海外地產(chǎn)債暴跌50%！一場(chǎng)深刻的變革正在發(fā)生

另一張2027年11月兌現(xiàn)、票息3.975%的美元債也跌到了56.88美分。同樣十分慘烈。

發(fā)生暴跌的原因是因?yàn)槿f(wàn)科的大股東深圳地鐵集團(tuán)收緊了財(cái)務(wù)支持條件。

深圳地鐵將此前無(wú)抵押的約203.7億元貸款轉(zhuǎn)為需要抵押物，并為新增借款設(shè)置了220億元的一次性上限，釋放了"輸血"有限的信號(hào)。

長(zhǎng)期以來(lái)，深圳地跌都是萬(wàn)科的重要后盾，但本次操作使得市場(chǎng)認(rèn)為其支持力度已經(jīng)達(dá)峰，這就動(dòng)搖了投資者對(duì)萬(wàn)科能否獲得外援的信心。

然而，背后的深意遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。

一、房地產(chǎn)阻礙了轉(zhuǎn)型升級(jí)

任何事物都有兩面，房地產(chǎn)的發(fā)展在過(guò)去20多年確實(shí)為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。

但隨著房?jī)r(jià)的上漲和債務(wù)的積累，它的弊端也在顯現(xiàn)：

1.限制了土地要素的生產(chǎn)力；

2.房?jī)r(jià)暴漲，經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛，人人都炒房去了；

3.嚴(yán)重制約居民消費(fèi)能力；

4.負(fù)債率不斷提高，增加了經(jīng)濟(jì)的脆弱性，有引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能。

當(dāng)下，中國(guó)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，這就需要：

1.釋放土地要素的生產(chǎn)力；

2.提升居民的消費(fèi)能力；

3.發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是新質(zhì)生產(chǎn)力；

4.降低負(fù)債率。

所以房?jī)r(jià)繼續(xù)陰跌既有供需的因素，也有政策主動(dòng)引導(dǎo)的因素。

是的，你沒(méi)看錯(cuò)，是主動(dòng)引導(dǎo)，而不是人們意淫的政策要穩(wěn)房?jī)r(jià)。政策只提了房地產(chǎn)企穩(wěn)回升，而不是房?jī)r(jià)。

二、M1與房地產(chǎn)脫敏

在過(guò)去，M1與房地產(chǎn)的關(guān)系十分緊密。

往往是地產(chǎn)進(jìn)入上行周期，M1才企穩(wěn)回升。

而今年M1已經(jīng)持續(xù)回升了，但房地產(chǎn)依舊低迷。

上市公司三季報(bào)顯示，上市房企的營(yíng)收和利潤(rùn)還在繼續(xù)探底。

更嚴(yán)重的是現(xiàn)金流還沒(méi)有恢復(fù)。這就會(huì)使得房企仍將繼續(xù)廉價(jià)拋售存量新房回籠資金。

所以你就不難理解為啥深圳地跌要減少對(duì)萬(wàn)科的支持了。

說(shuō)回M1，既然M1在房地產(chǎn)缺席的情況下回升，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)的引擎已經(jīng)切換了。

這個(gè)信號(hào)十分重要。

三、當(dāng)房地產(chǎn)不再是蓄水池

過(guò)去，房地產(chǎn)既拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，也是居民財(cái)富的蓄水池。

然而現(xiàn)在這個(gè)蓄水池要拆掉了，因?yàn)樗萍s了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)轉(zhuǎn)型。

那么勢(shì)必就要打造一個(gè)新的池子來(lái)承接房地產(chǎn)的水。

這個(gè)新的池子就是股市。

股市能夠逆勢(shì)上漲，其中一個(gè)很重要的原因就是資金正在從樓市遷徙到股市。

不少高凈值人群賣(mài)掉手里多余的房產(chǎn)后，一定會(huì)尋找新的資產(chǎn)進(jìn)行配置。

即便只用20%的資金進(jìn)入股市，由于資金量大，也能帶動(dòng)股市強(qiáng)烈的反彈。

現(xiàn)在居民在股市上的配置比例很低，所以股市對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)效果還不強(qiáng)。

假以時(shí)日，隨著居民逐漸增加對(duì)股市的配置比例，股市的上漲就能很好的帶動(dòng)消費(fèi)。

對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，股市上漲，他們手里的國(guó)有資產(chǎn)也會(huì)增值，也能更好的轉(zhuǎn)型至股權(quán)財(cái)政。（這是降低負(fù)債率的方式之一）

對(duì)于升級(jí)轉(zhuǎn)型來(lái)說(shuō)，科技天然跟銀行的信貸體系是不匹配的，而跟直接融資匹配。

因此房?jī)r(jià)上漲到一定程度會(huì)阻礙科技創(chuàng)新，股市恰恰相反。

不少人會(huì)認(rèn)為股市泡沫是一件很不好的事。

是的，對(duì)于居民財(cái)富來(lái)說(shuō)，如果追高了，當(dāng)然會(huì)損失慘重。

但泡沫的存在依然會(huì)助力科技創(chuàng)新。比如，2000年科網(wǎng)泡沫雖然破裂了，但美國(guó)的科技再度騰飛了。

因此，現(xiàn)在維持適度的泡沫狀態(tài)是有必要的，畢竟現(xiàn)在處于升級(jí)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。

還有一點(diǎn)需要知道的是，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)抑制土地的生產(chǎn)力。

土地本身就是一種生產(chǎn)要素。

如果房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期，很多土地就發(fā)揮不出它應(yīng)有的生產(chǎn)力。

比如，北京市中心的老破小。

在這么優(yōu)質(zhì)的地段，這些老破小杵在這里合適嗎？

但拆又拆不動(dòng)，白白浪費(fèi)了這么好的資源。

以前還有不少開(kāi)發(fā)商拿了地不開(kāi)發(fā)，坐等土地升值。這也是一種極大的浪費(fèi)。

因此，房?jī)r(jià)需要回到合理的區(qū)間，而現(xiàn)在的房?jī)r(jià)恐怕還不算合理。

四、錯(cuò)誤的選擇，拉大貧富差距

現(xiàn)在處于歷史的十字路口。錯(cuò)誤的選擇會(huì)拉大貧富差距。

比如，去年持有股票，到現(xiàn)在至少有30%的收益吧。

如果持有房產(chǎn)，可能有10%的跌幅。一些地區(qū)可能會(huì)有20%-30%的跌幅。

選擇錯(cuò)誤后，財(cái)富的差距就被拉得很大了。

現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)將房地產(chǎn)定義為居住屬性了。

如果還抱著金融屬性不放，就悲催了。

A股三季報(bào)就分化得很割裂。房企的利潤(rùn)繼續(xù)下探，但A股整體已經(jīng)企穩(wěn)回升了。

經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)已經(jīng)開(kāi)始脫敏了。

以前是房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

未來(lái)可能是反過(guò)來(lái)的，經(jīng)濟(jì)回升后，人們有了閑錢(qián)想改善居住環(huán)境，然后買(mǎi)房拉動(dòng)房地產(chǎn)。

而且拉動(dòng)的也是局部的房地產(chǎn)。畢竟有些地區(qū)由于人口不斷減少，房?jī)r(jià)很難起得來(lái)。

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