獨家：合生系終歸大統一，珠光地產消失

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大家好，我是地產高富帥。

每次聊到粵系民企江湖，合生系是永遠不會被埋沒的大佬級房企，朱家三兄弟創建了三家知名房企，其中老二朱孟依旗下的合生創展成名最早，也在全國影響力最大。

作為最早登錄香港資本市場的民營房企，曾經的地產航母：合生創展這幾年過的也并不好，不僅僅是其江湖地位早已經不在，其江湖口碑與債務問題也受到業內持續關注。

眾所周知，合生創展作為老牌地產，是全國化較早的房企之一，在2008年之前，一直都是大陸地產一哥的存在，也是國內第一家銷售額過百億的民營房企，有著“華南五虎之一”的稱號。

但是最近十幾年，合生創展仍然堅持港資房企囤地模式，錯過了高周轉時代規模化發展機會，幾十年過了，合生創展仍然還是在百億體量徘徊，幾乎還是吃老本狀態。

2023年底，合生創展官宣合并朱家旗下另外一家房企珠江投資集團，也算是結束了曾經兩家錯亂復雜的管理構架，建立了一個統一的局面。

隨著去年開始，朱孟依退出管理一線，旗下合生創展與珠江投資也分別迎來了最新話事人。

朱孟依有兩子一女：長子朱一航、次子朱偉航、女兒朱桔榕。朱孟依隱身，三個子女走向臺前，各自獨當一面。

朱桔榕擔任合生創展董事會主席，朱偉航掌舵廣東珠江投資股份有限公司，可以看到合生系仍然還是家族化管理模式。

去年兩家公司合并之后，項目基本上都迎來了全國各地的整合，特別是廣東，北京，上海等幾大核心城市，珠江投資業務去年開始就已經面臨持續虧損狀態。

可以看到，朱老板的兩位子女上臺之后，調整還是非常大，合生創展成立高端地產品牌縵云，收購珠江地產的很多舊改項目，為其后期在中高端市場補充火力。

不過合并一年之后，今年看到合生創展發布的半年報數據，這家老牌上市房企似乎已經遠離主流市場很久了，經營質量堪憂，債務問題依然嚴峻。

8月28日，合生創展集團發布截至2025年6月30日止六個月中期業績。2025年上半年，合生創展實現營業額為64.71億港元，同比減少53%；股權持有人應占虧損為17.32億港元。

并且從這幾年報告里面看出來，合生創展不僅僅是地產業務虧損，在二級市場的投資也是大虧血虧，原本朱桔榕想在二級市場為老爺子挽回點顏面，這下卻搞砸了。

今年年初，老朱家的三兄弟最小的朱慶伊受到市場關注，旗下管理的珠光集團，相對比二哥的合生創展稍顯低調，不過這次高調不是因為別的，是很多員工集體討薪。

由朱慶伊創立的珠光集團，其業務和影響力雖沒有朱孟依的合生創展之大，但也被業界公認為廣州市隱形“地主”。

作為廣州市最早參與城市更新的房地產企業之一，珠光集團打造了多個舊改標桿，包括荔灣老鐵路南站改造、珠江新城潭村改造、天河AEC汽車城改造等項目，在廣州舊改市場均有相當的影響力。

數據顯示，目前珠光集團在全國各地的城市更新項目有20多個，更新總面積超2000萬㎡，并且至今在廣州舊改圈還是相當有競爭力。

不過這幾年，老大哥的合生創展不好過，作為專注廣州舊改的珠光集團也進退兩難，不僅僅是持續虧損，在很多舊改項目上，已經被村民圍剿。

黃浦區云埔街道的宏崗舊改項目，珠光是在2018年接手的，然后在2023年底開始拖欠臨遷費，之后被宏崗村村民“清退”出局。

還有海珠區的瀝滘村，珠光也是拖欠了村民超一年臨遷費，甚至復建區全面停工，逼得村民在各種領導留言平臺投訴。

目前來看，兩家上市公司的現金流已經幾乎枯竭，如果在舊改上面還繼續投資，恐怕幾乎都要破產，如今舊改項目幾乎都處于停滯狀態。

據多位珠光地產員工反饋，珠光地產已經超過4個月沒有發工資了，這家深耕廣州高端市場多年的老牌房企，近期也迎來了一個最終的結局。

地產一品塘獨家獲悉：合生創展內部已經啟動全面合并珠光集團計劃，與上次合并珠江投資一樣，就是項目端口率先移交，總部平臺方面肯定還是以合生創展班底牽頭。

9月29日珠光集團旗下上市公司珠光控股披露2025年中期報告。報告期內，公司實現營業收入14.66億港元，同比增長102.64%；

歸母凈利潤虧損2.13億港元，上年同期虧損8.34億港元；據報告顯示，珠光控股基本每股收益為-0.028港元，平均凈資產收益率為-6.66%。

這家中小上市房企，從2022年至今已經連續三年虧損，這也是如今面臨合并的核心原因，加上舊改項目很多資金窟窿估計也需要填，朱家三兄弟的地產江湖要一統天下了。

可以看到，不管是合生珠江系還是珠光系，朱家的地產江湖始終離不開舊改，這也是最早期囤地基本思路，不過這一套操作方式已經完全不適應如今新的市場環境。

依靠時代紅利躺著賺錢的好日子始終不會長久，就連早期悶聲發財的港資巨頭們都紛紛虧損或大撤退，朱家的這盤地產生意還能堅持多久，只能交給時間。

房地產行業經歷了近4年的調整過后，新的市場環境要求的是精準的投資、高效的管理、過硬的產品和健康的現金流。

值得關注的是，如今珠光集團的人力總已經率先離職，估計未來裁員的活不好干，直接先把自己干掉節省了不少費用。

不過從整體導向來看，合生系顯然還沒有具備可穿越周期的核心競爭力，留給朱家的時間確實已經不多了。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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