突發：越秀灣區再換帥

關注：點擊上方藍字“地產一品塘”，歡迎置頂或設為星標， 快速獲取地產干貨

大家好，我是地產高富帥。

國央企陣營里面，越秀地產可以說是近兩年進步最快的典型代表，無論是在華東區域的持續深耕，還是在京城的突飛猛進，都值得持續關注。

作為廣州的親兒子，越秀地產在廣州一直處于持續領先地位，因此在大灣區布局多年的越秀，除去廣州區域以外，也成立了灣區區域。

灣區區域一直承擔的是整個大灣區除去廣州市區以外的全部業務布局，這些年陸續進入了南沙，深圳，東莞，粵東，粵西等主流城市。

不過相對于廣州區域的無敵強大，灣區區域這幾年確實很少有突破，與深圳房企進入廣佛一樣，都存在一些水土不服的情況。

越秀地產這幾年布局的深圳，東莞項目，都面臨著去化難題，綜合面都未能有明星項目突圍，如何拓展核心區域項目，也是多數外來房企布局華南面臨的問題。

兩次換帥背后：破局深圳

早在2019年，越秀地產就以招拍掛進入深圳市場，越秀地產摘得的深圳市寶安區西鄉鐵崗地區A122-0360宗地，該地塊所處的尖崗山靠近廣深高速和鐵崗水庫，地理位置優越。

最后到了2022年，越秀再次落子深圳市寶安西鄉，再次拓疆深圳重要板塊，進一步夯實了越秀地產在大灣區市場的領先優勢。

隨后到了2024年底，越秀通過城市更新布局深圳光明，深圳晟越房地產開發有限公司官宣為光晟工業園城市更新項目實施主體，其背后股東就是越秀地產。

越秀地產灣區區域公司，其早期核心業務都布局在廣州南沙，因此，深圳市場已經成為其戰略投資要地，是務必要堅持深耕的城市。

從如今三年的發展情況來看，確實整體來看，在越秀地產整體市場占有率偏低，早期拿地多以郊區為主，這幾年市場下行之后，面臨去化艱難等核心問題。

從2024年底到今年上半年，越秀地產對重點一二線城市布局更加聚焦，深圳市場已經成為集團戰略投資重點城市之一，因此，如何突破深圳核心區域，是越秀在深圳市場的絕對痛點。

就在今年4月，前越秀灣區區域董事長梁睿調入越秀城市更新集團，前越秀地產廣州區域董事長徐琦擔任越秀灣區區域董事長。

這在當時情況來看，越秀對于深圳市場是有執念的，老將馳援新區域，加強政府關系維護，本身對于越秀老將來說未嘗不是一件好事情。

不過，四個月過去了，如今灣區區域董事長又換了，徐琦調回廣州，并加盟了越秀集團旗下的越秀農牧，干起了養豬生意，徹底遠離了房地產。

越秀灣區迎來最新的區域董事長，來自前越秀服務執行董事長兼行政總裁張建國，這位具備物業與地產雙重高管身份的大佬，或許也是越秀在深圳布局的突破點。

張建國，70后，1998年6月，獲得中山大學行政管理專業法學學士學位，2003年-2005年期間，其在廣州城建開發擔任人事培訓崗高級主管。

隨后輾轉至越秀集團及其附屬公司，任人力資源部經理及董事會秘書和人力資源部部長等職位。

2008年-2016年，開始擔任越秀集團的紀檢監察部部長，2016年-2022年1月，任職于廣州城建開發，最后擔任紀委書記。

2022年開始，張建國加盟越秀服務集團，擔任執行董事兼行政總裁，從越秀集團到越秀地產，再到越秀服務，可謂是是業務的多面手。

不過兩年過后，2024.9月張總由執行董事調任為非執行董事，并辭任行政總裁等職位，并且擔任越秀康養董事長。

本次再次掛帥成為越秀地產的區域董事長，很顯然，越秀集團是寄予厚望的，作為人力資源出身的國企高管，擔綱此重任也是行業極其罕見。

其實作為一家成熟的房企，區域一把手如今的工作職責，特別是對于新進入的城市，其對接政府關系，合作方等資源對接能力才是核心關鍵點。

作為在超級國企摸爬滾打幾十年的張建國來說，絕對是其優勢點，加上人力資源出身，對于用人方面自然有獨特的視角，也會助力其在專業業務方面的突破。

越秀深圳如何突圍

越秀灣區區域公司，從如今整體投資方向來看，早期東莞，惠州，江中等市場已經漸漸收尾，深圳市場才是未來投資第一訴求。

從早期這幾年你的布局來看，越秀試圖通過軌道交通+舊改等非傳統策略進軍深圳市場，這或許也是如今外來房企唯一的機會了。

從如今深圳土地出讓市場來看，一年只有極少數招拍掛機會，并且排在越秀前面的三大超級央企，本身就在深圳扎根多年，無論是資金實力與本土口碑都占據絕對優勢。

因此，越秀地產盡管在去年與今年多次參加深圳核心區域土拍，但最后最終都錯誤良機，越秀地產也嘗到了其他房企布局廣州的痛點。

不過，值得關注的是，越秀地產也沒有硬碰硬策略，直接搭上了深鐵集團，實現了舊改市場的布局，近期入市的深圳光明項目，早期就是與深鐵集團合作。

布局深圳超過5年已經有四個項目布局，本次首次布局深圳光明的項目，也成為其轉型點，不會一味招拍掛獲取土地，城市更新也成為未來拓展核心思路。

就在國慶期間，越秀布局深圳最新項目：越秀·星科源啟，迎來首開時刻，作為一個300萬量級的剛需項目，越秀這次確實也花了血本。

無論是汲取安達仕酒店靈感、從業主獨享的二樓花園直通地下的雙層泛會所，還是僅在頂豪項目中才偶得一見的無邊界泳池、星空頂車馬廳，以及地面上精密定制的水刀拼花……

這幾年如今千萬豪宅身上的元素，越秀在深圳最新的項目身上都有不少體現，深圳剛需住宅已經卷成這樣了，光明市場也是卷王之中的戰斗機了。

小編也問了一下光明的一些業主朋友，據悉看房的人還是非常多的，如今市場對外發布的數據是：截至開盤當天，越秀·星科源啟首開去化率為40%，累計成交61套，成交金額約2.1億元。

作為很多對外號稱日光盤的友商來說，越秀本次深圳新盤表現處于光明地區的中游位置，屬于比較正常的數據，作為一個工改住類型項目，已經屬于不錯的表現。

未來展望

如今整體大灣區來看，都已經進入了地產后半場，屬于存量時代，無論是布局廣州，還是深圳核心區域，都需要通過多元化渠道。

越秀地產作為深圳新秀，雖然遇到了不少坎，但是其綜合牌面還是有，加上背后是廣州國企大佬，有資金實力背書，未來仍然還有機會。

就在前幾個月綠城華南區域獲取的深圳沙井核心區位項目，越秀集團就有參股，全面的與各大頭部房企合作，也會對其在深圳的影響力加分。

廣州巨頭艱難入深，越秀能闖過這一關，就看最新的老大了。

今天就聊到這里，對今天分享的內容，歡迎大家留言討論。

您的認可，是對我最好的鼓勵

地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

另外地產一品塘新增人才服務模塊，有興趣的朋友也可以添加聯系方式，一對一咨詢業務具體流程細節，私人定制職業發展等。