尋找中國資產軸（六）：房產這4年，發生了什么事？

（接上期《尋找中國資產軸（五）：把最強產業放到農村去》）

接近2025年11月，兩件大事再次將房地產市場推到了公眾的焦點視線中。

第一件事

10月20日，國家統計局發布2025年前三季度國民經濟運行情況及全國房地產市場基本情況。

不少經濟學者就此分析指出，我國保持了經濟平穩運行的主基調，前三季度國內生產總值（GDP）同比增長5.2%，但是，三季度GDP同比增長4.8%，增速比二季度回落0.4個百分點，這其中重要原因，在于房地產市場疲弱，嚴重拖累了中國經濟。

國家統計局數據顯示，2025年1~9月份，全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。

第二件事

10月21日，上海市人民政府辦公廳印發《上海市促進建筑業高質量發展，加快培育增長新動能行動方案》。該《方案》從八個方面提出21條具體舉措，旨在促進建筑業高質量發展。《方案》中，“推動上海建筑業轉型”“構建房地產發展新模式”等關鍵提法引發關注。

此前，《資產洞見》試圖以“尋找中國資產軸”為主線，梳理當下房地產支撐的新資產要素，但無論是從目前的市場走勢，還是政策趨勢看，回到房地產本身，重振房地產市場，才是當下的核心問題。

“去金融化”擠向東部核心區

先讓我們選擇國家統計局2022年至2025年（1~9月）同期可比數據（“住宅投資”與“房地產銷售額”兩項），看一看房地產市場調整4年來，到底經歷了怎樣的變化過程。

第一年：2022年

房地產市場調整開始，東北及西部急跌。

2022年，全國房地產住宅投資下跌7.5%，房地產銷售額下跌26.3%。

但是，全國下跌幅度存在明顯差異。

東北地區與西部地區率先急跌。

其中，東北地區，住宅投資下跌21.1%，房地產銷售額下跌39.0%，成為領跌者。西部地區住宅投資下跌13.1%，房地產銷售額下跌28.4%。

東部地區和中部地區則下跌相對較輕，成為市場的支撐者。

東部地區，住宅投資下跌5.5%，房地產銷售額下跌26.2%；中部地區，住宅投資下跌4.0%，房地產銷售額下跌22.8%，均小于全國跌幅均值。

第二年，2023年

房地產市場繼續調整，中部地區開始下跌，東部地區體現出強支撐。

2023年，全國市場在上一年急跌之后，房地產住宅投資繼續下跌，跌幅8.4%。房地產銷售額則在急跌后，出現緩跌，跌幅4.6%。

東北地區與西部地區大體保持了2022年的跌勢。

東北地區，住宅投資下跌29.5%，繼續領跌全國；房地產銷售額下跌8.5%，為全國4區域中第二大跌幅。西部地區，住宅投資下跌18.0%，跌幅全國第二；房地產銷售額下跌4.4%，有所緩和。

中部地區，在這一年出現加速下跌跡象，住宅投資下跌6.9%，跌幅擴大；房地產銷售額下跌9.2%，成為領跌者。

東部地區，此時相對表現較穩，住宅投資下跌4.0%，房地產銷售額下跌3.0%，跌幅均低于全國水平，顯示出經濟底蘊支撐房地產市場的基礎邏輯。

第三年，2024年

房地產市場全面下跌。

2024年，無論是住宅投資，還是房地產銷售額，在各區域，均出現再次深跌情形。

全國房地產市場，住宅投資下跌10.5%，房地產銷售額下跌22.7%。

東部地區，住宅投資下跌9.5%（跌幅+5.5個百分點），房地產銷售額下跌23.0%（跌幅+20個百分點）。

中部地區，住宅投資下跌10.8%（跌幅+3.9個百分點），房地產銷售額下跌23.9%（跌幅+14.7個百分點）。

西部地區與東北地區，住宅投資下跌幅度收窄，但房地產銷售額下跌加劇。

西部地區，住宅投資下跌11.9%（跌幅-6.1個百分點），房地產銷售額下跌21.4%（跌幅+17個百分點）。

東北地區，住宅投資下跌18.5%（跌幅-4.4個百分點），房地產銷售額下跌14.9%（跌幅+6.4個百分點）。

第四年，2025年

東部地區成為領跌者。

2025年，房地產住宅投資更冷，跌幅更深，下跌12.9%，為4年來跌幅之最；但房地產銷售額跌幅放緩，下跌7.9%。

值得注意的是，2025年的調整，東部地區成為了領跌者。

2025年東部地區住宅投資下跌14.8%（跌幅+5.3個百分點），跌幅僅次于東北；房地產銷售額下跌8.9%，在全國區域領跌。

中部地區，住宅投資下跌12.8%，房地產銷售額下跌6.0%。

西部地區，住宅投資下跌5.7%，房地產銷售額下跌6.5%。

東北地區，住宅投資下跌22.9%，房地產銷售額下跌4.9%。

也就是說，4年來，中國房地產市場大體經歷了從東北、西部，到中部，再到東部地區依次領跌的過程，即由房地產邊緣市場一步步過渡到核心市場、由低資金密度區過渡到高資金密度區。當前，“去金融化”的壓力已擠向東部房地產核心區。

國家統計局2022年至2025年（1~9月）同期數據

1.房地產住宅投資

全國

2022年7.86萬億元，同比增長-7.5%

2023年6.63萬億元，同比增長-8.4%

2024年5.97萬億元，同比增長-10.5%

2025年5.20萬億元，同比增長-12.9%

東部地區

2022年4.11萬億元，同比增長-5.5%

2023年3.81萬億元，同比增長-4.0%

2024年3.49萬億元，同比增長-9.5%

2025年2.97萬億元，同比增長-14.8%

中部地區

2022年1.83萬億元，同比增長-4.0%

2023年1.40萬億元，同比增長-6.9%

2024年1.26萬億元，同比增長-10.8%

2025年1.10萬億元，同比增長-12.8%

西部地區

2022年1.64萬億元，同比增長-13.1%

2023年1.24萬億元，同比增長-18.0%

2024年1.08萬億元，同比增長-11.9%

2025年1.02萬億元，同比增長-5.7%

東北地區

2022年0.27萬億元，同比增長-21.1%

2023年0.19萬億元，同比增長-29.5%

2024年0.15萬億元，同比增長-18.5%

2025年0.12萬億元，同比增長-22.9%

2.房地產銷售額

全國

2022年9.94萬億元，同比增長-26.3%

2023年8.91萬億元，同比增長-4.6%

2024年6.89萬億元，同比增長-22.7%

2025年6.30萬億元，同比增長-7.9%

東部地區

2022年5.75萬億元，同比增長-26.2%

2023年5.50萬億元，同比增長-3.0%

2024年4.23萬億元，同比增長-23.0%

2025年3.81萬億元，同比增長-8.9%

中部地區

2022年2.11萬億元，同比增長-22.8%

2023年1.61萬億元，同比增長-9.2%

2024年1.23萬億元，同比增長-23.9%

2025年1.15萬億元，同比增長-6.0%

西部地區

2022年1.84萬億元，同比增長-28.4%

2023年1.58萬億元，同比增長-4.4%

2024年1.25萬億元，同比增長-21.4%

2025年1.17萬億元，同比增長-6.5%

東北地區

2022年0.24萬億元，同比增長-39.0%

2023年0.22萬億元，同比增長-8.5%

2024年0.18萬億元，同比增長-14.9%

2025年0.17萬億元，同比增長-4.9%

擠壓中的變局

按照國家統計局2025年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，2025年1~9月份，全國70城中，新房房價指數上漲的只有3座城市（二手房上漲城市數為0）：上海上漲5.8%，太原上漲1.0%，杭州上漲0.9%。北京新房價格指數下跌4.5%，廣州下跌6%，深圳下跌3%。

上海成為當下名副其實的房地產市場領頭羊。

讓我們再看一下上海房地產的相關數據。

上海市統計局房地產市場數據

2024年

投資6228.91億元，比上年增長2.8%。

住宅投資3686.84億元，增長6.3%；

辦公樓投資684.40億元，下降11.4%；

商業營業用房投資429.74億元，下降12.3%。

房屋施工面積比上年下降4.5%。

其中，房屋新開工面積下降8.5%；

房屋竣工面積下降19.1%。

新建商品房銷售面積比上年下降8.5%。

其中，住宅銷售面積下降6.9%；

商辦銷售面積下降11.2%。

2025年1~8月

投資，比2024年同期增長2.6%。

商品房施工面積增長0.4%。

其中，住宅施工面積增長0.9%。

商品房新開工面積下降28.5%。

其中，住宅新開工面積下降33.5%。

商品房竣工面積增長7.9%。

其中，住宅竣工面積增長0.7%。

商品房銷售面積下降1.0%。

其中，住宅銷售面積下降2.1%。

從上海市統計局房地產市場數據可知，盡管上海出現了價格指數上漲、投資上漲等改善情況，但是大體基本面，如整體市場的疲弱，以及去庫存、保交付、擠泡沫的基本特征仍在。

我們也曾把目光放在一線城市之外，探討特殊的地域、產業等優勢，能否對地產起到足夠的支撐作用，但結果看到，目前房地產市場的大趨勢，并不是區域市場其他產業可以撐拄得住的。

以全國百強縣之首的昆山市為例。

該市理論上擁有房地產市場的多種支撐，如中國頂級城市圈位置，高附加值、高科技的全球化產業背景，上海溢出效應客群，全國奔赴的產業人口，本地住房改善需求（擁有上海通勤族、企業高管、技術工人、投資客等多種客群），且有著毗鄰上海的“天花板”級的價格差購買參照等。

但是，昆山市房地產市場并未走出獨立的行情。數據顯示，其2024年房地產市場銷售下降趨勢明顯。某些市場數據的匯總，也佐證了房價的下降趨勢。

昆山房地產市場數據

2024年統計局數據

新建商品房銷售面積比上年下降8.5%。

房地產報建面積下降43.0%。

存量房累計交易29309套，下降5.1%。

交易面積348.2萬平方米，下降7.4%。

全國房價行情網統計昆山房價數據

2024年掛盤價：2.03萬元/㎡。

2025年3季度掛牌價：1.76萬元/㎡。

從前文4年房地產走向的地區比較圖中，我們看到，西部地區的房地產市場跌幅出現企穩跡象，但是，當我們把目光放到具體城市，看到的市場狀況也與其他地區并無趨勢上的不同。

以重慶、成都為例。

重慶市統計局房地產市場數據

2024年

固定資產投資總額比上年增長0.1%，其中，基礎設施投資增長0.3%，工業投資增長11.2%，社會領域投資增長0.3%，房地產開發投資下降8.3%。

2025年1~8月

全市固定資產投資總額同比增長2.6%。

分產業看，第一產業投資同比增長10.4%，第二產業投資增長12.2%，第三產業投資下降1.7%。

分領域看，基礎設施投資同比增長6.4%，工業投資增長12.2%，房地產開發投資下降10.2%。

成都市統計局房地產市場數據

2024年

房地產開發投資-1.3%；

住宅-2.0%；

辦公樓3.9%；

商業營業用房-11.2%；

商品房施工面積-6.3%；

商品房竣工面積-15.9%。

2025年8月

房地產開發投資-1.4%；

住宅5.7%

辦公樓-19.4%；

商業營業用房-23.1%；

商品房施工面積-8.5%；

商品房竣工面積-16.3%。

《成都統計年鑒2024》圖表，顯示成都2023年商品房銷售面積低于2010年，2023年投資完成額接近2015年

以重慶、成都相關數據與上海、昆山對照，市場特征基本一致。

不過，如果注意細部特征，也可看到，一些地域的局部市場、部分數據，也都出現了交易活躍的跡象，這也是上海新房房價指數等出現上漲的原因。

以9月單月全國70城上漲指數而論，上漲的城市達到8家（太原、上海、杭州、南寧、成都、烏魯木齊、宜昌、三亞），持平1家（沈陽），也即是說，在東部地區房地產市場進入承壓領跌的時刻，市場正在醞釀新的變化與反轉。

正是在這種背景下，上海市人民政府辦公廳印發了《上海市促進建筑業高質量發展，加快培育增長新動能行動方案》。這座中國房地產市場的領頭羊城市，能夠引領怎樣的“建筑業轉型”，構建怎樣的“房地產發展新模式”，引人關注。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮