黃杉木店雙子豪宅，價差太意外了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

在北京樓市，有很多人盯著朝陽黃杉木店雙子豪宅。

盯紫京宸園和璞樾的網(wǎng)簽價。

截至10月21日上午，紫京宸園網(wǎng)簽3套；簽約面積412.22㎡，套均面積約137.4㎡；成交均價約9.37萬元/㎡。

它們的詳細網(wǎng)簽記錄是：

1、12#2單元701室，133平米，預(yù)售參考價11.08萬元/平米；

2、13#3單元1202室，148平米，預(yù)售參考價11.8萬元/平米；

3、7#1單元802室，131.5平米，預(yù)售參考價11.5萬元/平米；

此外，它還有兩套預(yù)訂：13#2單元501室、145平米；7#2單元202室、172平米。

這3棟有成交記錄的樓棟，并不在紫京宸園的核心，臨東邊的高壓線或朝陽北路。

因此，花姐推斷，9.37萬元/㎡的網(wǎng)簽價，并不能反映出紫京宸園的真實價格水平。

它的價格，應(yīng)該還會往上走點。

而璞樾的價格也出來了，成交價9.82萬元/平米，兩比紫京宸園高出4500元/平米。這個價差，你覺得怎樣？

兄弟推盤策略相反

為什么說紫京宸園的價格還沒到位？

這與中建智地的推盤策略有關(guān)。

從領(lǐng)取的預(yù)售證看，紫京宸園先賣東邊9棟，東邊是高壓線、南面是朝陽北路，先拿位置弱的產(chǎn)品出街。整體策略是：低開高走。

反觀它北面一路之隔的兄弟璞樾，先賣西邊6棟，遠離東面的幼兒園和高壓線。整體策略是：高舉高打。

兄弟項目完全相反的策略充滿深意，盡量避免打架。

璞樾的豪，更純粹。它的面積分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米；

紫京宸園的豪，更全面。它的面積段分133平米、148平米、168平米、220平米、232平米、278平米和400平米。

從目前第一批次領(lǐng)取的預(yù)售證看，它們存在競爭關(guān)系的面積段，主要發(fā)生在140-160平米之間。

璞樾124套、紫京宸園193套，分別占比41.3%和34.53%。另有200-240平米面積段，璞樾有64套、紫京宸園有86套，分別占比20.8%和15.38%。

綜合起來，它們至少有五成房源重疊，存在競爭關(guān)系。

它們完全差異化的戶型，是紫京宸園的140平米以下和400平米以上戶型，共計119套。

蘿卜白菜各有所愛

璞樾開盤的日子，是10月17日，比紫京宸園晚了五天。

但飛速放出了網(wǎng)簽，截至10月21日上午7點半，璞樾網(wǎng)簽了5套，成交均價9.82萬元/平米。

詳細明細是：網(wǎng)簽7#1202室、190平米，網(wǎng)簽1單元1302、2單元1201，151平米；9#1單元701、2單元1202，153平米；

前者還沒有出網(wǎng)簽，但已有人已經(jīng)預(yù)訂了：2#102室，188平米；7#1001、1401、802、702室，190平米；8#1單元801、501、802，2單元801；9#1單元1401、2單元801；

其成交價應(yīng)該會高于紫京宸園約4500元/平米。

話說，越秀在戰(zhàn)略收縮后，越秀地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理董毅低調(diào)了許多。他正鉚足了勁兒。

這次，璞樾亮相，請書畫大師范曾題寫的案名，不少人認為是個敗筆——前陣子，范曾卷入被小嬌妻卷走20億元風(fēng)波。

關(guān)于紫京宸園與璞樾，有人問花姐怎么選？

花姐認為，選房應(yīng)先看頂層邏輯，關(guān)鍵看你喜歡什么的風(fēng)格，紫京宸園是宋風(fēng)，璞樾是現(xiàn)代風(fēng)格。

至于產(chǎn)品及區(qū)位，它們各有優(yōu)劣。

紫京宸園和璞樾的地塊，都是梯形，一大一小。

只不過，璞樾東南角被幼兒園挖去了一角，不夠完整；它們的容積率都是2.6，樓棟也都是點狀排布。

論噪音程度，紫京宸園會吵鬧一些，南面緊挨主干道朝陽北路。當(dāng)然，璞樾里面的幼兒園，小喇叭聲也不小。

原本紫京宸園有條11米寬、南北向的街坊路，變成了櫻花大道，封閉管理。街坊路封閉，朝陽區(qū)的金茂滿矅、中海萬吉玖序，以及通州的縵云ONE，都是這么干的。

紫京宸園和璞樾的東邊50米左右，都有110千伏高壓線，但紫京宸園要嚴重些，至少臨近4座高壓線塔；而璞樾用幼兒園擋了高壓線，只有1#在東邊，挨著高壓線。

海淀的眼睛盯上了

世界很玄妙。

北京東西五環(huán)邊上，各有一對雙子，連緯度都差不多。黃杉木店的紫京宸園與璞樾在東，寶山村的海宸元境和北京隅海岄在西。

它們還有一個相似的地方，是樓面價。

東邊雙子為5.45萬元/平米——如果攤上孫河商業(yè)、預(yù)計在6萬元/平米，西邊雙子為5.7萬元/平米左右。

說白了，它們的樓面價相差3000元/平米左右。

如果紫京宸園賣9.37萬元/平米，是不是意味著寶山雙子可以出價9萬元/平米左右呢？

當(dāng)然，寶山村周邊的配套稍弱于黃杉木店，但畢竟處在海淀區(qū)。

花姐預(yù)判，寶山村雙子座的價格，應(yīng)該在8.7萬元/平米左右。這也基本是微利了。

從形態(tài)或樓面價而言，黃杉木店雙子開盤的成敗，將直接影響都寶山村雙子的定價。

反正，黃杉木店雙子的牛，是吹出去了。

紫京宸園首推353套房源，總成交金額56.5億元，133㎡戶型開盤即清盤；

璞樾首推308套房源，開盤當(dāng)日售出230套，銷售金額達45.65億元。

它們到底賣出多少？只有開發(fā)商自己最清楚。目前，北京樓市和天氣一樣，很冷。