樓市的走向，已經(jīng)沒(méi)有懸念了…

2025年秋季的第二張成績(jī)單，比以往來(lái)得更晚一些。

往常都是每月15日準(zhǔn)時(shí)發(fā)布70城數(shù)據(jù)，但這個(gè)月拖到了20日才發(fā)，給我們同行憋夠嗆…

玩笑歸玩笑，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局終于在10月20日上午發(fā)布了2025年前三季度宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

咱們這兒直接簡(jiǎn)明扼要說(shuō)重點(diǎn)——

宏觀基本面

前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增速為5.2%，但今年第三季度的經(jīng)濟(jì)增速回落至4.8%，低于去年第四季度與今年一二季度。

整體增長(zhǎng)良好主要得益于生產(chǎn)供給增勢(shì)良好、內(nèi)需持續(xù)改善、外貿(mào)韌性不斷彰顯以及增長(zhǎng)新動(dòng)能不斷積聚加強(qiáng)；

而第三季度的增速放緩主要與財(cái)政支出相對(duì)放緩、貨幣未持續(xù)寬松加碼，政策方向從刺激消費(fèi)轉(zhuǎn)向工業(yè)反內(nèi)卷。

今年前三季度，消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率已經(jīng)干到53.5%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.8個(gè)百分點(diǎn)，主力態(tài)勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

金融表現(xiàn)層面

從9月份的情況看，M1同比增長(zhǎng)7.2%，M2同比增長(zhǎng)8.4%，M1-M2剪刀差持續(xù)震蕩回落。

這主要得益于“以舊換新”消費(fèi)補(bǔ)貼政策對(duì)居民消費(fèi)意愿形成了持續(xù)提振效應(yīng)。

前三季度人民幣貸款增加14.39萬(wàn)億，其中居民中長(zhǎng)貸增加1.28萬(wàn)億。

盡管樓市銷售端依然有所承壓，但積極的金融政策和財(cái)政政策對(duì)居民中長(zhǎng)貸拉動(dòng)作用較為明顯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)層面

干啥吆喝啥，這一項(xiàng)咱們重點(diǎn)來(lái)講：

9月份，一線城市新房住宅售價(jià)環(huán)比下降0.3%，二、三線城市新房住宅售價(jià)均環(huán)比下降0.4%；

一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)，降幅與上月持平，二線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降5.0%、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降5.7%，降幅分別收窄0.2個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

9月份，全國(guó)新建商品房銷售面積8531萬(wàn)㎡、銷售額為8025億，分別環(huán)比上升49%和43%，這主要是8月份傳統(tǒng)淡季與“金九”傳統(tǒng)旺季之間的低基數(shù)效應(yīng)造成的；

今年前三季度綜合來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降13.9%、房屋施工面積同比下降9.4%、房屋新開(kāi)工面積同比下降18.9%、房屋竣工面積同比下降15.3%。

很明顯，這一系列下降趨勢(shì)主要是和一級(jí)市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”的土拍供應(yīng)思路息息相關(guān)，一級(jí)市場(chǎng)供給持續(xù)減少，下游作業(yè)數(shù)據(jù)自然會(huì)跟著減少。

其中尤其引人注意的是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降13.9%，其中住宅投資下降12.9%。

各路房企仍然采取“降杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”的理性選擇，其實(shí)是有助于行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的。

而這與另一積極信號(hào)形成呼應(yīng)：

截至9月末，商品房待售面積7.59億㎡，比8月末減少241萬(wàn)㎡，連續(xù)7個(gè)月下降，行業(yè)庫(kù)存壓力持續(xù)緩解。

細(xì)看這份“成績(jī)單”，無(wú)疑描繪了一幅十分清晰的圖景——

樓市仍然正處于持續(xù)的行業(yè)出清進(jìn)程中，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

首先是投資、開(kāi)工等供給端引擎主動(dòng)降速，房企集體轉(zhuǎn)向安全穩(wěn)健模式；

其次是庫(kù)存“七連降”與金融數(shù)據(jù)的邊際改善，正以一種低調(diào)的方式為市場(chǎng)企穩(wěn)積蓄著能量。

咱們經(jīng)常說(shuō)“用時(shí)間換空間”，不明白具體怎么個(gè)換法的老鐵，可以參考以上。

10月22日，資本市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)很耐人尋味的現(xiàn)象：

房地產(chǎn)板塊盤(pán)中逆市拉升，京投發(fā)展、光明地產(chǎn)漲停板；

此前盈新發(fā)展三連板，上實(shí)發(fā)展、合肥城建、云南城投等股票跟漲。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，促成這波板塊逆市拉升的動(dòng)力有兩個(gè)：

一是9月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，但同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢(shì)，且新增供應(yīng)依舊堅(jiān)持縮量提質(zhì)，庫(kù)存規(guī)模方面處于持續(xù)的出清通道；

二是10月21日，上海市印發(fā)《上海市促進(jìn)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展加快培育增長(zhǎng)新動(dòng)能行動(dòng)方案》，文件明確了建筑企業(yè)整合升級(jí)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模，筑牢上海建筑市場(chǎng)基本盤(pán)。

把這倆事兒放一起來(lái)看——

前者釋放了比較明確的市場(chǎng)加速出清信號(hào)；

后者旨在加快推進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)，促進(jìn)城市更新擴(kuò)面提速。

再往深尋思一步，這又何嘗不是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影呢？

當(dāng)銷售數(shù)據(jù)依舊承壓，房企股價(jià)卻逆勢(shì)飄紅…看似矛盾的現(xiàn)象，恰恰說(shuō)明了資本市場(chǎng)正在給“市場(chǎng)加速出清”和“行業(yè)模式重構(gòu)”這兩個(gè)全新敘事邏輯下注！

首先，可以明確一點(diǎn)，“市場(chǎng)加速出清”這件事已經(jīng)悄咪咪地進(jìn)入下半場(chǎng)。

前文咱們提到地庫(kù)存“七連降”，是供給端的出清；

房?jī)r(jià)同比降幅收窄，這意味著價(jià)格正在加速磨底，是價(jià)格端的出清。

好巧不巧，資本市場(chǎng)恰恰就在這個(gè)節(jié)骨眼上，敏銳地盯到以上這兩點(diǎn)。

道理說(shuō)出來(lái)大伙兒都明白：

當(dāng)庫(kù)存出清到不再鴨梨山大、價(jià)格調(diào)整到一個(gè)更有吸引力的位置時(shí)，市場(chǎng)底就真正形成了。

而且你注意另外一件事：

就是當(dāng)天漲停板的房企、城投系以及建筑商當(dāng)中，大多都是國(guó)資背景或深耕核心城市的區(qū)域型房企。

資本市場(chǎng)有興趣押注它們，本質(zhì)上是在押注“行業(yè)洗牌后，市場(chǎng)份額會(huì)向穩(wěn)健型的選手集中”這條邏輯框架。

而這，與我們一直以來(lái)所講的大浪淘沙之后的總體趨勢(shì)是高度吻合的。

第二，建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展與城市更新這兩項(xiàng)新動(dòng)能，即將加速鞏固。

上海在全國(guó)城市座次中的江湖地位自不必說(shuō)，它出臺(tái)的《行動(dòng)方案》，當(dāng)然是一份極具風(fēng)向標(biāo)意義的文件。

換言之，今后不排除全國(guó)其它更多省市會(huì)紛紛效仿上海出臺(tái)類似文件，加碼“建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”和“發(fā)展新模式”。

說(shuō)白了，核心點(diǎn)主要是兩個(gè)：一是城市更新，二是穩(wěn)住投資。

這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展引擎，正在從“增量住宅開(kāi)發(fā)”逐步切換到“存量?jī)r(jià)值運(yùn)營(yíng)”。

過(guò)去看銷售增速、土地儲(chǔ)備以及高周轉(zhuǎn)下的擴(kuò)張能力，常看咱們號(hào)的朋友再熟悉不過(guò)了；

以后看資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流和運(yùn)營(yíng)能力，城中村和老舊小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)、產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化…一個(gè)也少不了。

以前咱們提到過(guò)這些內(nèi)容，只不過(guò)這次上海出臺(tái)的《行動(dòng)方案》直接從建筑行業(yè)的視角將城市更新和穩(wěn)住投資基本盤(pán)加速提上日程。

未來(lái)，真正能混得風(fēng)生水起的房企大致會(huì)有以下這么四類——

-手握核心城市核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的國(guó)資背景大咖；

-深度參與地方城市建設(shè)且債務(wù)情況相對(duì)樂(lè)觀的各地城投平臺(tái)公司；

-此前深耕建筑業(yè)的國(guó)央企，或?qū)⒓铀龠M(jìn)軍二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)；

-經(jīng)歷了市場(chǎng)深度調(diào)整多年之后，仍然活躍在二級(jí)開(kāi)發(fā)的行業(yè)龍頭。

對(duì)于普通老百姓和民營(yíng)企業(yè)而言，以上趨勢(shì)或許可以作為今后購(gòu)房置業(yè)、求職就業(yè)、上下游合作以及權(quán)益市場(chǎng)投資的參考。

從最新公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)看——

盡管價(jià)格降幅已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)收窄，但客觀來(lái)講，市場(chǎng)仍舊處在調(diào)整筑底階段。

那么，這場(chǎng)調(diào)整的終點(diǎn)究竟在何方？

近期，瑞銀拋出的一組預(yù)測(cè)，引發(fā)了市場(chǎng)的普遍關(guān)注——

2026年下半年，可能出現(xiàn)觸底窗口。

這一判斷并非空穴來(lái)風(fēng)，其背后是三股正在匯聚的合力：租售比持續(xù)修正、政策端的有力托底與全球利率環(huán)境改善。

對(duì)于這一說(shuō)法，筆者基本認(rèn)同。

政策托底與利率環(huán)境改善自2024年“9.24”以及美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟降息周期之后就已然形成，后續(xù)主要就是持續(xù)性加碼的力度問(wèn)題。

租售比持續(xù)修正，對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)價(jià)格而言頗具參考價(jià)值——

今年上半年末，全國(guó)重點(diǎn)50城平均租金回報(bào)率約為2.08%；

截至10月21日，我國(guó)十年期國(guó)債平均收益率約為1.76%。

重點(diǎn)50城平均回報(bào)率較無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率高了0.32個(gè)百分點(diǎn)，而在2021年末，十年期國(guó)債平均收益率較當(dāng)年的重點(diǎn)50城平均租金回報(bào)率高了0.83個(gè)百分點(diǎn)。

眾所周知，十年期國(guó)債收益率又叫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。

當(dāng)租金回報(bào)率持續(xù)低于十年期國(guó)債收益率時(shí)，就意味著你買(mǎi)房收租的匯報(bào)，還比不上閉眼買(mǎi)國(guó)債。

此時(shí)如果房?jī)r(jià)還在上漲，那只能是城市化增量帶來(lái)的“永遠(yuǎn)漲”信仰在支撐。

咱誰(shuí)也別裝外賓，在座各位都是打那個(gè)階段過(guò)來(lái)的。

反過(guò)來(lái)講，當(dāng)租金回報(bào)率與十年期國(guó)債收益率的比值持續(xù)回升，且無(wú)限逼近甚至超越無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率時(shí)，房產(chǎn)作為一項(xiàng)兼具自住價(jià)值與生息資產(chǎn)的堅(jiān)實(shí)價(jià)值就會(huì)顯現(xiàn)。

這也意味著，房?jī)r(jià)調(diào)整即將出現(xiàn)歷史性見(jiàn)底。

從目前全國(guó)主要城市的一二手房市場(chǎng)整體走勢(shì)來(lái)看，這一彌合點(diǎn)正在加速到來(lái)。

那有小伙伴要問(wèn)了：目前重點(diǎn)城市的租金回報(bào)率，不是已經(jīng)反超了十年期國(guó)債平均收益率嗎？

別急，這里面還有兩個(gè)實(shí)際問(wèn)題要解決：

其一，銀行信貸成本是一個(gè)關(guān)鍵變量，目前全國(guó)大中城市普遍房貸利率在3%上下。

也就是說(shuō)，剛才咱們計(jì)算的平均租金回報(bào)率是在總房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上得出的，即毛回報(bào)率。

如果所有人都是全款買(mǎi)房，那這個(gè)模型當(dāng)然沒(méi)問(wèn)題，可關(guān)鍵在于，事實(shí)并非如此。

截至2025年9月，我國(guó)住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款平均約為26.8萬(wàn)元；

若將信貸部分平均3個(gè)點(diǎn)的成本計(jì)入在內(nèi)，那我們確實(shí)還需要一定的耐心。

但與此同時(shí)，我們也相信后續(xù)調(diào)整期不會(huì)太久。

其二，真實(shí)的租金回報(bào)率，是在租賃成交價(jià)與空租率基本可控的前提下計(jì)算出來(lái)的。

換言之，實(shí)踐中這套模型其實(shí)更適合一二線城市判端后續(xù)房地產(chǎn)行情走勢(shì)。

城市能級(jí)越弱，這套估值邏輯的效力就越是要打個(gè)折扣。

畢竟，房屋租賃價(jià)格如何、空租率如何，是跟產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、人口流入情況以及同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量密切相關(guān)的。

作為普通老百姓的你我而言——

如果你正打算賣弱二線、三四線城市以及遠(yuǎn)郊區(qū)的房子，可以密切關(guān)注后續(xù)的政策窗口期，行動(dòng)干凈利索，不拖泥帶水；

如果你打算在一線城市或強(qiáng)二線城市改善置換，那不妨密切關(guān)注租金回報(bào)率與十年期國(guó)債收益率關(guān)系以及市場(chǎng)出清效率。

當(dāng)然，以上還只是筆者的個(gè)人觀察和思考，朋友們?nèi)绾斡惺裁椽?dú)特見(jiàn)解，歡迎在下方留言區(qū)擺擺龍門(mén)陣。