二手市場熱度回落，5年內次新房成交占比創新高

今年以來二手房累計掛牌房源穩定在28萬套以上的高位，但月均新增掛牌量明顯低于去年平均水平，說明市場進入“高供應，低增長”的平臺期。而成交端，二手房成交套數連續三月下跌；

在二手房整體市場熱度回落的背景下，房齡5年內的次新二手房成交創新高，占比達14%，環比提升5個百分點。

可見，限售開放后，大量次新房源入市，二手房與新房的競爭格局進一步被改寫。

二手房市場整體熱度回落、5年內次新房升溫

供應端：2025年以來 月均新增掛牌量在8000套左右， 明顯低于去年平均超10000套的新增房源量。

成交端：近四個月二手房成交連續回調，9月成交環比下降5%，成交均價環比下跌2.3%。

數據來源：CRIC;

而從房齡分布來看，2024年以來二手房成交房齡5年內的房源穩定在10%左右，而9月占比14%，環比 提升5個百分點，5年內的次新房顯著升溫。

數據來源：CRIC;

5年內次新房集中于城市近郊板塊，剛需為成交主力

從板塊分布來看， 房齡5年內的二手房 成交套數TOP10板塊集中于城市近郊區域，如西永、中央公園、蔡家、悅來等；而成交價領先的板塊位于照母山、金開大道、渝中半島等新房稀缺區域， 同時此類項目均集中于新房斷供板塊，導致客戶需求流入二手市場 。

數據來源：CRIC;

從熱銷項目來看，房齡5年內的二手成交中，呈現全剛需項目，說明目前客戶極剛性需求明顯。從產品房型來看， 房齡5年內的二手房成交面積集中于80-120㎡，而三房、四房剛改型房型占比超七成。

數據來源：CRIC;

可見，剛性需求的集中釋放成為次新二手房成交的核心 動力，而在 "取消限售"、"貸款優化"、"契稅補貼"等政策刺激下，市場流動性提升；加之新房產品力迭代升級引發的"賣舊買新" ，多方催化下5年內二手房成交占比持續攀升。

未來趨勢：二手陷入價格博弈、新房錯位競爭

房齡5年內二手房成交升溫，其本質是“政策寬松”與“新房產品迭代”共同作用，促使剛需積極入場，并集中流向次新房。這一現象清晰反映出二手市場“剛需主導、價格敏感” 的核心特征。隨著二手房掛牌量持續高企，市場議價空間擴大，買賣雙方的價格拉鋸將進一步深化。

面對二手次新房的競爭，新房市場正持續依托“產品力迭代” 實現錯位競爭。一方面，新規住宅產品陸續入市，為置業者提供了高品質、多樣化選擇；另一方面，以第四代住宅為代表的創新產品下沉，建面約100㎡以下的剛改產品入市，有望覆蓋更廣泛的客群，構筑新房市場的差異化競爭力。

本文版權歸克而瑞重慶所有 未經授權請勿隨意轉載

如需轉載請與后臺聯系 謝謝配合！

本文僅為個人觀點 不代表所在企業觀點