新規驅動實得面積升級！建發、海成率先落地案例，金茂以精裝破局

“十五五”建設規劃明確提出“推動房地產高質量發展”，加快構建房地產發展新模式。同時進一步強調突出安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設標準。在持續推動建設“好房子”的頂層設計下，重慶關于高品質住宅的新規指引陸續出臺，為產品革新提供了新的方向。

近期重慶首個新規住宅產品入市，其新規戶型首開去化約65%，而建面123㎡的產品，通過設置不計面積的室內多功能活動平臺，實現高得房率，該戶型去化超70%。可見新規下，房企通過提升室內實得面積，提升整體居住品質的產品革新路徑，贏得了市場的高度認可。本文聚焦重慶待入市、已入市的各類新產品，以探討房企在新規下的產品革新路徑。

01 新規持續推動居住空間升級

2025年可謂“好房子”政策元年，國家針對住宅建設提出了新要求，重慶也陸續出臺《關于支持實施高品質住宅的若干規劃措施》及《好房子技術導則》，共同推動了居住品質的實質提升。

國家級標準的全面升級

今年5月1日起實施的《住宅項目規范》標志著我國住宅建設從“有得住”向“住得好”邁出了關鍵一步。

這份整合了28項現行標準的規范，對住宅提出了全方位升級要求：

• 空間尺寸：新建住宅建筑層高從不低于2.8米提升至不低于3米，臥室使用面積不應小于5㎡，短邊凈寬不應小于1.80米。

• 適老化設計：4層及以上住宅必須設置電梯，戶門通行凈寬不小于0.90米，衛生間門不小于0.70米。

• 性能提升：提高了墻體和樓板隔聲性能，要求每套住宅至少有一個臥室或起居室能滿足日照標準。

2025年5月重慶《關于支持實施高品質住宅的若干規劃措施》進一步優化了四代宅綠化平臺的面積限制、提升普宅空間贈送率、鼓勵套內200㎡以上四代宅、140㎡以上普宅增加挑高客廳。讓高品質住宅可以擁有更大的空中綠化平臺、更多的實際使用空間及更高的居住品質。

02 新規下，房企差異化產品策略

面對新規帶來的機遇與挑戰，各大房企根據自身優勢選擇了不同的突圍路徑。

以高得房率作為產品核心競爭力

目前以推出新規產品的海成、龍湖等房企充分利用新規，將高得房率作為產品的核心競爭力。

其中新規產品海成江帆郡，主推建面約113-181㎡的“全景艙產品”，其最小的面積段產品雖然只有113㎡，但其實得面積約158㎡。餐客廚空間約39㎡，增強空間通透感與互動性。雙套房設計，主臥帶獨立衛生間，次臥功能靈活。其半開放室內平臺，兼具休閑、觀景功能，提升空間利用率與生活品質。

龍湖御湖境在國慶期間推出新規產品建面約110㎡，實得面積約125㎡。四房設計，其中客廳旁的可變空間，可將餐客廚空間擴充至55㎡，同為雙套房設計，主臥帶獨立衛生間，次臥功能靈活。主臥及客廳均為落地窗交付，其中主臥落地窗為270°全景落地窗。

除御湖境外，龍湖美林美院最后一棟洋房，也即將推出新規產品，其建面約117㎡，實際使用面積高達約136㎡，通過平臺改造等創新設計，實現約73㎡闊尺客廳+約6.4米全景落地窗觀景艙的組合。雙套房+3大衛浴空間，其中端戶主臥約270°環幕視野，低承重墻占比，更可改造4大臥室。

重慶首批新規住宅普遍呈現出“高得房率、強標簽、優資源”的共性特征，普遍得房率超130%。

通過精裝交付，擴展室內居住空間

在新規高得房率的沖擊下，傳統住宅為提升室內面積得房率，通過精裝交付的方式，免去業主封窗、封陽臺的裝修成本，以提升室內使用面積及得房率，達到可以媲美新規產品的使用空間。其中九龍金茂曉棠建面約88㎡的戶型，擁約6米寬的橫廳布局，餐客廳區域約32㎡，主臥套房約17㎡，三室二衛布局，同時收納空間充足，帶指紋密碼鎖、地暖、智能家居系統等，進一步提升產品性價比。

同為精裝交付的新規住宅，其中建發望江云啟建面123㎡的戶型，得房率超130%。該戶型四房兩廳三衛設計，實際使用空間寬敞。約19.4米面寬，全明戶型，采光充足。同時雙套房設計，主臥套房27㎡，次臥套房19㎡以滿足家庭成員不同需求。同時采用玻璃門窗+系統門窗的交標，保證室內居住的舒適度與美觀性。

03 產品趨勢：從面積博弈到品質升級

新規之下，住宅產品正在發生深刻變革，呈現出多元化的發展趨勢。

剛改面積持續下探

在新規推動下，主流剛改產品面積段明顯下探，多功能緊湊型戶型成為市場新寵。如龍湖御湖境新規住宅面積從110-120㎡，下探到建面107㎡，通過住宅新規，在有限面積內實現了完整居住功能。

而100㎡以下的產品，除招商1872·閱青斕的四代宅產品外，九龍金茂曉棠新推的建面78㎡、建面88㎡的產品，也通過精裝產品實現了室內使用面積的進一步擴展。

舒適度持續升級

在新規落地后，產品設計趨勢也隨著好房子政策同步升級，通過跟傳統普宅的設計對比，新規產品在空間效率、視野采光、空間尺度感與空間融合等方面全面領先，同時更注重與自然連接、向個性化、精細化方向發展，以為居者提供更高品質的居住體驗。

豪宅聚焦功能復合及場景延展

豪宅產品的戶型創新聚焦空間功能復合化與場景延展性（平層墅院化）和270°全景艙設計兩大核心特征，實現居住體驗的改變。

如華潤置地澐璟配置一層一戶、一戶雙梯，單戶享有最高約 6.4 米、巨幅、轉角、無水泥結構梁連接的全玻璃面設計，窗地比達到約 60%，極大擴充采光面，如建面約310㎡的戶型，整體環繞采光面超 80米，單側采光面最大達到約30.2米。

華潤置地澐璟戶型圖

總結：

在“十五五”進一步強調建設“好房子“以驅動房地產高質量發展的背景下，新規產品全面革新，以滿足不同置業者的需求。

同時，如建發、龍湖、海成、金茂這樣能快速適應新規、打造高附加值產品的企業，將在市場中贏得更多話語權。另一方面，部分以傳統開發模式為主的房企，則可能因產品競爭力不足而面臨挑戰。

而隨著房企產品力的不斷提升，最終為置業者帶來更優質的居住產品。

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