銀行直供房批量入市、有房源低于市場成交價(jià)21%,一個(gè)比法拍房更靠譜的撿漏機(jī)會?

出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

銀行直供房，正大規(guī)模進(jìn)入樓市和房產(chǎn)法拍市場。

銀行正加速開展直售房產(chǎn)業(yè)務(wù)，此類房源多為不良資產(chǎn)處置房，近期被批量掛牌處置，出現(xiàn)在京東、阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺上。

目前，參與的銀行既有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等國有大行，也有城商行、農(nóng)商行和地方農(nóng)信社，如吉林銀行、蘭州農(nóng)商行、四川農(nóng)信系統(tǒng)等，涵蓋住宅、商辦等多種房產(chǎn)。

以郵儲銀行為例，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)其多個(gè)分行，多次在官方公眾號發(fā)布法拍資訊，如江西分行的法拍項(xiàng)目，涉及贛州、南昌、上饒等城市，標(biāo)題基本為“優(yōu)質(zhì)法拍房產(chǎn)+銀行直供”；安徽分行法拍資訊已發(fā)布至第八期，標(biāo)題均為“法院監(jiān)管+銀行直供”。

京東資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，自2025年以來，農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的超640個(gè)；蘭州銀行接近1800個(gè)，相比2024年增長 57%；吉林銀行超2000個(gè)，天津銀行超1220個(gè)。

地方農(nóng)信系統(tǒng)，房產(chǎn)直售規(guī)模更大。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，在京東、阿里資產(chǎn)交易平臺上，2024年上半年以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌標(biāo)的超2.4萬個(gè)，遼寧農(nóng)信1.1萬個(gè)，廣東農(nóng)信1.2萬個(gè)。

比傳統(tǒng)法拍房風(fēng)險(xiǎn)小

“法院現(xiàn)在不處置銀行斷供的資產(chǎn)，讓銀行自行處置。”長期深耕于北京法拍市場的一位法拍經(jīng)理告訴搜狐財(cái)經(jīng)。

據(jù)他所說，法院十一期間沒怎么上房，由于10月份全國法院系統(tǒng)大升級，上拍事項(xiàng)有所滯后，最近才開始大量上房。但他對于“銀行直供房”也了解有限，“北京還沒遇到過！”。

“銀行 ‘直售房產(chǎn)’一直存在，即貸款違約后，銀行通過債權(quán)獲得作為抵押物的不動產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)，然后銀行在公開市場上銷售。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，之所以近期備受關(guān)注，一是規(guī)模突然增加了，當(dāng)然主要還是中小銀行，特別是農(nóng)商行；二是銀行開始重視從“To B”到“To B和To C”并重。

出現(xiàn)這種變化，一方面是地產(chǎn)市場下行，銀行開始重視債權(quán)處置，希望能盡快處理，避免資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌，這種屬于止損；另一方面，在“互聯(lián)網(wǎng)+”滲透的情況下，直接對C端已經(jīng)成為必然趨勢。

“還有一個(gè)重要原因，就是傳統(tǒng)的在資產(chǎn)處置平臺上找大宗的B端買家，甚至C端客戶比較難了。比如，今年三季度，資產(chǎn)處置平臺上，法拍房的清倉率（交易量/掛牌拍品數(shù)量）僅為28.5%。” 李宇嘉強(qiáng)調(diào)道。

此外，由于法拍房在清退上存在疑慮，部分潛在參與者也擔(dān)心背后的債權(quán)債務(wù)糾紛。但銀行“直售房產(chǎn)”，意味著以物抵債，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到了銀行名下。由此，產(chǎn)權(quán)瑕疵的問題沒有了，這對于促進(jìn)資產(chǎn)交易，有積極意義。

李宇嘉認(rèn)為，銀行直售房產(chǎn)本質(zhì)上與法拍房區(qū)別不大，但交易風(fēng)險(xiǎn)相對較小，有利于加速資產(chǎn)處置。隨著對銀行業(yè)績考核、資產(chǎn)處置力度的加大，加上地產(chǎn)下行后，表內(nèi)部分不動產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露加大，銀行直接對接C端處置資產(chǎn)，可能會增加。

“未來，銀行端可能成為房源供給的一個(gè)重要渠道。”

價(jià)格低于二手房市場價(jià)

但北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人王玉臣指出，銀行直售房產(chǎn)為市場提供了嶄新的“撿漏”機(jī)遇，但在心動的同時(shí)切莫“輕敵”，眼前的賣家是實(shí)力雄厚的銀行，它是在“開發(fā)商-銀行-購房人”三方博弈中始終占據(jù)主動的專業(yè)選手。

“面對這類特殊房源，購房者必須摒棄普通二手房交易的思維，以更加專業(yè)、審慎的態(tài)度全面評估。雖然銀行已經(jīng)通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，但是保險(xiǎn)起見，在購房前最好到相關(guān)部門對房屋的性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況、查封抵押情況等進(jìn)行核實(shí)。” 王玉臣說道。

相比于傳統(tǒng)二手房，銀行直售房產(chǎn)價(jià)格更會低。這些房源，大多為抵債資產(chǎn)，銀行通過司法程序取得完整產(chǎn)權(quán)后再處置，價(jià)格普遍低于市場價(jià)15%-25%，部分多次流拍房源折價(jià)會更高。

以合肥橡樹灣小區(qū)一套房子為例，于9月25日在阿里資產(chǎn)平臺被以115.8萬元拍下，該房源為郵儲銀行安徽分行直供房，戶型面積為90.89平方米，相當(dāng)于每平1.27萬元。

搜狐財(cái)經(jīng)在某第三方平臺獲悉，該小區(qū)一期至三期在售房源，9月成交均價(jià)介于1.54萬-1.94萬元之間，意味著該套房源相比市場價(jià)至少低24.5萬元，折扣率趨同于法拍房。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年1-10月，全國法拍房市場呈現(xiàn)“量價(jià)齊跌” 的總體特征，平均折價(jià)率74.4%。其中，住宅類法拍房方面，掛拍房源數(shù)量為27.7萬套，成交拍品9.2萬套，成交均價(jià)8319元/㎡，同比下降11%。

“因?yàn)槎质袌鲇^望的人太多，二手房再怎么降也是市場價(jià)，法拍房參照的是二手最低成交價(jià)，買家一般會有心理預(yù)期，即比二手房低多少拿下法拍房，只要比二手房便宜，那就能抵抗房價(jià)下跌一段時(shí)間。”上述法拍經(jīng)理指出。

對于，銀行直售房產(chǎn)的入市，李宇嘉認(rèn)為在止跌回穩(wěn)處于關(guān)鍵期的情況下，必須要規(guī)范銀行等機(jī)構(gòu)為了單方面保障自己的債權(quán)，而無謂地降價(jià)出售的行為。事實(shí)上，法拍房、工抵房、銀行“直售房”，都要從宏觀上統(tǒng)籌管理，才能避免資產(chǎn)價(jià)格無序下跌的現(xiàn)象。