10月18日上午

上海徐匯區東安一、二村的居民迎來了人生重要時刻

上海史上最大單地塊一次性征收項目——徐匯區東安一、二村片區舊城區改建項目舉行集中搬遷儀式，僅5天就實現99.95%簽約率，11月中旬實現100%簽約

參加活動的居民們都開心領取禮物拍照留念，揮別舊居，奔向新家

2001 年，徐匯區大力推動了東安一村舊房成套率改造

25年后的現在，這里終于迎來了最大的改變

隨后關于行業的故事繼續發生

2025年9月，中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯合拿下其中C030301單元125-31地塊、C030301單元127b-24地塊

總價439.5億元

登頂全球地王

這是中國房地產發展過程中絕無僅有的一次

但是哪怕如此，數字只能代表其中一部分

這個上海近二十年劃時代的項目，未來的呈現則更加讓人期待

01

這塊地王整體開發體量約80萬方，以居住生活為主

什么概念

在極其稀缺的上海市中心地段，還從未出現過如此大體量的項目開發

不僅體量在上海罕見，項目位置位于徐匯CBD

區位示意圖

地段在上海也屬于中心的中心，疊加地段之后這塊土地的稀缺性就變成了史無前例

雖然徐匯東安整體規劃的是更新為綜合體社區，但其中純住宅面積也高達約40萬方

上海核心地段的新盤，近幾年多是“小地塊”出身，住宅面積超過10萬方就已經算是大盤

市中心成片開發居住區的概念著實令人興奮

包括我們看向全國一線城市核心住宅地塊，北京的廣渠路15號地，體量約28萬方；深圳前海桂灣涉宅用地，體量才2.56萬方；香港中環的美利道地塊，體量也就是4.32萬方

這樣的體量結合這樣的地段，帶來的城市更新則有根本性不同

上海終于在一個區域擺脫了過去2年對待城市更新微雕的格局

依靠大地塊的大畫面，對于整個區域有著本質性的改變

不僅如此

雖然80萬方的規格已經著實令人難以想象，但是徐匯濱江的愿景還遠不止于此

在徐匯東安出現之前，全國持續五年的地王，一直都是2020年徐匯濱江另一塊地

總價310.5億，開發體量約180萬方，也就是如今的西岸金融城

全國的地王和上一個地王竟然緊鄰，并且直接組成徐匯濱江核心CBD

就是下圖這兩塊地

地塊示意圖

總計260萬方的城市更新共體，超過了新天地與董家渡的總和

放在全球也絕對不容小覷

過去十年，徐匯用西岸定義了城市的文化與產業天際線

當東安重新出現在地圖上，徐匯濱江核心CBD將圍繞著這260萬方的規格重新定義整座城市的未來封面

02

這個項目一定是一次超級地塊與城市共生的共同開發

這也是為什么我們要強調地塊“大”的重要性

因為只有大，城市更新才有意義

過往的城市更新項目本身就在市中心，天生就具備好地段，但是往往這些點狀更新都停留在了社區本身，老地段那套成熟的生活環境生活方式很難被撼動

擁有了新豪宅，依然是過著老地段的原有的生活狀態

沒錯，地段也能被更新，城市最好的地段，也能更新升級出更好的地段

因為徐匯東安項目整盤足夠大，就能真正實現改變片區的城市級價值

大盤更新的能量就在于能輻射整個板塊的生活環境

最終帶來徹底不同前所未有的超越市中心之上的精致生活——既擁有最好的地段，還能擁有260萬方的徐匯濱江核心CBD最前衛的生活方式

示意圖

龍美術館、西岸漩心所代表的濱江藝術與文化，早已被大眾熟知

但這片區域的的能量實際要遠超過大家對徐匯濱江的認知

首次同一個板塊近距離落地兩座文華東方酒店，一個偏重高奢度假，一個偏重高端商務

示意圖

兩座重奢商業體也正在落地

再高端的商業體確實也不稀奇，但在這兩座商業體之間約1.2公里的步行街，兩側也全部是全球重奢品牌

過去全球具備這樣商業氛圍的代表作品是東京表參道

而這，只是西岸金融城的其中一條街而已

示意圖

當然這不只是因為大，大是一切成立的基礎

為了將西岸整體的城市資源更好的滲透到項目之內

整個徐匯東安項目采用了上海首見的規劃手法

將社區建于4米往上的抬板之上

這片抬板成為城市立體交通與空間的“二層地表”，抬板與抬板之間，有天橋銜接聯通

人們幾乎可以在這里“板上生活”

步行到配套約3萬方的社區商業，也能板上步行到地塊西側的學校，小孩上學也不需要再經過車行道

這就實現了抬板之后的社區邊界全部沒有圍墻感

同時開放的城市界面，意味著這不是一座孤島項目

在地塊的核心位置，還會有一座約150米高的地標呈現，板塊全面貌的更新此時會表達的更加明確

產業方面是內環最頂尖的生物醫藥生命健康標桿楓林國際

對于街區的打造，社區還會攜手徐匯街道共同建設共享公共空間，既完成了徐匯“美麗街區”的更新，也實現了與徐匯濱江的縫合

另外伴隨著抬板的存在

也讓4.0的容積率不再存在壓抑和密集的感覺

示意圖

抬板不僅僅創造了交通，疊加業態，動線以及城市綠化結合在一起，創造一個綜合社區

一個最直觀的變化

社區景觀與建筑的排布方式從地面橫向排布，變為從地面往上延伸的縱向排布

讓人視角范圍內只留下賞心悅目的景觀和與豐富生活有關的空間

并且一定要地塊面積足夠大，才不會給人高聳壓迫的感覺，一眼望過去，是大片的公共建筑與綠意

為了讓這樣的體感更加舒適，還有很多重要的手法

社區四米抬板之上才是我們過去理解的社區一層，加上1.5米的覆土，6米以上的架空層區域，所以真正居住的空間至少抬高了10米以上

要么是街區可享受的高端城市配套空間，要么是層層退臺式的景觀設計，根據周邊每一塊地每一條馬路環境的不同來具體定制

做到完全契合前面我們說的，人視角范圍只留下賞心悅目

整個街區界面都延展成“都市山林”式的生活舞臺，成片的綠意覆蓋在公建化建筑之上

03

抬板之后，社區內部究竟會呈現出什么樣的空間層次感

首先過去大家最為熟知的一個常識會被徹底顛覆——車庫不再是地下車庫

這塊地現在的車庫位置就在抬板下也就是地面一層，不僅有四米的層高尺度，還解決了以往地下車庫最大的采光通風問題，呈現一個全明陽光車庫

也就是我們開車回家大概會是這樣的視覺感受

這么規劃的好處，還能解決過去地下車道的坡道空間浪費以及行車動線復雜的問題，換來的是能做大型、超大型車位

前面我們一直在解讀這塊地與城市的互通與融合關系

但實際也因為地塊足夠大的原因

整塊地的內外就能做到完全的“開放”與“私密”共存，“熱鬧”與“靜謐”共存

外圍專注于改變城市界面與板塊功能，而內部也能創造一個巨大的社區私密服務體系

先來看景觀如何營造靜謐的城市綠洲松弛感

前面說過地上已經有高度約10米的純社區配套空間，同時地下還下沉約4米

也就是說這個社區不僅擁有兩層地表，還能擁有垂直高差約14米的立體綠化體系

結合地塊四周較高的建筑與景觀形成的包裹感，隔絕外部噪音

因此社區內部，就是一座獨立的生態花園

而從地庫進入社區，也成為一場“穿越花園的旅行”

社區內部會所配套也與其他豪宅不同，因為空間足夠，不必像過去那樣所有配套都集中在一起

會所在整個大地塊均衡排布，更像是空中綠洲之上，散落著一座座浮島

徐匯東安有1.5萬㎡的社區配套，這又意味著什么

能夠用來游泳訓練的50米泳池，具備社交功能的網球場，網球愛好者應該知道這有多罕見，籃球館、藝術劇場等等

這是只有大地塊才能帶來的生活層次感和豐富度

陽光、綠意就在這些場景中交織，說到這里，已經迫不及待想看到這個社區的實景

這樣的社區這樣的板塊內外結合之后，就能滿足家庭男女老少所有人所有維度的需求

04

未來居住在這里的生活豐盈感，將猶如一座“大隱隱于市的生活公園”

說到這里大家應該不難發現，我們最常討論的那些關于資產的核心價值

全球一線城市、濱江生活、主流產業、高奢商業辦公、國際文化藝術、國際高端住區...在徐匯濱江CBD都有了

并且，只有徐匯濱江有

這件事對高凈值人群來說意味著什么

豪宅資產、事業、錢、資源等等這些物質往往都不稀缺，只有時間對每一個人都是公平的

如何在最短的時間內，讓一切追求都唾手可得，成為當下最稀缺的事情

而擁有這里，即意味著擁有生活所有豐盛，并完美平衡

上海已經不缺好房子，缺的是能真正徹底改變生活方式的房子

這也是今天我們研究這塊地的原因

全球地王絕不僅僅是天價那么簡單，我們即將看它來定義上海下一個二十年

并且成為全球超一線城市核心區超大規模更新范本

而對于個體來說，終于有了一座值得期待的世界級作品

上海永未建成

以上為正文，來自貝貝

這是真叫盧俊公眾號的第6272篇原創文章

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