深鐵借款300億，萬科怎么還？

深圳地鐵集團背負自身虧損，向同樣身處資金困境的萬科一次次伸出援手。

11月11日，萬科發(fā)布公告稱，公司第一大股東深圳市地鐵集團有限公司向其提供不超過16.66億元借款，用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。

這已是深鐵集團今年以來向萬科提供的又一筆借款。據(jù)統(tǒng)計，加上此次借款，深鐵集團已累計向萬科提供借款達309.96億元。

在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的背景下，深鐵集團自身也面臨經(jīng)營壓力，卻依然向萬科持續(xù)“輸血”。那么，這筆錢萬科還的上嗎？

深鐵也虧損

作為深圳軌道交通建設的主力軍，深鐵集團上半年營業(yè)收入72.84億元，同比減少21.67%，歸屬于母公司股東的凈利潤虧損約33.61億元。

盡管虧損額度同比收窄約4.32億元，但業(yè)績壓力不容小覷。

深鐵集團的收入主要來源于兩大板塊：地鐵、鐵路運營及管理設計業(yè)務與站城一體化開發(fā)業(yè)務。

上半年，地鐵運營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入約55.92億元，同比增長16.34%。

然而，地鐵運營的成本高達68.6億元，同比增長13.66%，收入與成本間存在約12.68億元的缺口。

這揭示了城市軌道交通運營的普遍困境：票務收入難以覆蓋運營成本。

站城一體化開發(fā)業(yè)務曾是深鐵集團收入和利潤的重要支撐，2021年至2023年，該業(yè)務收入占比均超過總營收的一半。

然而，今年上半年，這塊業(yè)務營業(yè)收入同比減少63%，僅約16.25億元，收入占比繼續(xù)跌至22.3%。

深鐵集團表示，收入的下降主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致。

截至6月末，深鐵集團資產(chǎn)總計7932.32億元，負債合計4796.2億元，資產(chǎn)負債率約為60.46%，較去年同期略有提升。

為積極推動后續(xù)重大項目建設，上半年深鐵集團完成固定資產(chǎn)投資442.82億元，同比增長34%，資金壓力可見一斑。

萬科的危機

與深鐵集團相比，萬科的財務狀況更為嚴峻。

2025年上半年，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損高達119.47億元。

報告期內(nèi)業(yè)績虧損的主要原因包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；新增計提了資產(chǎn)減值；部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

上半年萬科實現(xiàn)營收1053億元，雖然收入規(guī)模仍達千億，但銷售額同比下滑46%至690億元，下滑幅度高于中國百強房企的平均降幅。

惠譽指出，萬科銷售額大幅下滑已擠壓其自由現(xiàn)金流和流動性狀況。

截至2025年6月末，萬科的可用現(xiàn)金從2024年末的840億元降至690億元，而其中大部分現(xiàn)金為預售監(jiān)管現(xiàn)金存款，可自由動用資金有限。

值得注意的是，萬科前三季度虧損情況持續(xù)惡化，歸屬于上市公司股東的凈虧損280.2億元，虧損額比去年同期擴大56%。

萬科坦言，“公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢依然十分嚴峻，資金緊張局面進一步加劇，債務償還面臨較大壓力。”

如何還債？

面對累計超過300億元的股東借款，萬科如何償還？

從短期來看，萬科主要依靠資產(chǎn)處置和大股東持續(xù)支持來維持流動性。

2025年上半年，萬科簽訂資產(chǎn)處置合同64億元，收到資產(chǎn)處置現(xiàn)金所得40億至50億元。

萬科還積極盤活存量資產(chǎn)，上半年通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能近百億元，盤活回款近60億元。

自2023年以來，萬科已盤活貨值約785億元，累計實現(xiàn)新增銷售超200億元。

此外，萬科的經(jīng)營服務業(yè)務也提供了一定的現(xiàn)金流。

上半年，萬科經(jīng)營服務業(yè)務全口徑收入284億元。萬物云實現(xiàn)營收182億元，保持行業(yè)領(lǐng)先的存量住宅市場拓展能力。

萬科的長租公寓業(yè)務規(guī)模、效率、納保量保持行業(yè)第一，運營管理超27萬間。

物流業(yè)務出租率保持行業(yè)領(lǐng)先，庫內(nèi)運營、運輸?shù)确帐杖胪仍鲩L43%。

從債務結(jié)構(gòu)來看，萬科已如期完成243.9億元公開債償還，2027年之前已無境外公開債到期，這為其提供了喘息之機。

然而，惠譽認為，即使計入資產(chǎn)處置所得，萬科2025年、2026年自由現(xiàn)金流仍將保持負值，預期流出將分別為90億至100億元、50億元。

這意味著，萬科仍需要深鐵集團的持續(xù)支持才能履行財務義務。

不過，這段“聯(lián)姻”正如市場分析師所言，萬科要想真正走出困境，必須依靠自身“造血”，通過新項目的開發(fā)和新業(yè)務的利潤逐步對沖歷史經(jīng)營風險。

否則，再多的“輸血”也難以為繼。

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