業主知情權的權利邊界與實現方式｜實務方圓

業主知情權的權利邊界

與實現方式

——林某與上海景某物業管理有限公司業主知情權糾紛案

裁判要旨

業主知情權的范圍以涉及業主共有和共同管理權益且客觀存在的信息為限。對于要求公布、查閱物業服務企業純內部經營性文件、與業主權益無直接關聯或超出必要合理范圍資料的主張，人民法院不予支持。業主知情權的表現形式應當以查閱權為主，并可以利用攝像、錄影或者其他技術手段進行復制，產生的費用由業主自行承擔。

【案 情】

原告（上訴人）林某訴稱：

上海景某物業管理有限公司（以下簡稱景某物業）不履行其應盡的物業管理與服務義務，損害了其在小區安全、環境衛生、公共設施完好方面的合法權益。為了行使其對物業管理和公共收益的知情權與監督權，林某訴請景某物業提供共計22類文件材料供其查閱、復制，主要內容可歸納為以下六類：

1.物業服務選聘與合同文件，包括前期物業招投標文件、物業服務合同、補充協議及附件等；

2.物業費與公共收益財務資料，包括物業費、車位管理費、公共收益（廣告、停車、場地租金等）的收支明細、原始憑證及定價審批文件；

3.物業承接查驗資料，包括物業共用部位、設施設備的現場查驗記錄、交接清單、移交文件等；

4.維修資金相關賬目與憑證，包括專項維修基金收支、公共收益轉入維修基金的憑證、維修項目費用及分攤清單等；

5.日常管理記錄與專項事務文件，包括違章建筑整改與上報記錄、公共責任保險單、戶內報事與檢修記錄、垃圾點調整、電梯維保、充電樁拆除、人車分流等事項的審批或征詢文件；

6.內部管理與人事資料，包括物業人員花名冊、勞動合同、考勤、資質證書、培訓記錄、績效考核、應急預案、投訴回訪機制及滿意度調查等。

被告（被上訴人）景某物業辯稱：

一、部分材料屬內部經營信息或自主經營權范疇，不屬于法定知情權范圍，依法不應提供。此類材料與業主的共有權和共同管理權無直接關聯，若允許查閱將不當干預企業經營自主權。

1.物業服務選聘與合同文件：除已公開的《前期物業服務合同》外，相關的招投標文件、詳細策劃方案等屬于建設單位與物業公司之間的內部選聘文件，無需向業主公開。

2.內部管理與人事資料：物業人員的花名冊、勞動合同、薪酬、考核、培訓記錄等純屬企業內部人力資源管理信息，與業主權益無關。3.部分日常管理文件：如安全生產應急預案、內部投訴處理流程、滿意度調查等屬內部管理規程，非法定公開內容。

二、部分資料客觀上不存在或景某物業并未持有，無法提供。景某物業并非相關信息的制作或保存主體，或相關事實并未發生，故無相應材料。

1.維修資金相關賬目與憑證：因小區未成立業委會，維修資金賬戶未啟用，故不存在維修資金收支及公共收益轉入維修基金的賬目。小區公共維修由物業墊付，無按戶分攤清單。

2.部分日常管理記錄與專項事務文件：如垃圾投放點調整、充電樁拆除、綠化變更等事項，均由居委會組織或屬業主/開發商行為，物業未制作或保存相關審批文件；林某戶內的特定檢修記錄由開發商負責，物業并未持有。

三、部分材料雖非法定必須公開，但景某物業愿意配合提供。

1.物業承接查驗資料：部分共用設施設備的現場查驗記錄、交接清單等，被告愿意提供其持有的部分。

2.部分日常管理記錄：如違章建筑整改通知備份、公共責任保險單等，被告亦愿意配合提供。四、部分信息已依法履行公開義務。景某物業已將《前期物業服務合同》、公共收益收支情況等核心信息在小區公告欄及政府指定平臺進行公示，已滿足法定公示要求。

法院經審理查明：

林某系涉案房屋產權人。景某物業作為前期物業入駐上述房屋所在小區并為小區提供物業服務。小區服務監督公示牌對《前期物業服務合同》、前期物業管理期間小區公共收益收支公示表等資料進行了公示，合同中約定：物業服務模式采取包干制，物業費盈余或虧損均由景某物業承擔。景某物業的服務內容涵蓋共用部位維護、設施設備運行、綠化養護、清潔衛生、秩序維護等。維修基金的收支情況、公共收益支出情況在小區樓棟內、物業服務中心前臺墻上、“上海物業微信公眾號”進行了公示。林某認為景某物業應向其提供訴請中的相關材料，故涉訴。

另查明，涉案小區未成立業委會，因此業主繳納的物業維修資金在房辦的維修資金賬戶里，景某物業無法使用，目前小區維修的款項由景某物業墊付。小區物業用房位于59棟3層，1、2層是居委會在使用，3層的物業用房沒有對外出租。

【審 判】

一審法院判決：

上海市嘉定區人民法院于2024年12月31日作出(2024)滬0114民初16539號民事判決，

一、景某物業應于判決生效之日起十日內向林某提供涉案房屋所在小區物業工作人員的投訴機制供查閱；

二、景某物業應于判決生效之日起十日內向林某提供自2021年4月1日至2024年4月30日期間物業管理費及車位管理費的收支賬目及相關明細、財務憑證供查閱；

三、景某物業應于判決生效之日起十日內向林某提供2021年4月1日至2024年4月30日涉案房屋所在小區共有部分使用情況、經營服務收益、公共收益(包括但不限于停車費、廣告費、充電樁收入、租金等)的賬目、與第三方訂立的合同、交易明細、財務憑證及發票供查閱；

四、景某物業應于判決生效之日起十日內向林某提供2021年4月1日至2024年4月30日涉案房屋所在小區的公共收益支出明細及財務憑證(包括但不限于環境治理、工程維護、客服支出、管理費用支出等)供查閱；

五、景某物業應于判決生效之日起十日內向林某提供2021年4月1日至2024年4月30日涉案房屋所在小區維修資金的籌集及墊付維修費用支出情況(包括墊付維修費用支出賬目明細及合同、轉賬憑證、發票等)；

六、林某對上述第一至第五項資料如需復印、拍攝、數字拷貝，景某物業應予以協助，由此產生的費用由林某自行承擔；

七、對林某的其余訴訟請求不予支持。宣判后，林某不服，提起上訴。

二審法院判決：

上海市第二中級人民法院于2025年4月24日作出民事判決，駁回上訴，維持原判。

法院生效裁判認為：

業主就建筑區劃內涉及業主共有權以及共同管理權的相關事項享有知情權，但應以與業主合法權益有關且客觀存在的信息為限。本案的爭議焦點為：林某要求景某物業提供、查閱的資料是否屬于業主以合理方式在合理范圍內行使知情權。

第一，業主對建筑區劃內涉及業主共有權以及共同管理權的相關事項行使知情權的范圍，應以與業主合法權益有關且客觀存在的信息為限。根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定，業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。需要特別指出的是，前述規定的第五項載明業主知情權的內容包括“其他應當向業主公開的情況和資料”，該條規定的設置意義在于保證規范的周延性，避免存在漏洞。

在現實生活中，由于共有部分及管理事項具有不同的形態，業主知情權的義務主體亦不盡相同，如不對業主知情權的范圍加以限制，將因披露范圍過大而導致披露主體成本過高，負擔過重。業主雖依法對上述規定內容享有知情權與監督權，但業主對與其合法權益無關的信息沒有必要面面俱到的了解，義務主體亦無須事無巨細地披露與業主合法權益無關的信息。針對與業主權益無關的資料、不屬于法定應當公開范疇的資料、無充分證據證明客觀存在的資料、內部經營管理性資料，林某要求提供的，不予支持。

第二，關于業主知情權的表現形式，應當以查閱權為宜，在查閱過程中，相關義務主體負有協助義務，相關義務主體對于已公布的文件和資料仍應允許業主查閱，如確實沒有相關資料，則應以情況說明方式進行公示告知。業主為有效行使查閱權，因小區物業管理事務紛繁復雜、資料數量龐大，如僅允許業主查閱，對于不具備專業知識的業主來說，無法順利全面地行使知情權，更不可能以此進一步行使監督權，故業主享有利用攝像、錄影或者其他技術手段進行復制的權利，如需復制材料而產生的費用應由業主自行承擔。

【評 析】

隨著我國城市化進程的不斷深入和人民群眾權利意識的日益覺醒，物業管理領域中的業主知情權糾紛正逐漸成為關乎社區和諧、影響基層治理的重要司法議題。業主知情權，作為建筑物區分所有權中共同管理權的核心派生權利與實現基礎，是保障業主有效監督物業服務活動、維護自身共有財產權益不可或缺的法律工具。我國民法典、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）第十三條等法律法規，雖初步構建了業主知情權的制度框架，旨在平衡業主與物業服務企業之間的信息不對稱，但在紛繁復雜的司法實踐中，該權利的行使與保障仍面臨諸多懸而未決的困境與挑戰。

本案中，林某作為小區業主，要求物業公司公開涉及共有部分管理、公共收益、財務賬目、承接查驗檔案等共計22類資料，其請求范圍廣泛、內容具體，幾乎涵蓋了物業服務的各個方面。景某物業則提出了多重抗辯理由，主要包括“部分材料不屬于法定知情權范圍”“材料不存在或未持有”“屬于內部經營性文件”“包干制模式下無需公開經營性賬目”等。法院經審理后，對林某的訴訟請求進行了區分處理：支持了其關于公共收益、維修資金、物業費收支等核心財務信息的知情權；駁回了涉及內部經營管理、人事檔案等與業主權益無直接關聯的請求。這一判決不僅明確了業主知情權的行使邊界，也對物業公司以“包干制”由拒絕公開信息的抗辯立場進行了突破，具有重要的法律意義和實務參考價值。

一、實證探尋：業主知情權行使范圍的立法留白與司法困境

（一）立法留白：業主知情權法定邊界存在模糊性與抽象性

司法解釋第十三條在列舉四類應當公開的情況和資料后，以“其他應當向業主公開的情況和資料”作為兜底條款。然而，該“兜底條款”的范圍極具彈性，缺乏明確的界定標準。這直接導致在審判實踐中，對于超出明確列舉范圍的資料（如內部審批流程、員工薪酬、詳細的財務原始憑證等）是否屬于知情權范疇，司法實踐中產生存在截然不同的理解與判斷。權利的邊界不清，既容易誘發業主提出過于寬泛甚至帶有騷擾性質的查閱請求，也給予了義務主體（物業公司、業委會）過大的抗辯空間，從而成為糾紛產生的根源。

（二）司法困境：業主知情權行使中的目的審查、利益衡量與舉證責任規制缺失

理論上，業主行使知情權需以“監督物業共同事務管理”為目的。然而，在個案中如何審查業主的主觀目的？當業主聲稱為了監督，而物業公司抗辯其目的乃出于私人恩怨或濫用權利時，法院應依據何種標準進行判斷？是采取較低的形式審查，只要業主聲稱合理即可，還是需要進行實質性的探究？若采取實質性審查，舉證責任又當如何分配？目的的正當性是權利行使的合法性基礎，此標準的缺失直接導致了司法裁判的不統一與說理的困難。

此外，業主知情權與其他合法權益的沖突亟待調和。業主知情權并非一項絕對權利，其行使可能與他人的隱私權、企業的商業秘密和經營自主權發生激烈碰撞。例如，業主要求查閱業主大會表決票原件，可能涉及其他業主的個人信息；要求提供物業公司的詳細成本利潤構成，可能觸及企業的商業秘密。在“包干制”物業服務模式下，物業公司常以“自負盈虧，屬內部經營信息”為由拒絕公開核心財務數據。如何在此類權利沖突中運用比例原則進行精細化的利益衡量，既充分保障業主的核心監督權，又不至于損害其他法益，成為司法實踐中的一大難題。

最后，舉證責任分配的規則尚不明確，加劇了業主的維權難度。在知情權訴訟中，當業主主張某項資料存在而義務主體聲稱“不存在”或“未持有”時，證明責任應如何分配？是適用“誰主張，誰舉證”的一般原則，要求業主首先證明該資料客觀存在，還是應基于信息占有的不對稱性，要求距離證據更近的義務主體承擔更重的舉證責任？實踐中，業主往往因難以獲取證據而陷入舉證困境，而義務主體則可能以“材料已遺失”“從未制作”等理由輕松抗辯，若證明規則不清，極易導致實質不公。

（三）執行困境：業主知情權判決的救濟渠道缺位

即便業主獲得勝訴判決，支持其查閱相關材料，若義務主體拒不履行或消極拖延，業主如何實現其權利？現行的“排除妨害”或“要求協助”的判決在執行階段常面臨可操作性不強的困境。此外，單個業主維權成本高、周期長，與作為組織的物業公司或業委會相比，其訴訟能力和資源均處于弱勢，這進一步挫傷了業主通過司法途徑維護權利的積極性。

二、法理探究：業主知情權的法律基礎與功能定位

業主知情權并非憑空產生，而是源于建筑物區分所有權制度中的共同管理權。從法律體系角度看，這一權利的確立經歷了從物權法到民法典的演進過程。物權法第七十九條首次明確了業主對維修資金使用情況的知情權，而民法典第二百七十一條則進一步擴展了業主對共有部分的共同管理權。司法解釋層面的發展更為顯著，司法解釋第十三條采用“列舉+兜底”的立法技術，既明確了知情權的核心范圍，又為新型糾紛的解決預留了空間。

值得注意的是，地方性法規在這一領域也發揮著重要作用。以上海市為例，《上海市住宅物業管理規定》第四十二條詳細規定了物業服務企業應當公示的信息范圍，包括物業服務內容和標準、收費項目和標準、公共收益收支情況等，這些規定與上位法形成了有機銜接，共同構建起業主知情權的法律保障體系。

從法社會學視角來看，業主知情權在現代社區治理中發揮著多重功能：

首先，它是實現業主自治的基礎。業主大會和業委會的有效運作，離不開充分的信息供給。

其次，知情權是平衡物業服務合同中信息不對稱的重要工具。物業服務的專業性和長期性特征，使得業主在締約和履約過程中處于信息弱勢地位，而知情權的確立有助于矯正這種不平衡。

最后，從更宏觀的角度看，業主知情權促進了社區治理的透明化和規范化，是構建和諧社區關系的重要制度保障。

三、破局之道：界定業主知情權行使的具體合理界限

（一）純內部經營性文件的排除法理

企業內部經營管理文件的豁免公開，其法理基礎在于企業自主經營權的保護?，F代公司法理論認為，企業的經營管理權是其獨立人格的重要體現。然而，這種保護并非絕對。當企業內部信息與業主權益密切相關時，就產生了信息披露的必要性。法院在審理此類爭議時，需要進行細致的利益衡量。

具體而言，判斷某項信息是否屬于“純內部經營性文件”，應當考慮以下因素：

（1）信息與企業核心競爭力的關聯程度；

（2）信息披露對企業正常經營的影響；

（3）信息與業主權益的關聯性；

（4）信息是否涉及個人隱私或商業秘密。

在本案中，法院認為員工工資、績效考核等信息屬于企業內部管理范疇，與業主權益無直接關聯，因此不支持業主的查閱請求。這一判斷符合比例原則，既保障了業主的知情權，又維護了企業的經營自主權。

（二）客觀無法提供文件的證明責任分配

“材料不存在”抗辯的審查，涉及到證明責任的分配問題。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。物業公司以“材料不存在”為由抗辯時，應當承擔相應的證明責任。

這種證明責任包括兩個方面：

一是證明其已盡到合理的文件保管義務。根據《會計檔案管理辦法》等規定，企業應當建立健全檔案管理制度。

二是證明爭議文件確實不存在。這需要物業公司提供完整的檔案目錄、文件管理制度等證據。在本案中，景某物業未能提供充分證據證明其已盡到妥善保管義務，因此法院沒有采信其“材料不存在”的抗辯。

值得注意的是，對于某些歷史文件，如果確實因時間久遠而無法提供，法院應當考慮實際情況，允許物業公司通過其他方式（如情況說明）來履行信息披露義務。

（三）合理必要性范圍界定標準的構建

合理必要性的判斷，是業主知情權案件中最具挑戰性的環節。從法解釋學角度看，具體可從目的正當性、范圍適當性和手段必要性三個維度進行考量。

目的正當性要求業主行使知情權必須出于正當目的，如監督物業服務質量、了解共有部分使用情況等。如果業主請求信息的目的是騷擾物業公司或獲取商業競爭對手信息，則不應得到支持。范圍適當性要求請求公開的信息范圍應當與目的相匹配，避免過度寬泛的請求。關于業主知情權的范圍，其焦點主要集中在業主知情權范圍的深度、廣度和時間維度。所謂深度，是就司法解釋明確列舉的應當向業主公開的情況和資料，業主可以要求公布和查閱的具體文件包括哪些。所謂廣度，是司法解釋作為兜底條款的“其他應當向業主公開的情況和資料”如何界定，除司法解釋明確列舉應當向業主公開的情況和資料外，業主還可以要求公布和查閱哪些文件和資料。所謂時間維度，是業主可以要求公布、查閱何時間的文件和資料。手段必要性要求業主選擇的信息獲取方式應當是最小侵害的方式，如優先選擇查閱而非復制。

在本案中，法院認為林某要求提供所有原始憑證的請求過于寬泛，超出了合理必要范圍，這一判斷體現了比例原則在司法實踐中的運用。

四、救濟機制：構建業主知情權實現的保障與執行機制

破解業主知情權實現之困，關鍵在于司法機關轉變理念，從被動裁判轉向主動保障，通過精細化裁判、強有力執行與多元化機制創新，打通權利實現的“最后一公里”，真正使法律規定的業主知情權成為鮮活、可觸及的現實，從而切實提升社區治理的法治化水平。

首先，可以普遍運用“預處罰”警告機制。在執行立案后，向被執行人（物業公司或業委會）發出《預處罰通知書》，明確告知其如在指定期限內仍拒不履行，法院將依法對其處以罰款，同時對其法定代表人或不履行義務的直接責任人員予以罰款甚至拘留。此舉能有效震懾被執行人，督促其主動履行。

其次，可以充分運用罰款、拘留等強制措施。對于經“預處罰”后仍拒不履行的，堅決依法處罰。罰款金額應具有足夠的懲戒性，使其違法成本高于履行成本。必要時對主要負責人采取拘留措施，彰顯司法權威。

最后，可以將拒不履行信息納入征信系統。與發改委、住建局等部門聯動，將惡意拒不履行生效判決的物業服務企業列入失信被執行人名單，并將其不良行為記入企業信用檔案，在招投標、行業評優等方面予以限制，形成“一處失信、處處受限”的信用懲戒格局。

五、結論與展望

本案裁判體現了利益衡量的司法考量，法院在業主知情權與企業經營自主權之間找到了恰當的平衡點。這種平衡不是簡單的折衷，而是建立在權利性質分析、利益重要性評估等多重考量基礎上的理性判斷。具體而言，法院采用了分層處理的方法：對于核心共有權益信息，給予充分保護；對于邊緣性信息，適當限制；對于純內部經營信息，原則上不予支持。這種分層處理方法為類似案件的處理提供了可借鑒的裁判思路。

從發展趨勢看，業主知情權制度將朝著更加規范化、精細化的方向發展。未來可能會出現更多新型知情權訴求，如要求公開物業服務企業的服務質量評價結果、管理人員資質等信息。這些新情況新問題都需要法律界繼續深入研究和探索。

最終，業主知情權制度的發展應當服務于提升社區治理水平、改善居民生活質量的根本目標。通過法律制度的完善、司法實踐的積累和社會各界的共同努力，我們有望構建起更加和諧、透明、規范的社區治理新模式。

來源：至正研究

編輯：芷清