呈貢應克制賣地欲望

一周前呈貢上演的土拍大戰，熱度至今尚未消散。

一方面，呈貢此次土地拍賣是過去5年來昆明爭奪最激烈的一場，兩家房企競價69輪才分出勝負，這在如今低迷的房地產市場上十分罕見，關注度高很正常；另一方面，業界十分關心中通投資在溢價68.02%拿地后，到底如何開發才好。而搶地到最后一輪的邦泰集團，明知中通投資沒有退路，還持續出價爭奪，是拿地意愿同樣強烈，還是幫政府抬價，也引發同行猜測。

對于參與競價的兩家房企來說，邦泰搶地未成，自然算不上贏家，可是多花一個多億才獲得土地的中通投資也很難算是真正的勝利者，只有呈貢區政府，將原本起價只有2.25億的土地，以3.78億的價格賣出，多收入1.53億元，才是真正的大贏家。

算上11月5日拍賣的土地，今年呈貢區商品房開發用地的出讓面積就達到254.16畝，高居五城區之首。商品房土地出讓收入也達到了10億左右，同樣數一數二。

呈貢區土地資源很豐富

土地成功拍賣，而且溢價成交，政府增加了收入，肯定是一件好事，然而如今房地產市場仍舊低迷，房價持續下滑，即便是溢價成交的土地，也未必能真正反映土地價值，在當下的時間點上大量賣地，不一定是最好選擇，很可能造成土地資源的長期估值折損。

更令人擔憂的是，呈貢今年多次出讓優質土地，增加商品房供應，很可能造成新房庫存積壓，房價持續低迷。

可能有人會說，根據第三方統計，呈貢區的商品房庫存相對較低，在五區中僅略高于五華區，而去化周期則是五區中最短的，僅有五華區的一半。在商品住宅方面，按照克而瑞的統計，截至今年10月，呈貢區的新房去化周期只有10.4個月，不僅處于安全區間，也大大低于其他四區。

也許正是這樣的數據，給人以呈貢區商品房庫存壓力不大，去化速度比較快，應該增加供應的錯覺。但了解呈貢區房地產真實狀況的人都知道，雖然在數據上的確顯示出比較健康的庫存水平和去化周期，但呈貢的新房銷量主要是邦泰和中通兩家房企，確切地說是兩家房企的新規產品貢獻的，或者頂多再加上滇池晴翠，這掩蓋了呈貢仍有大量老盤尚有不少存貨的現實。而去年來呈貢連續出讓多宗優質低價地塊，又疊加了新規以及四代宅的優勢，造成呈貢的新房成交顯著集中于新規項目，庫存的老產品越發難賣的現實。

呈貢的新房成交量集中于少數幾個新規項目

據云南房網了解，目前呈貢扣除尾盤后至少有20個項目都還有房源，房源較多的還是10來個，大部分都賣不動，可是由于邦泰以及中通的幾個新規項目成交比較好，讓呈貢的現房銷量數據比較好看，去化周期看上去也不高，剩余樓盤成了沉默的大多數。

可是呈貢前幾年的項目反而成本比較高，規劃設計上也吃虧，就算想降價沒有多少空間，產品又沒有面積贈送優勢，開發商只有眼巴巴看著后來的新規項目熱銷。

這種狀況雖然在其他幾個區也存在，但呈貢毫無疑問是最嚴重的，歸根結底是呈貢作為新城區，人口不多，經濟水平也一般，新房需求其實沒那么大，而市面上并不缺房子，除了20多個在售樓盤，市場上房齡不長的次新二手房也很多，即使不賣地不開發新盤，呈貢的住房供應也很充足。

可是如今呈貢反倒是各區中出讓土地最多的，新地塊為了保障成交，不僅位置好、價格低，規劃設計上又占盡便宜，一旦開發上市就迅速成為呈貢的新房銷量擔當，而尚未賣完的老盤則迅速被邊緣化。

無論是從維護市場公平角度，還是考慮長期可持續發展，呈貢都應該適當克制一下賣地沖動。