《數(shù)據(jù)周報91》：債務(wù)出清將引發(fā)房地產(chǎn)第二輪下跌？

數(shù)據(jù)周報91（2025年11月10日-16日）

1.銀行直供房增加釋放了什么信號？

2.10月的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

3.中國這輪房價調(diào)整有什么不同？

4.債務(wù)危機為何會影響地產(chǎn)出清？

5.投資連續(xù)兩月階段性放緩

6.工業(yè)小幅回落，出口壓力增加

7.10 月社融增量溫和回落

8.補貼退潮，汽車家電銷售下降

正文

1.銀行直供房增加釋放了什么信號？

最近有社友關(guān)注到，拍賣平臺上的銀行直供房正在大規(guī)模增加，相關(guān)媒體也有不少報道。什么是銀行直供房呢？其實就是銀行持有的可直接出售的房產(chǎn)。這些房子的來源很明確，一般是企業(yè)或個人因經(jīng)營不善、無力償還貸款，被銀行收回的抵押品。銀行會把這些抵押房產(chǎn)放到資產(chǎn)處理平臺上出售，價格通常比市場價低 30% 以上。

這種房屋大規(guī)模增加，意味著什么？銀行直供房的渠道其實一直存在，但過去規(guī)模并不大。以前銀行處理這類資產(chǎn)，更多會通過法院拍賣程序，或者把相關(guān)業(yè)務(wù)外包給資產(chǎn)處理公司，由他們負責推進法院拍賣。

現(xiàn)在之所以選擇直供房渠道，核心是違約數(shù)量增長太快，法院拍賣渠道的處置效率極低，導(dǎo)致這類房產(chǎn)庫存大量積壓。銀行為了盡快回收現(xiàn)金、處理不良資產(chǎn)，才主動選擇直接出售的方式。這背后反映的現(xiàn)實是，越來越多人供不起房貸，斷供違約情況持續(xù)增加，銀行面臨著考核壓力和資本回流壓力，不得不加快處置這些抵押房屋。

這也印證了我一直強調(diào)的觀點：我們這一輪房地產(chǎn)調(diào)整，并非簡單的價格回調(diào)，而是一場真正的房地產(chǎn)債務(wù)危機。

2.10月的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

本輪房地產(chǎn)調(diào)整已持續(xù)三四年。去年 924 新政出臺后，一線城市房價下跌趨勢有所放緩，甚至連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)環(huán)比上漲的積極態(tài)勢，這一向好趨勢一直延續(xù)至今年 2 月。但進入 3 月后，房價再度陷入環(huán)比負增長區(qū)間，4月起數(shù)據(jù)又開始走向下的趨勢。

國家統(tǒng)計局 11 月 14 日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10 月 70 城房價整體降溫態(tài)勢未改。

價格層面，10 月一二線城市二手房價格環(huán)比分別下降 0.9%、0.6%，其中廣州二手房同比下跌 6.4%，創(chuàng)下一線城市最大跌幅；三線城市二手房價格環(huán)比降幅較此前擴大 0.1 個百分點，至 0.7%。

除價格外，智本社數(shù)據(jù)中心測算的 10 月單月同比數(shù)據(jù)顯示，除施工面積外，新開工、竣工、銷售、融資來源等多項地產(chǎn)核心數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)兩位數(shù)同比下滑。

其中，銷售面積單月同比下降 19.6%，銷售金額同比下降 25.1%，定金及預(yù)售款同比下降 25.7%，個人按揭貸款同比下降 30%。

當前房價不僅未能回暖，反而進一步下跌，房地產(chǎn)市場持續(xù)處于下行通道。

3.中國這輪房價調(diào)整有什么不同？

關(guān)鍵原因就在于，這不是正常的價格調(diào)整周期，而是債務(wù)危機引發(fā)的下行。拿香港房地產(chǎn)市場做個對比就能明白，香港樓市同樣在 2021 年達到高點，之后也調(diào)整了三四年，表面走勢和內(nèi)地相似，但本質(zhì)完全不同。香港的調(diào)整是正常的房地產(chǎn)周期，而非債務(wù)危機。

從開發(fā)商端看，中國香港的主流開發(fā)商大多沒有面臨債務(wù)危機，僅有新世界等個別企業(yè)債務(wù)壓力稍大，沒有出現(xiàn)內(nèi)地恒大那樣的大規(guī)模債務(wù)違約。從需求端看，香港大部分房產(chǎn)已經(jīng)沒有按揭貸款，僅有少量房產(chǎn)存在抵押，不存在大規(guī)模斷供違約的情況。

內(nèi)地的情況則完全不同：供給端，無論是頭部房企還是中小開發(fā)商，普遍陷入債務(wù)危機，資金鏈斷裂、項目停工的情況屢見不鮮；需求端，居民供房壓力不斷加大，斷供違約的情況正在快速增加。債務(wù)風險在供給端和需求端同時蔓延，甚至已經(jīng)逐步傳導(dǎo)到銀行層面，銀行處置抵押房產(chǎn)形成的直供房，就是最直接的體現(xiàn)。

4.債務(wù)危機為何會影響地產(chǎn)出清？

至少有兩個核心原因。第一，債務(wù)危機...

債務(wù)危機如果繼續(xù)惡化對房地產(chǎn)市場有什么影響？/應(yīng)該如何應(yīng)對房價下跌？/10月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)如何？

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