2.4萬套銀行房產急拋售，樓市要崩盤了嗎？

打開京東資產平臺，搜索欄自動聯想的熱詞不再是電子產品，而是"銀行直供房"。四川農信系統掛牌2.4萬套、廣東農信1.2萬套、遼寧農信1.1萬套......這些冰冷的數字背后，是銀行柜臺正在演變為中國最大的"線上售樓處"。當金融機構集體變身房產中介，這場史無前例的資產大甩賣，究竟釋放出怎樣的市場信號？

銀行倉庫里的"不動產堰塞湖"
蘭州農商行打包出售的471套商業用房，像超市貨架上的臨期商品般被標注"五折起拍"；吉林銀行員工的朋友圈里，房產銷售海報取代了理財產品廣告；廣東某農信社的年度報告中，"抵債資產處置率"首次超越"不良貸款率"成為核心KPI。這些細節拼湊出一個殘酷現實：銀行手里積壓的房產，已從零星抵押物升級為需要系統性消化的"不良資產包"。

與傳統法拍房不同，這批"銀行直供房"具有鮮明的時代特征。從區域分布看，新一線城市占比38%成為重災區，沈陽、成都等地的商業物業占比高達62%；三四線城市則以住宅為主，但普遍存在配套缺失問題，如海南澄邁某度假房入住率不足10%。更值得關注的是單家銀行處置規模——四川農信2.4萬套的掛牌量，相當于中型房企兩年的開發量。

斷供潮背后的債務鏈崩塌
遼寧沈撫新區某學區房的拍賣檔案里，記錄著典型的債務傳導路徑：開發商抵押在建工程獲取經營貸→銷售遇冷資金鏈斷裂→銀行收回250套抵債房→掛牌價較市場低30%仍六次流拍。這類案例在2024年企業貸款違約數據中得到印證——以房產為抵押物的對公不良貸款同比激增217%。

個人住房貸款同樣暗流涌動。某股份制銀行內部數據顯示，其收回的住宅類抵押物中，"負資產"（未還貸額超過市價）占比已達19%。當鄭州某購房者發現同小區銀行直售價比自家房貸余額還低40萬時，斷供就成了理性選擇。這種"房價下跌→斷供增加→銀行拋售→房價再跌"的惡性循環，正在考驗金融系統的風險隔離能力。

流動性危機還是價值重估？
對比歷史數據會發現有趣現象：當前銀行處置規模雖創紀錄，但主要集中在外圍區域。核心地段優質資產仍被銀行攥在手中，如北京某國有大行2024年處置的CBD寫字樓，成交價反而較評估值上浮12%。這種"劣質資產出清，優質資產惜售"的分化策略，更像市場自發的價值發現過程。

從宏觀經濟視角看，銀行加速處置恰與居民部門去杠桿同步。2024年全國法拍房數量同比增長53%，但銀行直售渠道的均價降幅（25%）遠低于法拍市場（38%）。這說明金融機構正在用"以價換量"的精準策略，避免資產價格螺旋式下跌。正如某資產管理公司負責人所言："現在不是沒有接盤俠，而是買賣雙方對資產的定價認知需要重新校準。"

十字路口的三種可能
情景一：軟著陸模式。隨著保障房建設加速，銀行將偏遠地段住宅批量轉讓給地方政府，2025年底前完成50%存量去化，市場逐步企穩。這需要財政政策與金融政策的精密配合，目前已有廣東、浙江等地試點"銀政合作"收儲模式。

情景二：流動性陷阱。若處置速度持續快于市場消化能力，可能引發區域性價格踩踏。參考日本經驗，當銀行拋售量達市場總成交量20%時，將觸發非理性拋售。目前四川等地的銀行房源占比已接近15%警戒線。

情景三：新平衡格局。商業地產通過REITs證券化，住宅市場形成"商品房+保障房+銀行直供房"三級體系。建設銀行近期試水的"租賃權信托"產品，或許預示著存量時代的創新方向。

對于普通購房者而言，銀行甩賣潮既是警示也是機遇。成都某剛需家庭以市場價七折購得銀行處置房，省下的80萬恰好覆蓋子女教育基金；但沈陽某投資者抄底的30套公寓，卻因物業缺失陷入長期空置。當住宅逐漸剝離金融屬性，或許正如某位銀行資產保全經理所說："撿漏的前提，是做好住十年的準備。"