法拍房供應規模大回落，成交延續高位

本月66%的法拍房源為溢價成交，為年內新低。

◎ 文 / 馬千里

2025年10月，法拍房供應規模環比大幅回落，成交規模延續高位。本月法拍房掛拍2.9萬套，環比下降31%，同比下降13%；成交5169套，環比上升3%，連續3個月在5000套以上。競拍熱度延續低位，成交房源的溢價中位數為9.7%，約5.3%的成交房源出價次數達到100次以上。

核心要點

掛拍量：環比回落，新增掛拍2.9萬套，下半年以來新低。

交易量：高位延續，成交5169套，連續3個月超過5000套法拍房成交。

成交率：全國平均成交率21%，如期迎來回升。

折價率：掛拍和成交房源平均折價率均有所增加，賣方變賣房源折價率增加最為顯著。

后市展望

本月法拍房成交量延續年內高位，已連續3個月保持在5000套以上。不過市場熱度仍處低位，從交易指標可見：34%的房源底價成交，創年內新高；僅有5.3%的房源出價次數超100次，為年內最低。值得關注的是，隨著賣方折價意愿提升與供給規模調整，本月平均成交率回升，重回年內均線水平。

特殊個案中，普通二手房源通過法拍渠道成交的現象愈發普遍，約9.4%的成交房源屬于正常買賣的普通資產，這類房源溢價率中位數高達28倍，本質是借助法拍渠道加速房產流轉。深圳、廣州、上海等一線城市本月此類成交超10宗，足以說明普通二手房源已成為法拍市場的重要組成部分，助力居住權循環流動。這些房源既包含普通賣家通過拍賣公司參與的標的，也涵蓋銀行直供的抵債資產。

個體掛拍層面，本月有多宗超億元高總價標的試水法拍市場，如河源萬綠湖酒店項目、深圳新地中央廣場44套房產等。結合各地廣義庫存壓力顯現的趨勢，預計未來會有更多大型項目進入法拍市場。而成交的高總價法拍房，大多具備明確盈利預期或稀缺屬性，就典型案例來看：南山區華僑城純水岸別墅三面臨湖、實際使用面積超2000平方米，最終以3.6億元創下法拍房成交新紀錄；廈門一主城區會所項目憑借年租金千萬元的優勢，以1.12億元成交，溢價41%。

10月“十五五”規劃建議在房地產領域主要聚焦新房的投資、開發、銷售制度改革，但法拍房市場作為房地產風險處置的關鍵環節，其走向也應得到足夠重視。從行業現狀來看，當前房地產廣義庫存達百億平方米級別，對應至少十萬億元級的積壓庫存待處置，行業需充分利用法拍房等風險處置抓手。面對大量破產、抵押項目流入法拍或資產處置環節的現實，各地主管部門在編制住房發展規劃時，應兼顧法拍房市場的低價房源供應，避免新庫存積壓；尤其在保障性住房建設方面，可關注產權清晰的合適項目，通過收購大型項目轉化為保障房，從而實現庫存消化與保障房供給的雙重受益。

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掛拍量

供應規模大幅回落，降至下半年以來新低

供應端方面，10月新增掛拍2.9萬套，環比下降31%，同比減少13%。起拍總價271億元，環比下降33%。本月新增掛拍套數環比回落，為下半年以來新低。

從各城市情況來看，本月共有5個城市新增掛拍套數超過500套，較上月減少5個。重慶本月掛拍1430套，繼續維持在各城市首位。掛牌500套以上的5個城市合計供應4450套，占全國新增掛拍總量的15%。

一線城市中，廣州掛拍360套，繼續居于首位，深圳以215套排在第二，上海、北京分別為163和128套。掛牌總價方面，深圳掛拍房源起拍總價12.8億元，為全國掛拍總價最高的城市，此外上海、北京、廣州分別為9.3億元、7.9億元和6.7億元。

本月共有10宗起拍價超億元的掛拍標的，均為大型房地產、商業體或多套房產共同起拍。本月起拍總價最高標的項目為河源萬綠湖酒店項目及其周邊的商業街、花園洋房和酒店公寓，變賣價為7億元，為9.79億元參考價的71.5%。該項目位于4A級萬綠湖風景區內，項目投資超過10億元，合計建筑面積達到13.7萬平方米，其中酒店部分11萬平方米，商業體部分0.8萬平方米，花園洋房0.9萬平方米，酒店公寓0.8萬平方米。該酒店由于債務糾紛等問題，在2023年即已停止運營，于2025年8月啟動法拍程序，在首次7.9億元拍賣未拍出后，二次標的范圍縮減至113套酒店公寓及21棟別墅，但仍未成交，最終在10月進入變賣程序。不過該酒店不僅租賃情況復雜，部分物業租期已超10年，且整體資產估值偏高，疊加此前產權糾紛、違章搭建等遺留問題，預計本次變賣仍將面臨多重現實挑戰。

深圳新地中央廣場44套房產在二次流拍之后，本月進入變賣環節，變賣價為2.64億元，僅為4.71億元參考價的56%，均價僅為8400元/平方米，計入約2500萬元的物業欠費，均價約為9200元/平方米。

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成交量

10月延續高位
深圳頂豪別墅3.6億成交、溢價69.5%

成交方面，10月典型城市法拍房成交5169套，環比上升3%，同比上升8%，延續年內高位。本月法拍房成交金額59億元，較上月環比上升4%。

月內競拍熱度延續低位，66%的房源為溢價成交，成交法拍房的中位出價次數為14次，較上月持平，5.3%的房源競拍次數達到100次或更高，較上月下降0.2個百分點。

本月廣州市法拍房成交套數繼續居于首位，達到205套，溫州、杭州、寧波分列2-4位，成交套數均不低于150套。就金額來看，深圳以8.4億排在第一，其后是上海5.8億、杭州4.4億，廣州3.3億、北京2.2億，其余城市均不足2億元。

本月有多個城市出現了低價起拍的法拍房，成交價格均達到起拍價的10倍以上，這些房源共有352套，占本月成交標的總量的7%。且無一例外，這些房源均為正常買賣的普通資產，而非涉及訴訟、破產、涉案等情形的常見法拍房源。雖然其中極為極端的“1元起拍”情況有所減少，但在目前的法拍房市場中，此類正常買賣的普通資產，已經成為了法拍渠道的主要組成部分之一。譬如威海、惠州、深圳、廣州、煙臺、上海等城市本月均有超過10宗此類房產成交。

本月熱度最高的一宗成交房產，為深圳南山區華僑城純水岸的一處別墅，10月31日以3.64億元的高價成交。別墅建筑面積639.35平方米，規劃為地上2層、地下1層的獨棟別墅，作為純水岸小區48棟獨棟別墅中面積最大的戶型，其實際實用面積超2000平方米，還附帶1000平方米以上的私家花園，三面臨湖且臨湖面長達100米，占據雙碼頭端頭位，堪稱片區“墅王”，稀缺的景觀資源與核心占位讓其具備極強的獨特性。此次拍賣的評估價為3.07億元，起拍價約2.15億元，吸引了6名高凈值買家報名參拍，在超19.2萬人次的圍觀下，經過118輪激烈競價，最終以溢價1.49億元、69.5%的高溢價率成交，單次加價幅度達百萬級別，充分展現了市場對稀缺高端資產的追捧。回溯該房產歷史，其2010年12月由原業主從華僑城置業一手購入時登記價格為1.88億元，歷經14年價值漲幅超1.76億元，長期增值潛力顯著。作為深圳豪宅聚集地的華僑城板塊，波托菲諾純水岸系列向來以臨湖景觀和高端定位聞名，而這宗標的的火熱成交，不僅印證了核心地段豪宅在市場調整期的強抗跌性，更折射出高凈值群體對稀缺不動產的長期信心，隨著法拍機制透明化與平臺服務的完善，此類核心資產也正成為高端資產配置的重要風向標。

廈門思明區一處會館也以高溢價成交，拍賣標的地上一、二層為會所，地下一層為車庫，總用地面積1萬平方米，建筑面積1.2萬平方米，其中地下一層人防區域999.65平方米不確權。物業原作為廈門駿豪會酒店運營，建筑設計融合園林布局，定位高端。評估價為1.13億元，起拍價為7913萬元。競拍時吸引7人報名，歷經84輪加價及69次延時，最終以1.12億元成交，溢價41%，接近評估價。按法拍房披露資料，該會館目前年租金（含物業費）收入可達千萬元級別，雖然會所土地使用年限已經不足5年，但投資回報率仍極為可觀。作為兼具穩定收益與增值潛力的核心地段商業資產，對于資金充裕、具備商業運營經驗的投資者，仍是長期資產配置的優質選擇。

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成交率

10月成交率迎來回升，重新回到年內高位

據CRIC抽樣調查數據，10月法拍房成交率21.4%，較上月環比上升2.1個百分點。正如上月所預計，隨著四季度法拍房供應規模的回落，再加之供給側折價率的增加，以及更多二手房源選擇法拍渠道加速成交，10月份法拍房成交率迎來回升。

分城市來看，重點城市中深圳以45%的成交率躍居首位，杭州、廈門、太原、福州、寧波、南京、天津、上海、南寧也在30%以上。大多數一二線城市的法拍房成交率明顯高于全國平均。其中蘇州成交率較上月的23%大幅下降至4%，主要是永威姑胥府的兩棟商住樓出現了大量流拍，這些商住房源戶型集中在100-130平方米，起拍價集中在130-160萬元區間，在住宅市場也面臨流速挑戰的現狀環境下，大批量上市的大面積商住房更加問津者寥寥。

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成交溢價

溢價房源占比創年內新低
僅10%房源成交價超過評估價

從成交房源“成交價/起拍價”的分布曲線來看，本月66%的法拍房源為溢價成交，為年內新低。其中溢價率排名前10%的房源，溢價率均超過160%，這些房源多是正常交易的普通房產，僅通過法拍渠道加速成交，因起拍底價設置極低，它們的溢價率遠高于破產、訴訟等常見類型的法拍房。

不過二手房源一般沒有對應評估價，聚焦常見法拍房源的“成交價/評估價”分布來看：本月僅10%的成交房源價格超過評估價，這些房源多為產權清晰、無戶口及租賃糾紛的改善性住宅，且九成以上是一拍成交。但65%房源還是需要折價超過二成才能成交，多數法拍房仍需足夠折價才能順利出讓。

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起拍折價

買賣雙方均傾向壓價，賣方變賣類房源降價幅度明顯加大

10月成交法拍房的平均折價率32.7%，環比上升0.4個百分點；掛拍法拍房的平均起拍折價率為29%，上升了0.8個百分點，為二季度以來新高。掛拍折價率和成交折價率差距較上月縮小，為3.7個百分點，供求雙方判斷趨同。

本月買賣雙方壓價傾向均有所上升，其中掛拍的變賣類房源降價幅度最大，10月份平均折價率達到32.7%，較上月增加了1.2個百分點，重新回到年內高位。受一二手房交易量變化影響，本月法拍房市場的折價率也出現了增加。

對比掛拍和成交折價率差異，一拍房源相差3.4個百分點，較上月增加0.3個百分點；二拍房源相差4.8個百分點，較上月增加0.7個百分點；變賣房源兩者相差1.2個百分點，減少1.7個百分點。就不同拍賣階段的區別來看，對于變賣類房源的認知進一步趨同，有益于進入最終處置階段房源的成功出讓。

排版：鳥姐

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轉自：克而瑞地產研究(cricyjzx) 多謝配合