呈貢應(yīng)克制賣地欲望

一周前呈貢上演的土拍大戰(zhàn)，熱度至今尚未消散。

一方面，呈貢此次土地拍賣是過(guò)去5年來(lái)昆明爭(zhēng)奪最激烈的一場(chǎng)，兩家房企競(jìng)價(jià)69輪才分出勝負(fù)，這在如今低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分罕見(jiàn)，關(guān)注度高很正常；另一方面，業(yè)界十分關(guān)心中通投資在溢價(jià)68.02%拿地后，到底如何開(kāi)發(fā)才好。而搶地到最后一輪的邦泰集團(tuán)，明知中通投資沒(méi)有退路，還持續(xù)出價(jià)爭(zhēng)奪，是拿地意愿同樣強(qiáng)烈，還是幫政府抬價(jià)，也引發(fā)同行猜測(cè)。

對(duì)于參與競(jìng)價(jià)的兩家房企來(lái)說(shuō)，邦泰搶地未成，自然算不上贏家，可是多花一個(gè)多億才獲得土地的中通投資也很難算是真正的勝利者，只有呈貢區(qū)政府，將原本起價(jià)只有2.25億的土地，以3.78億的價(jià)格賣出，多收入1.53億元，才是真正的大贏家。

算上11月5日拍賣的土地，今年呈貢區(qū)商品房開(kāi)發(fā)用地的出讓面積就達(dá)到254.16畝，高居五城區(qū)之首。商品房土地出讓收入也達(dá)到了10億左右，同樣數(shù)一數(shù)二。

呈貢區(qū)土地資源很豐富

土地成功拍賣，而且溢價(jià)成交，政府增加了收入，肯定是一件好事，然而如今房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊低迷，房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，即便是溢價(jià)成交的土地，也未必能真正反映土地價(jià)值，在當(dāng)下的時(shí)間點(diǎn)上大量賣地，不一定是最好選擇，很可能造成土地資源的長(zhǎng)期估值折損。

更令人擔(dān)憂的是，呈貢今年多次出讓優(yōu)質(zhì)土地，增加商品房供應(yīng)，很可能造成新房庫(kù)存積壓，房?jī)r(jià)持續(xù)低迷。

可能有人會(huì)說(shuō)，根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，呈貢區(qū)的商品房庫(kù)存相對(duì)較低，在五區(qū)中僅略高于五華區(qū)，而去化周期則是五區(qū)中最短的，僅有五華區(qū)的一半。在商品住宅方面，按照克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至今年10月，呈貢區(qū)的新房去化周期只有10.4個(gè)月，不僅處于安全區(qū)間，也大大低于其他四區(qū)。

也許正是這樣的數(shù)據(jù)，給人以呈貢區(qū)商品房庫(kù)存壓力不大，去化速度比較快，應(yīng)該增加供應(yīng)的錯(cuò)覺(jué)。但了解呈貢區(qū)房地產(chǎn)真實(shí)狀況的人都知道，雖然在數(shù)據(jù)上的確顯示出比較健康的庫(kù)存水平和去化周期，但呈貢的新房銷量主要是邦泰和中通兩家房企，確切地說(shuō)是兩家房企的新規(guī)產(chǎn)品貢獻(xiàn)的，或者頂多再加上滇池晴翠，這掩蓋了呈貢仍有大量老盤尚有不少存貨的現(xiàn)實(shí)。而去年來(lái)呈貢連續(xù)出讓多宗優(yōu)質(zhì)低價(jià)地塊，又疊加了新規(guī)以及四代宅的優(yōu)勢(shì)，造成呈貢的新房成交顯著集中于新規(guī)項(xiàng)目，庫(kù)存的老產(chǎn)品越發(fā)難賣的現(xiàn)實(shí)。

呈貢的新房成交量集中于少數(shù)幾個(gè)新規(guī)項(xiàng)目

據(jù)云南房網(wǎng)了解，目前呈貢扣除尾盤后至少有20個(gè)項(xiàng)目都還有房源，房源較多的還是10來(lái)個(gè)，大部分都賣不動(dòng)，可是由于邦泰以及中通的幾個(gè)新規(guī)項(xiàng)目成交比較好，讓呈貢的現(xiàn)房銷量數(shù)據(jù)比較好看，去化周期看上去也不高，剩余樓盤成了沉默的大多數(shù)。

可是呈貢前幾年的項(xiàng)目反而成本比較高，規(guī)劃設(shè)計(jì)上也吃虧，就算想降價(jià)沒(méi)有多少空間，產(chǎn)品又沒(méi)有面積贈(zèng)送優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商只有眼巴巴看著后來(lái)的新規(guī)項(xiàng)目熱銷。

這種狀況雖然在其他幾個(gè)區(qū)也存在，但呈貢毫無(wú)疑問(wèn)是最嚴(yán)重的，歸根結(jié)底是呈貢作為新城區(qū)，人口不多，經(jīng)濟(jì)水平也一般，新房需求其實(shí)沒(méi)那么大，而市面上并不缺房子，除了20多個(gè)在售樓盤，市場(chǎng)上房齡不長(zhǎng)的次新二手房也很多，即使不賣地不開(kāi)發(fā)新盤，呈貢的住房供應(yīng)也很充足。

可是如今呈貢反倒是各區(qū)中出讓土地最多的，新地塊為了保障成交，不僅位置好、價(jià)格低，規(guī)劃設(shè)計(jì)上又占盡便宜，一旦開(kāi)發(fā)上市就迅速成為呈貢的新房銷量擔(dān)當(dāng)，而尚未賣完的老盤則迅速被邊緣化。

無(wú)論是從維護(hù)市場(chǎng)公平角度，還是考慮長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，呈貢都應(yīng)該適當(dāng)克制一下賣地沖動(dòng)。