新規(guī)驅(qū)動實得面積升級！建發(fā)、海成率先落地案例，金茂以精裝破局

“十五五”建設(shè)規(guī)劃明確提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。同時進一步強調(diào)突出安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)標準。在持續(xù)推動建設(shè)“好房子”的頂層設(shè)計下，重慶關(guān)于高品質(zhì)住宅的新規(guī)指引陸續(xù)出臺，為產(chǎn)品革新提供了新的方向。

近期重慶首個新規(guī)住宅產(chǎn)品入市，其新規(guī)戶型首開去化約65%，而建面123㎡的產(chǎn)品，通過設(shè)置不計面積的室內(nèi)多功能活動平臺，實現(xiàn)高得房率，該戶型去化超70%。可見新規(guī)下，房企通過提升室內(nèi)實得面積，提升整體居住品質(zhì)的產(chǎn)品革新路徑，贏得了市場的高度認可。本文聚焦重慶待入市、已入市的各類新產(chǎn)品，以探討房企在新規(guī)下的產(chǎn)品革新路徑。

01 新規(guī)持續(xù)推動居住空間升級

2025年可謂“好房子”政策元年，國家針對住宅建設(shè)提出了新要求，重慶也陸續(xù)出臺《關(guān)于支持實施高品質(zhì)住宅的若干規(guī)劃措施》及《好房子技術(shù)導則》，共同推動了居住品質(zhì)的實質(zhì)提升。

國家級標準的全面升級

今年5月1日起實施的《住宅項目規(guī)范》標志著我國住宅建設(shè)從“有得住”向“住得好”邁出了關(guān)鍵一步。

這份整合了28項現(xiàn)行標準的規(guī)范，對住宅提出了全方位升級要求：

• 空間尺寸：新建住宅建筑層高從不低于2.8米提升至不低于3米，臥室使用面積不應(yīng)小于5㎡，短邊凈寬不應(yīng)小于1.80米。

• 適老化設(shè)計：4層及以上住宅必須設(shè)置電梯，戶門通行凈寬不小于0.90米，衛(wèi)生間門不小于0.70米。

• 性能提升：提高了墻體和樓板隔聲性能，要求每套住宅至少有一個臥室或起居室能滿足日照標準。

2025年5月重慶《關(guān)于支持實施高品質(zhì)住宅的若干規(guī)劃措施》進一步優(yōu)化了四代宅綠化平臺的面積限制、提升普宅空間贈送率、鼓勵套內(nèi)200㎡以上四代宅、140㎡以上普宅增加挑高客廳。讓高品質(zhì)住宅可以擁有更大的空中綠化平臺、更多的實際使用空間及更高的居住品質(zhì)。

02 新規(guī)下，房企差異化產(chǎn)品策略

面對新規(guī)帶來的機遇與挑戰(zhàn)，各大房企根據(jù)自身優(yōu)勢選擇了不同的突圍路徑。

以高得房率作為產(chǎn)品核心競爭力

目前以推出新規(guī)產(chǎn)品的海成、龍湖等房企充分利用新規(guī)，將高得房率作為產(chǎn)品的核心競爭力。

其中新規(guī)產(chǎn)品海成江帆郡，主推建面約113-181㎡的“全景艙產(chǎn)品”，其最小的面積段產(chǎn)品雖然只有113㎡，但其實得面積約158㎡。餐客廚空間約39㎡，增強空間通透感與互動性。雙套房設(shè)計，主臥帶獨立衛(wèi)生間，次臥功能靈活。其半開放室內(nèi)平臺，兼具休閑、觀景功能，提升空間利用率與生活品質(zhì)。

龍湖御湖境在國慶期間推出新規(guī)產(chǎn)品建面約110㎡，實得面積約125㎡。四房設(shè)計，其中客廳旁的可變空間，可將餐客廚空間擴充至55㎡，同為雙套房設(shè)計，主臥帶獨立衛(wèi)生間，次臥功能靈活。主臥及客廳均為落地窗交付，其中主臥落地窗為270°全景落地窗。

除御湖境外，龍湖美林美院最后一棟洋房，也即將推出新規(guī)產(chǎn)品，其建面約117㎡，實際使用面積高達約136㎡，通過平臺改造等創(chuàng)新設(shè)計，實現(xiàn)約73㎡闊尺客廳+約6.4米全景落地窗觀景艙的組合。雙套房+3大衛(wèi)浴空間，其中端戶主臥約270°環(huán)幕視野，低承重墻占比，更可改造4大臥室。

重慶首批新規(guī)住宅普遍呈現(xiàn)出“高得房率、強標簽、優(yōu)資源”的共性特征，普遍得房率超130%。

通過精裝交付，擴展室內(nèi)居住空間

在新規(guī)高得房率的沖擊下，傳統(tǒng)住宅為提升室內(nèi)面積得房率，通過精裝交付的方式，免去業(yè)主封窗、封陽臺的裝修成本，以提升室內(nèi)使用面積及得房率，達到可以媲美新規(guī)產(chǎn)品的使用空間。其中九龍金茂曉棠建面約88㎡的戶型，擁約6米寬的橫廳布局，餐客廳區(qū)域約32㎡，主臥套房約17㎡，三室二衛(wèi)布局，同時收納空間充足，帶指紋密碼鎖、地暖、智能家居系統(tǒng)等，進一步提升產(chǎn)品性價比。

同為精裝交付的新規(guī)住宅，其中建發(fā)望江云啟建面123㎡的戶型，得房率超130%。該戶型四房兩廳三衛(wèi)設(shè)計，實際使用空間寬敞。約19.4米面寬，全明戶型，采光充足。同時雙套房設(shè)計，主臥套房27㎡，次臥套房19㎡以滿足家庭成員不同需求。同時采用玻璃門窗+系統(tǒng)門窗的交標，保證室內(nèi)居住的舒適度與美觀性。

03 產(chǎn)品趨勢：從面積博弈到品質(zhì)升級

新規(guī)之下，住宅產(chǎn)品正在發(fā)生深刻變革，呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢。

剛改面積持續(xù)下探

在新規(guī)推動下，主流剛改產(chǎn)品面積段明顯下探，多功能緊湊型戶型成為市場新寵。如龍湖御湖境新規(guī)住宅面積從110-120㎡，下探到建面107㎡，通過住宅新規(guī)，在有限面積內(nèi)實現(xiàn)了完整居住功能。

而100㎡以下的產(chǎn)品，除招商1872·閱青斕的四代宅產(chǎn)品外，九龍金茂曉棠新推的建面78㎡、建面88㎡的產(chǎn)品，也通過精裝產(chǎn)品實現(xiàn)了室內(nèi)使用面積的進一步擴展。

舒適度持續(xù)升級

在新規(guī)落地后，產(chǎn)品設(shè)計趨勢也隨著好房子政策同步升級，通過跟傳統(tǒng)普宅的設(shè)計對比，新規(guī)產(chǎn)品在空間效率、視野采光、空間尺度感與空間融合等方面全面領(lǐng)先，同時更注重與自然連接、向個性化、精細化方向發(fā)展，以為居者提供更高品質(zhì)的居住體驗。

豪宅聚焦功能復合及場景延展

豪宅產(chǎn)品的戶型創(chuàng)新聚焦空間功能復合化與場景延展性（平層墅院化）和270°全景艙設(shè)計兩大核心特征，實現(xiàn)居住體驗的改變。

如華潤置地澐璟配置一層一戶、一戶雙梯，單戶享有最高約 6.4 米、巨幅、轉(zhuǎn)角、無水泥結(jié)構(gòu)梁連接的全玻璃面設(shè)計，窗地比達到約 60%，極大擴充采光面，如建面約310㎡的戶型，整體環(huán)繞采光面超 80米，單側(cè)采光面最大達到約30.2米。

華潤置地澐璟戶型圖

總結(jié)：

在“十五五”進一步強調(diào)建設(shè)“好房子“以驅(qū)動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，新規(guī)產(chǎn)品全面革新，以滿足不同置業(yè)者的需求。

同時，如建發(fā)、龍湖、海成、金茂這樣能快速適應(yīng)新規(guī)、打造高附加值產(chǎn)品的企業(yè)，將在市場中贏得更多話語權(quán)。另一方面，部分以傳統(tǒng)開發(fā)模式為主的房企，則可能因產(chǎn)品競爭力不足而面臨挑戰(zhàn)。

而隨著房企產(chǎn)品力的不斷提升，最終為置業(yè)者帶來更優(yōu)質(zhì)的居住產(chǎn)品。

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