手握近500個(gè)王牌商場(chǎng)，這些“五星戰(zhàn)隊(duì)”牛在哪？

2025贏商網(wǎng)大會(huì)

來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · fufu

圖片來(lái)源 · 項(xiàng)目官方

贏商網(wǎng)大會(huì)·年終特輯

中國(guó)商業(yè)，創(chuàng)變中前行。創(chuàng)變是破局的智慧，前行是致遠(yuǎn)的底氣。2025贏商網(wǎng)大會(huì)年終特輯“創(chuàng)變·前行”，致敬時(shí)代浪潮中領(lǐng)航者，尋找那把開啟未來(lái)的新鑰匙。此為，第一篇·“五星戰(zhàn)隊(duì)”。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的廣袤版圖上，一場(chǎng)關(guān)于“空間運(yùn)營(yíng)”的終極競(jìng)賽正在激烈地上演。

當(dāng)一些商業(yè)項(xiàng)目仍在為客流復(fù)蘇苦苦掙扎時(shí)，一群被視為“王牌”的商場(chǎng)卻已率先穿越周期，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性與增長(zhǎng)力。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（截至今年6月底），當(dāng)下國(guó)內(nèi)已開業(yè)商場(chǎng)（購(gòu)物中心+獨(dú)立百貨+奧特萊斯）有近7000個(gè)，但其中S級(jí)、A級(jí)的項(xiàng)目?jī)H有472個(gè)，占比近7%。

雖數(shù)量不多，但這近500個(gè)王牌商場(chǎng)，如同一張珍貴的“商業(yè)藏寶圖”，揭示了項(xiàng)目背后“五星戰(zhàn)隊(duì)”操盤的成功密碼。它們不僅是消費(fèi)者用腳投出來(lái)的目的地，更是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在最復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中淬煉出的精華。

它們究竟牛在何處？掌舵的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，又為整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了怎樣的時(shí)代啟示？

本文數(shù)據(jù)說(shuō)明上下滑動(dòng)可見：

1）運(yùn)營(yíng)級(jí)次：是反映項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)能力及影響力水平的指標(biāo)；結(jié)合已開業(yè)項(xiàng)目（購(gòu)物中心+獨(dú)立百貨+奧特萊斯）的客流表現(xiàn)、品牌級(jí)次、商鋪?zhàn)赓U等指標(biāo)，綜合計(jì)算輸出各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)指數(shù)，并根據(jù)運(yùn)營(yíng)指數(shù)分布情況，將全國(guó)已開業(yè)項(xiàng)目劃分為五個(gè)等級(jí)，由高到低分別為S級(jí)、A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)、D級(jí)。

2）因奧特萊斯業(yè)態(tài)特殊性，其測(cè)評(píng)維度、計(jì)算模型與購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨存在一定細(xì)微差別，但整體指數(shù)分布上，仍可分為S級(jí)、A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)、D級(jí)。

01.

472個(gè)“王牌商場(chǎng)”

圖譜大揭秘

贏商大數(shù)據(jù)顯示，截至今年中，國(guó)內(nèi)已開的S+A級(jí)購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨、奧特萊斯共計(jì)472個(gè)。

S+A級(jí)購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨：

平均運(yùn)營(yíng)指數(shù)S級(jí)超A級(jí)近26%

S級(jí)購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨，運(yùn)營(yíng)效率高，頂尖玩家有西安賽格國(guó)際購(gòu)物中心、成都IFS等。

對(duì)應(yīng)的A級(jí)購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨，運(yùn)營(yíng)水平良好但低于S級(jí)，典型如廣州番禺天河城、深圳南山海岸城。

細(xì)分各個(gè)維度來(lái)看，424個(gè)S+A級(jí)購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨雖有一定共性，但差別更突出。

• 項(xiàng)目類型上，均以購(gòu)物中心為主要形態(tài)，但S級(jí)項(xiàng)目中獨(dú)立百貨更注重奢侈品牌和高端體驗(yàn)，A級(jí)中獨(dú)立百貨更依賴本地消費(fèi)和傳統(tǒng)客流。

具體看，S級(jí)項(xiàng)目中，購(gòu)物中心占比超過(guò)90%，獨(dú)立百貨較少。購(gòu)物中心如西安賽格國(guó)際購(gòu)物中心、成都IFS等，通常規(guī)模大、業(yè)態(tài)豐富；獨(dú)立百貨如北京SKP、成都SKP等，雖數(shù)量少但定位高端。

A級(jí)項(xiàng)目同樣以購(gòu)物中心為主，但獨(dú)立百貨的比例相對(duì)較高（約15%-20%）。獨(dú)立百貨如上海新世界城、北京漢光百貨等，往往在特定區(qū)域或城市中扮演重要角色。

• 項(xiàng)目檔次上， S級(jí)購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨以高檔和中高檔為主，占比超過(guò)80%，吸引高消費(fèi)客群。高檔商場(chǎng)如廣州太古匯、上海港匯恒隆廣場(chǎng)，中高檔如北京朝陽(yáng)大悅城、深圳萬(wàn)象天地。

A級(jí)購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨以中檔為主，占比約60%，同時(shí)包含部分大眾化項(xiàng)目，注重大眾消費(fèi)和日常需求。中檔商場(chǎng)如廣州正佳廣場(chǎng)、重慶觀音橋大融城，大眾化項(xiàng)目如廣州時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)。

• 城市分布上，S級(jí)購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨高度集中于一線城市（北京、上海、深圳、廣州）和強(qiáng)二線城市（成都、杭州、武漢、南京等），經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)力強(qiáng)。例如，北京有朝陽(yáng)合生匯、朝陽(yáng)大悅城等，上海有環(huán)球港、國(guó)金中心等，深圳有萬(wàn)象天地、前海壹方城等。

A級(jí)購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨分布更廣泛，除一線城市外，大量分布于二線及三線城市（如西安、鄭州、昆明、東莞等），反映了下沉市場(chǎng)的潛力。例如，西安有MOMOPARK、大都薈，鄭州有正弘城，昆明有順城購(gòu)物中心。

此外，在項(xiàng)目客流指數(shù)、品牌級(jí)次指數(shù)、項(xiàng)目租賃指數(shù)這三大硬核指標(biāo)上，S級(jí)、A級(jí)購(gòu)中心、獨(dú)立百貨各自看點(diǎn)同樣鮮明。

展開來(lái)說(shuō)，S級(jí)項(xiàng)目客流穩(wěn)定且密集，受益于區(qū)位和品牌吸引力，一如深圳萬(wàn)象天地、西安賽格國(guó)際購(gòu)物中心等，顯示強(qiáng)大吸客能力；品牌組合國(guó)際化、高端化，一如杭州大廈購(gòu)物城、北京SKP等；且租金溢價(jià)能力強(qiáng)，空置率低。

相較之下，A級(jí)項(xiàng)目客流受城市能級(jí)和項(xiàng)目定位影響，表現(xiàn)中等，一如上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等；品牌更本地化和實(shí)用化；租金水平適中，通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升租賃價(jià)值空間大。

S+A級(jí)奧特萊斯：

S級(jí)奧萊全部定位高檔，上海包攬3個(gè)

細(xì)看48個(gè)S+A級(jí)奧萊項(xiàng)目，S級(jí)奧萊全部定位“高檔”，如上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)、京津佛羅倫薩小鎮(zhèn)、比斯特上海購(gòu)物村、北京八達(dá)嶺奧萊、蘇州比斯特等，它們通常能引入更多奢侈品牌和一線品牌，整體競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。而A級(jí)奧萊以“中高檔”和“中檔”為主，少數(shù)“大眾化”。

城市分布上，這些王牌奧萊高度集中于一線和強(qiáng)二線城市，特別是上海、北京、成都、天津、南京、武漢、廣州等。

其中，上海表現(xiàn)尤為突出，包攬4家王牌奧萊，且其中3家為S級(jí)（佛羅倫薩小鎮(zhèn)、青浦百聯(lián)奧萊、比斯特購(gòu)物村）。北京、成都、天津緊隨其后，均有S級(jí)或高指數(shù)A級(jí)項(xiàng)目。

不同于購(gòu)物中心或獨(dú)立百貨，S級(jí)、A級(jí)奧萊在項(xiàng)目客流指數(shù)、品牌級(jí)次指數(shù)、項(xiàng)目租賃指數(shù)三大維度上，前者之于后者并有獨(dú)對(duì)壓倒性優(yōu)勢(shì)。

• 奧萊客流指數(shù)：高客流不一定帶來(lái)高轉(zhuǎn)化

S級(jí)奧萊客流指數(shù)并不一定最高，但普遍較高，廣州萬(wàn)國(guó)奧特萊斯、成都時(shí)代奧特萊斯、上海青浦百聯(lián)奧萊處在前三。

值得一提的事，部分S級(jí)奧萊客流中等，如上海比斯特、北京八達(dá)嶺奧萊。這是因?yàn)椋趭W萊項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，高客流不一定帶來(lái)高轉(zhuǎn)化，如廣州萬(wàn)國(guó)奧萊客流高但品牌級(jí)次低，運(yùn)營(yíng)指數(shù)僅為A級(jí)。

• 品牌級(jí)次指數(shù)：S級(jí)奧萊顯著高于A級(jí)奧萊

上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)、京津佛羅倫薩小鎮(zhèn)、蘇州比斯特購(gòu)物村三大S級(jí)奧萊，居品牌級(jí)次指數(shù)TOP3。相較之下， A 級(jí)奧萊品牌級(jí)次普遍低一些 。

背后原因，一方面是品牌組合決定奧萊檔次，奢侈品牌、國(guó)際一線品牌的入駐直接拉升品牌級(jí)次；另一方面，就運(yùn)營(yíng)能力看，S級(jí)奧萊多由國(guó)際專業(yè)奧萊運(yùn)營(yíng)商（如RDM集團(tuán)、Value Retail集團(tuán)）操盤，品牌資源豐富。

• 奧萊租賃指數(shù)：普遍較高，特別是S級(jí)奧萊項(xiàng)目

上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)、成都優(yōu)客城市奧萊等滿租或接近滿租，但高租賃指數(shù)不一定等于高運(yùn)營(yíng)指數(shù)，如上海都市奧萊有高租賃指數(shù)，但運(yùn)營(yíng)等級(jí)僅為A級(jí)。

通常，品牌吸引力帶動(dòng)出租率，知名品牌愿意入駐高能級(jí)奧萊項(xiàng)目，形成良性循環(huán)。此外，這些王牌奧萊相擁有好位置+強(qiáng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能穩(wěn)定商戶結(jié)構(gòu)，可提升租賃表現(xiàn)。

02.

王牌商場(chǎng)背后

站著一支支硬核“五星戰(zhàn)隊(duì)”

包羅萬(wàn)象的購(gòu)物中心、精益求精的獨(dú)立百貨、主題鮮明的奧特萊斯，雖這些王牌商場(chǎng)業(yè)態(tài)模式有所不同，但在核心特征上卻表現(xiàn)出驚人的一致性，共同構(gòu)筑了它們難以撼動(dòng)的護(hù)城河。

■“定位力”為錨：在分化市場(chǎng)中精準(zhǔn)卡位

成功的王牌商場(chǎng)，無(wú)一不是定位大師。它們深刻理解所在城市的能級(jí)、商圈的特質(zhì)以及目標(biāo)客群的需求，并以此為基礎(chǔ)，做出精準(zhǔn)的戰(zhàn)略卡位。

購(gòu)物中心走向“分化與融合”：高檔商場(chǎng)（如北京國(guó)貿(mào)商城、上海IFC）堅(jiān)守高端陣地，提供尊享體驗(yàn)；中高檔商場(chǎng)（如北京朝陽(yáng)合生匯、深圳萬(wàn)象天地）則瞄準(zhǔn)蓬勃發(fā)展的中產(chǎn)階級(jí)，成為時(shí)尚潮流與品質(zhì)生活的聚集地；而部分中檔商場(chǎng)（如廣州正佳廣場(chǎng)）則以家庭客群和年輕人為中心，憑借巨無(wú)霸的體量和豐富的業(yè)態(tài)成為“城市客廳”。

奧特萊斯堅(jiān)守“名品+折扣”：頂級(jí)奧萊始終圍繞“名品、低價(jià)、體驗(yàn)好”做文章，其核心客群是對(duì)品牌有認(rèn)知度、對(duì)價(jià)格有敏感度的精明消費(fèi)者。任何偏離這一核心定位的嘗試，都難以進(jìn)入王牌序列。

獨(dú)立百貨尋求“極致化”生存：面對(duì)擠壓，王牌百貨選擇了“窄而深”的路徑，將高端零售做到極致，通過(guò)買手店、自營(yíng)品牌等方式構(gòu)建獨(dú)特商品力，服務(wù)于高凈值客群這一垂直領(lǐng)域。

■“品牌力”為核：構(gòu)建難以復(fù)制的商品護(hù)城河

品牌，是王牌商場(chǎng)最堅(jiān)固的堡壘。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)分析清晰顯示，無(wú)論是何種業(yè)態(tài)模式，高“品牌級(jí)次指數(shù)”都是通往S級(jí)商場(chǎng)陣營(yíng)的黃金門票。

在購(gòu)物中心領(lǐng)域，高檔商場(chǎng)皆通過(guò)匯聚頂級(jí)奢侈品牌，奠定了其城市商業(yè)制高點(diǎn)的地位。即便是定位中高檔的王牌項(xiàng)目，也通過(guò)引入輕奢、高化、設(shè)計(jì)師品牌等，形成獨(dú)特的品牌矩陣。

奧特萊斯賽道，這一法則更為極致。上海與京津的佛羅倫薩小鎮(zhèn)幾乎壟斷了市場(chǎng)上最核心的國(guó)際名品資源，使其成為消費(fèi)者購(gòu)買折扣奢侈品的首選。相比之下，許多客流龐大的奧萊因品牌級(jí)次不足，只能在A級(jí)徘徊。

這背后是王牌商場(chǎng)對(duì)“首店經(jīng)濟(jì)”、“旗艦店經(jīng)濟(jì)”的極致追求。它們不僅是品牌的房東，更是品牌價(jià)值的放大器與共創(chuàng)者，通過(guò)獨(dú)家、首發(fā)、限量等策略，構(gòu)建了人無(wú)我有的商品力核心。

■“運(yùn)營(yíng)力”為脈：從“收租者”到“經(jīng)營(yíng)者”深度蛻變

“運(yùn)營(yíng)指數(shù)”是衡量一個(gè)商場(chǎng)綜合健康度的終極指標(biāo)。王牌商場(chǎng)的卓越，絕非偶然，其背后是一套精細(xì)化、數(shù)字化、人性化的運(yùn)營(yíng)體系在強(qiáng)力支撐。

客流轉(zhuǎn)化藝術(shù)：深諳“引流”與“留流”之道，西安賽格國(guó)際購(gòu)物中心以近滿分客流指數(shù)冠絕全國(guó)，這與其獨(dú)創(chuàng)的“室內(nèi)水景瀑布”、“超長(zhǎng)室內(nèi)扶梯”等打卡點(diǎn)，以及精準(zhǔn)的營(yíng)銷活動(dòng)密不可分。

租賃管理智慧：王牌商場(chǎng)擁有強(qiáng)大的商戶管理和組合能力。數(shù)據(jù)顯示，S級(jí)奧萊的租賃指數(shù)普遍高位運(yùn)行，上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)甚至達(dá)到了滿值。這不僅是出租率的體現(xiàn)，更是對(duì)租戶質(zhì)量、品牌組合、坪效優(yōu)化的綜合管控結(jié)果。它們敢于淘汰低效品牌，積極引入新興活力品牌，保持場(chǎng)內(nèi)的“新陳代謝”與新鮮感。

會(huì)員體系深耕：通過(guò)構(gòu)建深度的會(huì)員系統(tǒng)，王牌商場(chǎng)將一次性顧客轉(zhuǎn)化為終身用戶。它們利用大數(shù)據(jù)分析會(huì)員消費(fèi)偏好，提供專屬權(quán)益、定制服務(wù)和精準(zhǔn)營(yíng)銷，極大提升了客單價(jià)與客戶黏性，這正是“客群滲透指數(shù)”的深層體現(xiàn)。

于王牌商場(chǎng)們而言，華麗的外衣固然重要，但運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)才是真正賦予其靈魂和生命的軟實(shí)力支撐。這一支支堪稱“五星戰(zhàn)隊(duì)”的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，具備著區(qū)別于普通玩家的核心優(yōu)勢(shì)。

卓越的戰(zhàn)略前瞻與資源整合能力

王牌運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)如同商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)上的“元帥”，具備宏大的戰(zhàn)略視野。在項(xiàng)目初期，他們就能基于對(duì)城市發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)趨勢(shì)的深刻洞察，進(jìn)行精準(zhǔn)定位。更重要的是，他們擁有強(qiáng)大的資源整合能力，尤其體現(xiàn)在與品牌方的合作關(guān)系上。

頂級(jí)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)因其強(qiáng)大背景和良好口碑，能夠在新項(xiàng)目開業(yè)時(shí)就帶來(lái)一批忠誠(chéng)的“品牌粉絲”，實(shí)現(xiàn)“開一個(gè)，火一個(gè)”的效應(yīng)。

極致的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)能力

王牌商場(chǎng)的“五星戰(zhàn)隊(duì)”們將運(yùn)營(yíng)工作從“藝術(shù)”變?yōu)?/strong>“科學(xué)”，建立了一套覆蓋招商、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、物業(yè)等全鏈條的精細(xì)化管理系統(tǒng)。

數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策：他們不再憑感覺判斷，而是依靠大數(shù)據(jù)。通過(guò)智能POS系統(tǒng)、Wi-Fi探針、會(huì)員數(shù)據(jù)分析等工具，實(shí)時(shí)掌握?qǐng)鰞?nèi)客流軌跡、消費(fèi)偏好、品牌熱度，從而為品牌調(diào)整、營(yíng)銷活動(dòng)策劃提供精準(zhǔn)依據(jù)。

動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整：王牌商場(chǎng)的調(diào)整是持續(xù)性的“小步快跑”，而非幾年一次的大動(dòng)干戈。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)像一名技藝高超的廚師，不斷根據(jù)“客流”和“銷售”這兩大味蕾，調(diào)整著場(chǎng)內(nèi)的“品牌菜譜”，確保始終處于最佳風(fēng)味狀態(tài)。

強(qiáng)大的內(nèi)容創(chuàng)造與營(yíng)銷引爆能力

注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代，王牌運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是頂尖的“內(nèi)容制造者”和“話題引爆者”。他們深諳社交媒體傳播規(guī)律，能夠持續(xù)不斷地為商場(chǎng)注入新鮮感。

深刻的本地化洞察與文化共情能力

“全國(guó)一盤棋”的同時(shí)，更能“一城一策”。成功的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)絕非簡(jiǎn)單的模式復(fù)制者，他們尊重并融入當(dāng)?shù)匚幕?/strong>。

他們?cè)诓煌鞘械捻?xiàng)目中，會(huì)巧妙地融入本地文化元素、引入本地特色品牌、策劃符合本地消費(fèi)者習(xí)慣的活動(dòng)。這種“接地氣”的能力，讓這些全國(guó)性運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目在落地時(shí)，能迅速獲得本地消費(fèi)者的文化認(rèn)同感，避免了“水土不服”。

卓越的危機(jī)應(yīng)對(duì)與韌性增長(zhǎng)能力

歷經(jīng)市場(chǎng)波動(dòng)與外部挑戰(zhàn)，這些王牌團(tuán)隊(duì)展現(xiàn)出了強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)與自我迭代能力。在特殊時(shí)期，他們能迅速啟動(dòng)線上商城、直播帶貨、社群團(tuán)購(gòu)等應(yīng)急渠道，與租戶共渡難關(guān)。在市場(chǎng)復(fù)蘇期，他們又能快速反應(yīng)，通過(guò)強(qiáng)有力的促銷和體驗(yàn)活動(dòng)，率先奪回流失的客流。這種韌性，源于其深厚的運(yùn)營(yíng)內(nèi)功和靈活的組織機(jī)制。

數(shù)百上千個(gè)王牌商場(chǎng)中淬煉出的“五星戰(zhàn)隊(duì)”門，是戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)、資源與文化的完美結(jié)合，代表了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從增量開發(fā)到存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代必須掌握的新生存法則。

它們之于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的意義，是標(biāo)桿性、方向性和生態(tài)性的。它們不僅是“創(chuàng)變”的先鋒，更是“前行”的路標(biāo)。

讓它們被同行看見，被時(shí)代記錄，是贏商網(wǎng)作為零售商業(yè)第一營(yíng)銷平臺(tái)是主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，是贏商網(wǎng)作為行業(yè)瞭望者、價(jià)值發(fā)現(xiàn)者和生態(tài)共建者的深層使命。

歷九彌新，拾階而上。2025贏商網(wǎng)大會(huì)，將再次綻放于黃浦江畔。我們齊聚行業(yè)百?gòu)?qiáng)大腦，共話2025破局之道；我們禮贊百支優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，以【金鼎獎(jiǎng)】與【百?gòu)?qiáng)榜】雙譽(yù)加冕；我們解碼百?gòu)?qiáng)人氣購(gòu)物中心，共見商業(yè)生態(tài)新坐標(biāo)；我們繪制時(shí)代商業(yè)大型年展，共覽商業(yè)浩瀚與強(qiáng)者之風(fēng)。

通過(guò)持續(xù)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)與傳播，贏商網(wǎng)將與商業(yè)地產(chǎn)同仁們，共同見證一支支“五星戰(zhàn)隊(duì)”不斷鞏固和提升中國(guó)商業(yè)的世界站位，推動(dòng)整個(gè)零售商業(yè)生態(tài)向著更健康、更專業(yè)、更以消費(fèi)者為中心的未來(lái)“創(chuàng)變前行”，共啟屬于中國(guó)零售商業(yè)的“十五五”新局。