日產(chǎn)賣樓求生！日企掀起資產(chǎn)重組潮，背后藏著什么信號(hào)？

在全球經(jīng)濟(jì)格局深度調(diào)整與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加速的背景下，日本企業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的資產(chǎn)重組浪潮。日產(chǎn)汽車株式會(huì)社近日宣布以970億日元出售橫濱總部大樓，這一標(biāo)志性事件不僅折射出傳統(tǒng)制造業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)壓力，更揭示了企業(yè)通過(guò)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變革的戰(zhàn)略選擇。從第一三共辦公模式革新、大和控股銀座總部易主到日產(chǎn)出售總部大樓，再到政府強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)安全審查，日本企業(yè)資產(chǎn)重組已從個(gè)案發(fā)展為系統(tǒng)性趨勢(shì)。

一、日產(chǎn)的困境與自救

11月5日，日產(chǎn)汽車株式會(huì)社正式宣布，將其位于橫濱市的總部大樓以970億日元的價(jià)格出售給美國(guó)私募投資集團(tuán)KKR旗下的私募基金MJI。出售手續(xù)將于12月完成。

這一交易不僅是日產(chǎn)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)壓力的重要舉措，更標(biāo)志著日本企業(yè)在全球競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。該交易預(yù)計(jì)將在2025財(cái)年為日產(chǎn)汽車帶來(lái)739億日元的特別利潤(rùn)，從而顯著改善其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

目前，雙方已簽訂“售后回租（即企業(yè)將自有資產(chǎn)出售給金融機(jī)構(gòu)后，再以租賃方式繼續(xù)使用該資產(chǎn)的一種融資方式）”協(xié)議，日產(chǎn)將在未來(lái)20年內(nèi)繼續(xù)使用該設(shè)施，并保留對(duì)建筑物的命名權(quán)，確保公司日常運(yùn)營(yíng)不受影響。

日產(chǎn)這種策略性的資產(chǎn)運(yùn)作模式，既實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)，又保障了企業(yè)形象與運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，體現(xiàn)了日產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)重建中的務(wù)實(shí)策略。

據(jù)了解，美國(guó)市場(chǎng)銷售低迷是導(dǎo)致日產(chǎn)經(jīng)營(yíng)惡化的主要因素，特別是在電動(dòng)汽車領(lǐng)域，日產(chǎn)在產(chǎn)品布局與競(jìng)爭(zhēng)力方面未能及時(shí)追趕特斯拉等主要對(duì)手。

圖源：nippon

數(shù)據(jù)顯示，日產(chǎn)2024財(cái)年的最終損益為虧損6708億日元（上一財(cái)年盈利4266億日元），時(shí)隔3個(gè)財(cái)年出現(xiàn)虧損。10月日產(chǎn)宣布2025財(cái)年的合并營(yíng)業(yè)損益預(yù)計(jì)出現(xiàn)2750億日元的虧損（上財(cái)年盈余697億日元）。

因此，在財(cái)務(wù)壓力加劇的背景下，日產(chǎn)選擇將資產(chǎn)出售作為短期內(nèi)強(qiáng)化財(cái)務(wù)基礎(chǔ)的主要措施，通過(guò)加速資產(chǎn)變現(xiàn)來(lái)改善財(cái)務(wù)體制，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)重建進(jìn)程。

二、行業(yè)趨勢(shì)：企業(yè)資產(chǎn)重組常態(tài)化

日產(chǎn)的資產(chǎn)重組案例并非孤例。日產(chǎn)通過(guò)總部大樓出售實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，這一“售后回租”模式與大和控股銀座總部交易如出一轍，兩者均通過(guò)資產(chǎn)證券化獲取流動(dòng)性，同時(shí)保障核心業(yè)務(wù)持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

今年3月，大和控股（HD）及其子公司大和運(yùn)輸株式會(huì)社將位于東京銀座的總部大樓出售給明治安田生命保險(xiǎn)株式會(huì)社，雙方簽署了一份為期20年的租賃協(xié)議。出售所得的1200億日元資金主要用于并購(gòu)擴(kuò)張與股東回報(bào)。

這一現(xiàn)象并非個(gè)案。第一三共株式會(huì)社于2019年出售了位于日本橋的辦公樓，轉(zhuǎn)而采用租賃模式。公司計(jì)劃于2027年遷入日本橋一丁目的一棟即將竣工的高層建筑。這一決策不僅實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值最大化，更通過(guò)優(yōu)化員工工作動(dòng)線提升了辦公效率，反映了制造業(yè)企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型中的前瞻布局。

除了這幾家公司外，近年來(lái)日本企業(yè)資產(chǎn)重組的動(dòng)向也在加快。

東京商工調(diào)查顯示，2024年度日本上市公司中涉及房地產(chǎn)出售的企業(yè)數(shù)量達(dá)85家，雖然較2023財(cái)年的97家有所減少，但土地出售面積卻增長(zhǎng)了約1.6倍。70家公司的土地出售總面積達(dá)約157萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了60%。

該公司預(yù)測(cè)：在利率上升的背景下，企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)出售獲取流動(dòng)性并改善辦公環(huán)境，已成為普遍趨勢(shì)。

日本企業(yè)資產(chǎn)輕化趨勢(shì)以“出售-回租”模式為核心，通過(guò)盤活存量資產(chǎn)支持戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，同時(shí)推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)成為資本新方向。這種轉(zhuǎn)變反映了企業(yè)從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)向效率優(yōu)先的長(zhǎng)期戰(zhàn)略調(diào)，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將在未來(lái)3-5年內(nèi)持續(xù)深化。

三、修訂外資投資法 ：經(jīng)濟(jì)安全審查升級(jí)

在日本企業(yè)資產(chǎn)重組浪潮中，外資的活躍身影日益凸顯，引發(fā)了日本對(duì)經(jīng)濟(jì)安全與開(kāi)放平衡的深度思考。

JLL的最新數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，日本外資投資額已突破3萬(wàn)億日元，增速遠(yuǎn)超歷史同期水平。其中，以寫字樓為核心的商業(yè)地產(chǎn)交易，以及零售、租賃住宅領(lǐng)域的大型項(xiàng)目，成為推動(dòng)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

隨著海外投資者的加速回歸和日資投資主體的多元化，2025年下半年日本市場(chǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)升溫，全年交易額有望首次突破6萬(wàn)億日元大關(guān)。

然而，外資的大規(guī)模涌入也帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)——如何高效評(píng)估經(jīng)濟(jì)安全風(fēng)險(xiǎn)，成為日本政府亟待解決的問(wèn)題。

據(jù)《路透社》報(bào)道，2019年日本政府修訂《外匯及對(duì)外貿(mào)易法》，將需事前審查的外資持股比例門檻從10%降至1%，令審查案件數(shù)量從每年約500件飆升至2000件以上，審查壓力顯著增加。

此外，現(xiàn)行制度仍存在部分監(jiān)管盲區(qū)，如在事實(shí)上受外國(guó)政府間接控制的日本國(guó)內(nèi)投資者的案例未被納入審查范圍；外資企業(yè)間股權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的間接控制風(fēng)險(xiǎn)也缺乏明確的規(guī)制依據(jù)等。

對(duì)此，日本政府計(jì)劃于2026年再次修訂《外匯及對(duì)外貿(mào)易法》，以強(qiáng)化對(duì)外國(guó)投資的國(guó)家安全審查機(jī)制。重點(diǎn)包括：

• ?精準(zhǔn)審查?：將信息通信行業(yè)限定為網(wǎng)絡(luò)安全關(guān)鍵領(lǐng)域，豁免董事連任等低風(fēng)險(xiǎn)情形；

• ?機(jī)構(gòu)整合?：設(shè)立“日本版CFIUS”，強(qiáng)化跨部門協(xié)作；

  ※CFIUS，指的是美國(guó)外國(guó)投資委員會(huì)，負(fù)責(zé)審查外國(guó)投資是否危及美國(guó)國(guó)家安全的跨部門政府機(jī)構(gòu)。CFIUS被普遍視為美國(guó)防范敏感領(lǐng)域受外資影響的核心機(jī)制，其審查趨嚴(yán)也反映出美國(guó)在國(guó)家安全與投資自由之間不斷拉緊的政策取向。

• ?漏洞填補(bǔ)?：新增對(duì)間接投資、受外國(guó)政府影響的日本國(guó)內(nèi)投資者等情形的監(jiān)管。

日本政府通過(guò)修法，希望通過(guò)“精準(zhǔn)化審查+跨部門協(xié)作”的模式，在維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全的同時(shí)保持投資吸引力。比如擬豁免董事連任等低風(fēng)險(xiǎn)情形的申報(bào)，將審查周期從90天縮短至45天，提升投資便利性。

對(duì)于海外投資者而言，未來(lái)在日本投資需提前評(píng)估行業(yè)敏感性和股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，避免因申報(bào)延誤或合規(guī)問(wèn)題影響交易進(jìn)程。

四、結(jié)語(yǔ)

日產(chǎn)總部大樓的易主，是日本企業(yè)應(yīng)對(duì)全球化競(jìng)爭(zhēng)壓力下調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略的縮影。在這場(chǎng)資產(chǎn)重組浪潮中，企業(yè)通過(guò)“賣樓求生”優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，外資借機(jī)布局核心資產(chǎn)，政府則需在開(kāi)放與安全間謹(jǐn)慎權(quán)衡。未來(lái)，如何將資產(chǎn)變現(xiàn)轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新動(dòng)能，將成為日本經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵命題。

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